中報(bào)解讀 | 保利物業(yè)中報(bào)發(fā)布次日股價(jià)領(lǐng)跌，業(yè)績喜憂參半

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月19日晚間，保利物業(yè)（HK06049，股價(jià)25.25港元，市值139.72億港元）正式披露2024年上半年業(yè)績報(bào)告（以下簡稱中報(bào)）。

中報(bào)顯示，上半年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入78.71億元，同比增長10.2%；毛利為16.10億元，同比增長6.5%；毛利率為20.46%，較去年同期下降0.71個百分點(diǎn)；期內(nèi)溢利為8.55億元，同比增長10.0%。

分業(yè)務(wù)板塊來看，物業(yè)管理服務(wù)收入約為55.93億元，同比增長16.1%；非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)收入分別約為10.28億元和12.50億元，同比分別減少2.1%和1.8%。

在8月20日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，保利物業(yè)管理層表示，上半年除拓展外皆達(dá)成年初設(shè)定的增長10％預(yù)期目標(biāo)；下半年，公司預(yù)期目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10％。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管保利物業(yè)在上半年實(shí)現(xiàn)營利雙增，市場拓展能力也得到驗(yàn)證，但8月20日開盤，保利物業(yè)股價(jià)卻一路下跌，截至當(dāng)日收盤，跌幅達(dá)7.17%，在當(dāng)日港股物業(yè)股的跌幅僅次于宋都服務(wù)（跌幅為7.86%）。

社區(qū)增值服務(wù)收入連降

上半年，保利物業(yè)總收入同比增長10.2%至78.71億元，而物業(yè)管理服務(wù)收入仍是貢獻(xiàn)主力，同比增長16.1%至55.93億元。

其中，來自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入約23.18億元，較2023年同期增長約17.7%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入約41.4%，同比提高約0.5個百分點(diǎn)；非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降2.1%至10.28億元；社區(qū)增值服務(wù)收入同比降1.8%至約12.50億元。這已是非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)收入連續(xù)兩年下降。

對此，保利物業(yè)方面解釋稱，非業(yè)主增值服務(wù)收入下降是由于提供案場協(xié)銷服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)量下降，以及寫字樓租賃業(yè)務(wù)收入由于市場波動出現(xiàn)小幅下降。

不過每經(jīng)記者注意到，該業(yè)務(wù)板塊中，其他非業(yè)主增值服務(wù)收入不降反升，同比提升約17.4%，主要與年內(nèi)推進(jìn)前介咨詢、承接查驗(yàn)、交付服務(wù)等業(yè)務(wù)的承接率提升，及加速工程維修業(yè)務(wù)布局有關(guān)。

來源：保利物業(yè)2024年中報(bào)

保利物業(yè)管理層也表示，整體來看，上半年除拓展外皆達(dá)成年初設(shè)定的增長10％預(yù)期目標(biāo)。下半年，公司預(yù)期目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10％，全年目標(biāo)圍繞拓展增值品質(zhì)和降本增效工作重點(diǎn)展開。

需要指出的是，雖然整體營收在增長，但從利潤指標(biāo)來看，上半年保利物業(yè)出現(xiàn)較大幅度下滑，毛利增速6.5%，相比2023年同期的15.8%大幅下滑9.3個百分點(diǎn)；毛利率也同比下降0.71個百分點(diǎn)至20.46%。

具體來看，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率最高，從去年同期的38.12%增至38.85%；非業(yè)主增值服務(wù)毛利率從去年同期的19.58%下降至18.05%，而毛利占比達(dá)到58.3%的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)態(tài)毛利率僅為16.79%。

保利物業(yè)管理層在業(yè)績會上表示，上半年公司利潤率為10.86％，基本保持穩(wěn)定持平。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率與去年同期持平，非增業(yè)務(wù)毛利率受市場競爭及地產(chǎn)環(huán)境影響有所降低。“隨著各類組織、經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)算壓縮，利潤空間可能會受到擠壓。在物業(yè)行業(yè)的大環(huán)境下，盈利空間也可能會受到一定影響。”

來源：保利物業(yè)2024年中報(bào)

第三方面積占比微漲

事實(shí)上，目前保利物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的增長主要來自管理規(guī)模的增加。

截至今年上半年，保利物業(yè)已進(jìn)入全國30個省份205個城市，服務(wù)業(yè)主數(shù)量超過200萬戶；合同管理面積增至9.5億平方米，在管面積約7.57億平方米，分別同比增加13.1%、15.4%。

其中，來自保利發(fā)展的面積占比僅35.1%，第三方面積占比同比提升1.6個百分點(diǎn)至64.9%。僅從規(guī)模上來看，第三方業(yè)務(wù)在保利物業(yè)的存在感愈來愈明了，上半年新拓展第三方項(xiàng)目單年合同金額達(dá)到約12億元，新簽約第三方項(xiàng)目單年合同金額達(dá)到約10.67億元。

此外，上半年保利物業(yè)新拓展第三方單年合同金額超千萬元的項(xiàng)目達(dá)35個，在新拓展第三方項(xiàng)目單年合同額中的占比達(dá)約64.3%，同比提升約5.7個百分點(diǎn)；京津冀、長三角、珠三角及中部城市群的新簽約第三方項(xiàng)目單年合同金額占比達(dá)到約66%，同比提升約10.5個百分點(diǎn)。

來源：保利物業(yè)2024年中報(bào)

保利物業(yè)管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示，下半年公司將圍繞502戰(zhàn)略進(jìn)行系統(tǒng)性布局，聚焦50個核心城市，每一個城市實(shí)現(xiàn)兩億項(xiàng)目集群的物管規(guī)模。此外，保利物業(yè)將圍繞核心業(yè)態(tài)，加大長三角、珠三角等地區(qū)的資源投放和拓展力度；聚焦優(yōu)質(zhì)用戶，特別是聚焦民生基礎(chǔ)領(lǐng)域和先進(jìn)產(chǎn)業(yè)的客戶，深化大客戶資源的生根疊加。

值得一提的是，在保利物業(yè)上半年的收入構(gòu)成中，保利發(fā)展與第三方貢獻(xiàn)的收入占比差距較2023年同期縮小了1個百分點(diǎn)。其中，由保利發(fā)展帶來的收入達(dá)32.76億元，占比58.6%；第三方的收為23.18億元，占比41.4%。

究其原因，在于兩者之間的平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)差。中報(bào)顯示，上半年，來自保利發(fā)展的住宅物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.44元/平方米·月，但來自第三方的則為1.82元/平方米·月。而上半年保利物業(yè)住宅社區(qū)平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)同比增加0.04元~2.29元/平方米·月，這在當(dāng)前物業(yè)費(fèi)漲價(jià)難的行業(yè)難題下實(shí)屬不易。

貿(mào)易應(yīng)收賬款增超五成

行業(yè)正面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)，包括收并購帶來的計(jì)提商譽(yù)減值、應(yīng)收賬款周期較長、增值服務(wù)業(yè)務(wù)增長失速等問題，就算是具有央企背景的保利物業(yè)難以獨(dú)善其身。

中報(bào)顯示，截至今年6月底，保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)約為35.8億元，較于去年底的約23.41億元增加約12.4億元。保利物業(yè)方面表示，一方面是由于公司在管面積的擴(kuò)大及項(xiàng)目數(shù)量的增加；另一方面，則是由于公共服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升，且受到信貸期的影響，導(dǎo)致貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)余額增加。

來源：保利物業(yè)2024年中報(bào)

記者注意到，上半年保利物業(yè)的貿(mào)易應(yīng)收賬款總計(jì)約37.3億元，同比增長52.6%。其中來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款為8.38億元，同比增長61.08%；來自第三方的應(yīng)收賬款28.9億元，同比增長50.37%。而去年同期，保利物業(yè)的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款增速是38.4%，第三方是9.9%。以此來看，無論是第三方還是關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款，增速均遠(yuǎn)超營收增速。

保利物業(yè)管理層表示，上半年公司應(yīng)收賬款余額較年初增長超50％，同比增長21％，綜合回款率同比下降3個百分點(diǎn)左右?；乜顗毫χ饕性谧≌凸?xiàng)目上，回款率降幅為3個百分點(diǎn)左右；商辦業(yè)態(tài)回款率則相對穩(wěn)定，同比上升了0.4個百分點(diǎn)。“目前回款風(fēng)險(xiǎn)可控，預(yù)計(jì)下半年有所改善。”

此外，保利物業(yè)方面表示，在現(xiàn)金流管控方面將重點(diǎn)放在應(yīng)收賬款的回款上。全年現(xiàn)金流管理目標(biāo)為始終堅(jiān)持現(xiàn)金流穩(wěn)健增長，爭取資金流動性與盈利能力的平衡，現(xiàn)金流凈流量覆蓋凈利倍數(shù)不低于1，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不低于6.5。

截至今年6月底，保利物業(yè)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物106.05億元，相較去年同期減少了約4.06億元，保利物業(yè)方面表示“將資金投入使用效率更高的資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)及增值服務(wù)”。

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