中報(bào)現(xiàn)場(chǎng)｜綠城服務(wù)管理層：下半年面臨的困難可能更大，預(yù)計(jì)到年底賬面現(xiàn)金會(huì)有進(jìn)一步增加

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

日前，綠城服務(wù)發(fā)布2024年中期業(yè)績(jī)公告。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入90.68億元，同比增長(zhǎng)10.6%；毛利達(dá)到17.44億元，同比增長(zhǎng)14.0%；毛利率為19.2%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為8.93億元，同比增長(zhǎng)25.8%；期內(nèi)利潤(rùn)為5.23億元，同比增長(zhǎng)21.0%；歸母凈利潤(rùn)為5.05億元，同比增長(zhǎng)21.5%。

“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不可怕，可怕的是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)。”在今日（8月26日）召開(kāi)的投資者業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城服務(wù)董事會(huì)主席楊掌法指出，只有差異化的競(jìng)爭(zhēng)，滿足不同客戶不同需求，才是高質(zhì)量發(fā)展的基本要素。綠城服務(wù)圍繞服務(wù)的差異化，提供了更多內(nèi)容分層分級(jí)的服務(wù)體系，能夠更好地為業(yè)主提供服務(wù)，滿足各方面需求。

科技服務(wù)收入連降

2024年上半年，綠城服務(wù)收入為90.68億元，同比增長(zhǎng)10.6%，但這一增速已連續(xù)5年走低，從2020年的20.12%降至10.8%。

具體到業(yè)務(wù)板塊，綠城服務(wù)收入主要來(lái)自物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)、科技服務(wù)四個(gè)板塊。其中，物業(yè)服務(wù)期內(nèi)收入60.19億元，占總收入比重為66.4%，同比增長(zhǎng)14.6%；園區(qū)服務(wù)收入17.58億元，占比19.4%，同比增長(zhǎng)6.1%；咨詢服務(wù)收入11.33億元，占比12.5%，同比增長(zhǎng)5.3%。

作為近年來(lái)公司“多輪驅(qū)動(dòng)”的重要業(yè)務(wù)之一，科技服務(wù)一直被綠城服務(wù)寄予厚望，并提出了“到2025年實(shí)現(xiàn)科技服務(wù)收入25億元，占比5%”的目標(biāo)，但從目前的結(jié)果來(lái)看，科技服務(wù)的收入規(guī)模在不斷下降。2023年底時(shí)該業(yè)務(wù)收入4.28億元，占整體收入2.5%，同比下降12.6%。而今年上半年，該項(xiàng)收入進(jìn)一步下滑至1.59億元，占比1.8%，同比下降25.5%；毛利6150萬(wàn)元，與2023年同期的7810萬(wàn)元相比下降21.3%。

對(duì)此，綠城服務(wù)解釋稱系主要受國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，部分簽約業(yè)務(wù)因委托方要求等原因出現(xiàn)了延期執(zhí)行情況，客戶需求也發(fā)生了變化，公司主動(dòng)調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

2024年上半年，綠城服務(wù)收入增長(zhǎng)主要得益于在管規(guī)模的擴(kuò)張。截至報(bào)告期末，綠城服務(wù)在管面積約4.82億平方米，凈增加6720萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.2%；儲(chǔ)備面積約3.58億平方米，同比下降5.7%，“主要由于儲(chǔ)備面積的交付以及對(duì)部分非核心城市及存在交付風(fēng)險(xiǎn)的儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行了主動(dòng)退出。”

從分布區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角仍是深耕區(qū)域，在管面積占比達(dá)35.4%；大杭州、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域分別占比17.2%、15.7%；寧波、其他區(qū)域占比有所下降。

報(bào)告期內(nèi)，綠城服務(wù)錄得毛利17.44億元，同比增長(zhǎng)14.0%；毛利率為19.2%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。相較于近期已公布業(yè)績(jī)的多家物企如碧桂園服務(wù)21.2%、保利物業(yè)20.46%、越秀服務(wù)25.9%等，公司毛利率依然不及同梯隊(duì)其他企業(yè)。

在今日業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層指出，2024年毛利率目標(biāo)改善不低于0.5個(gè)百分點(diǎn)，“下半年公司面臨的困難和難度系數(shù)可能會(huì)更大，但會(huì)全面延續(xù)實(shí)現(xiàn)核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增速大于20%的指引，實(shí)現(xiàn)管費(fèi)下降至少0.5個(gè)百分點(diǎn)，毛利提升0.5個(gè)百分點(diǎn)以上。”

值得注意的是，在2020年業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，楊掌法曾提出“公司5年整體營(yíng)收翻5倍”的目標(biāo)，其當(dāng)年?duì)I收首破百億元達(dá)到101.06億元，但從目前的情況看，距離目標(biāo)尚遠(yuǎn)。

進(jìn)一步加強(qiáng)應(yīng)收賬款回款工作

綠城服務(wù)上半年核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)8.9億元，歸母凈利潤(rùn)5.1億元，同比增長(zhǎng)21.5%，對(duì)此，公司管理層表示，這主要源于提質(zhì)增效、聚焦發(fā)展和能力再造。

盡管公司多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均在增長(zhǎng)，但凈利率低的問(wèn)題依舊未解，僅5.8%，而據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，大型物企平均凈利率6.7%。

報(bào)告期內(nèi)，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約30.27億元，較2023年底的45.31億元下降33.2%。綠城服務(wù)解釋稱主要是公司為了提高資金收益率，將部分流動(dòng)資金轉(zhuǎn)存為定期存款。截至報(bào)告期末，公司定期存款12.83億元，較2023年12月31日的3.73億元增加243.5%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層對(duì)此也坦言，公司半年度的現(xiàn)金比去年底下降，主要跟行業(yè)季節(jié)性的收款波動(dòng)相關(guān)，公司回款現(xiàn)金流的增長(zhǎng)主要集中在下半年以及年底；公司在2023年下半年到2024年上半年之間進(jìn)行了合計(jì)2.1億元規(guī)模的回購(gòu)，對(duì)公司現(xiàn)金也有消耗。

除此之外，公司貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)達(dá)62.8億元，相較于去年同期的51.14億元增加了22.8%，綠城服務(wù)表示，主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)的應(yīng)收款余額的增長(zhǎng)，期內(nèi)公司進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)回款的考核及管控。

隨著應(yīng)收賬款余額的增加，公司減值準(zhǔn)備也在同步增加，期內(nèi)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)期信貸損失為1.44億元，較2023年同期的1.16億元增長(zhǎng)24.4%。

管理層表示，2024年下半年，公司會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售管理和應(yīng)收賬款的回款工作。預(yù)計(jì)到今年年底公司賬面現(xiàn)金會(huì)有進(jìn)一步增加，跟去年底相比有15%以上的增幅。

“行業(yè)離真正完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還有很遠(yuǎn)的距離，當(dāng)前大部分物企都隸屬于房地產(chǎn)母公司旗下，要完全市場(chǎng)化還是有一定難度。”楊掌法指出，外拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的格局會(huì)越來(lái)越開(kāi)放，越來(lái)越市場(chǎng)化，服務(wù)需求會(huì)越來(lái)越多，服務(wù)要求也會(huì)越來(lái)高，關(guān)鍵在于修煉自身內(nèi)功，“持續(xù)看好行業(yè)未來(lái)，現(xiàn)在這個(gè)階段對(duì)綠城服務(wù)來(lái)說(shuō)是一個(gè)最好的窗口期。”

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