泰康系減持保利地產(chǎn)至5%以下 險資密集減持地產(chǎn)股背后：愛做“房東” 卻不愿做“股東”

每經(jīng)記者 袁園    每經(jīng)編輯 馬子卿    

8月1日晚間，保利發(fā)展（SH600048，股價8.29元，市值992.3億元）發(fā)布公告稱，泰康人壽及其一致行動人泰康資產(chǎn)自2017年2月21日披露簡式權益變動報告書以來，通過集中競價交易、大宗交易方式減持公司股份，合計持股比例由7.3450%降至4.9999%。

圖片來源：保利發(fā)展公告

記者注意到，隨著地產(chǎn)股的股價波動和企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)預期產(chǎn)生偏差，一些險企在“闖蕩”A股之外，正化身“房東”開始收購物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等持有型不動產(chǎn)項目。

泰康人壽減持保利發(fā)展

8月1日，保利發(fā)展發(fā)布關于股東權益變動的提示性公告。泰康人壽和泰康資產(chǎn)自2017年2月21日至2024年8月1日，通過集中競價交易和大宗交易方式轉讓公司股份。

公告顯示，根據(jù)泰康人壽和泰康資產(chǎn)編制的《保利發(fā)展控股集團股份有限公司簡式權益變動報告書》，泰康人壽及泰康資產(chǎn)自2017年2月21日披露《簡式權益變動報告書》至本次報告出具日，通過集中競價交易、大宗交易方式轉讓公司股份，合計持有公司股份數(shù)量減少至5.985億股，占公司截至本次報告出具日總股本的4.9999%。

泰康人壽表示，在未來12個月內將根據(jù)自身實際情況增加或繼續(xù)減少其所持有的上市公司股份，若發(fā)生相關權益變動事項，信息披露義務人將嚴格按照相關法律法規(guī)，及時履行信息披露義務。

記者注意到，泰康人壽與保利發(fā)展的緣分始于2016年。彼時，保利發(fā)展通過非公開發(fā)行10.99億股的方式，募集了資金約90億元。泰康人壽在該筆定增中認購60億元，認購股份數(shù)約7.33億股。對于入股原因，彼時泰康人壽表示，是基于對保利地產(chǎn)企業(yè)價值的認可，看好地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的大背景。據(jù)悉，在2016年至2023年期間，保利發(fā)展累計發(fā)放了4.21元/股的股利分紅。

但是隨著地產(chǎn)行業(yè)進入深度調整期，地產(chǎn)股也進入了低迷期，于是就上演了泰康人壽減持保利發(fā)展的一幕。記者注意到，這并非泰康人壽今年首次減持保利發(fā)展。4月14日，保利發(fā)展公告稱，泰康人壽擬減持不超1.3%股份。6月27日，保利發(fā)展公告當日收到泰康人壽告知函，截至2024年6月27日，泰康人壽及其一致行動人泰康資產(chǎn)作為投資管理人的其他賬戶通過集中競價交易、大宗交易等方式累計轉讓公司股份1.43億股，合計持有公司股份數(shù)量減少至7.28億股，持股比例由7.35%變動為6.08%。

減持地產(chǎn)股的險企并非泰康人壽一家。例如，2023年8月11日，港交所權益披露資料顯示，平安資產(chǎn)管理在場內出售碧桂園（HK02007，0.485港元，市值135.74億港元）1409.4萬股，每股平均價0.98港元，共計1381.21萬港元。完成交易后，平安資產(chǎn)管理持有的碧桂園持股數(shù)減為13.82億股，股權由5.04%降至4.99%。

2024年4月8日，金融街（SZ000402，股價2.23元，市值66.65億元）發(fā)布公告稱，2024年3月19日至2024年4月2日，大家人壽保險股份有限公司通過集中競價累計減持金融街股份約3013.3萬股，占金融街總股本的1.01%。

而在此前的2021年9月6日至2021年12月22日，大家人壽保險股份有限公司通過集中競價、大宗交易減持金融街股份1.19億股，占金融街總股本的3.99%，并已經(jīng)完成持股變動情況通知及公告。這兩階段減持股份合計已達金融街總股本的5%。

股份轉讓完成前，大家人壽保險股份有限公司持有金融街4.22億股，持股比例為14.10%。本次股份轉讓完成后，大家人壽保險股份有限公司持有金融街2.72億股，持股比例降至9.10%。

化身“房東”，年內多家險企積極買入不動產(chǎn)

值得注意的是，雖然一些險資減持了地產(chǎn)股，但并不代表對地產(chǎn)業(yè)的熱情消退。除了“闖蕩”A股之外，險資正化身超級“房東”，收購物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等持有型不動產(chǎn)項目。

2023年11月，泰康保險從亞洲物流地產(chǎn)商ESR手中拿下6處物流園，長三角、大灣區(qū)及京津冀均有覆蓋，總建筑面積約合35萬平方米；今年1月，友邦人壽以24億元的總對價收購北京朝陽區(qū)（CBD）“凱德·星貿”項目的控股權，這是友邦繼去年初以50.3億元拿下上海北外灘金融中心地標項目后，又一次直投地產(chǎn)項目；4月，長城人壽以10.2億元購入辦公樓新街高和；6月，遠洋集團公告稱，其關聯(lián)方中國人壽及中國人壽集團擬收購遠洋旗下一項目公司49.895%的股權及相應的債權，該項目公司主要從事物業(yè)發(fā)展，主要負責位于北京的頤堤港二期項目的開發(fā)與運營；7月，東莞厚街萬達廣場發(fā)生股權變更，新的控股股東變更為蘇州聯(lián)商陸號商業(yè)管理有限公司，其實際控制人為陽光人壽。

今年年初，新華保險與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設立基金，規(guī)模為100億元。據(jù)悉，基金投資策略是以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產(chǎn)項目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實現(xiàn)投資回報。

為何險資開始青睞不動產(chǎn)投資了？這背后既有市場環(huán)境的變化，也有險資自身投資邏輯的調整。作為長期穩(wěn)定的資本，險資對于周期長、回報穩(wěn)定的資產(chǎn)格外喜愛，因為這完全滿足了其投資需求。華創(chuàng)證券分析稱，保險資金配置主要有三個方向：一是利率敏感性較低且不受公允價值波動影響的資產(chǎn)；二是利率敏感性較高且以公允價值計量的資產(chǎn)；三是利率敏感性較低但以公允價值計量的資產(chǎn)，目的在于獲取超額收益。

此外，有業(yè)內人士表示，商業(yè)不動產(chǎn)是險資配置資產(chǎn)的重要領域，當下，商業(yè)不動產(chǎn)價格低迷，長期來看仍有升值空間，未來，一二線城市核心地段的商業(yè)不動產(chǎn)具有較強升值空間，所以，吸引著險資加強相關資產(chǎn)的配置。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，核心城市的不動產(chǎn)相對來說投資的機會還是很大，從險資加碼不動產(chǎn)項目看，還是看中一些核心城市、核心地段，具有稀缺性的商業(yè)辦公物業(yè)。這些物業(yè)價格應該是偏低的，價格出現(xiàn)調整使得收購寫字樓潛在的成本比較低，從未來租金收益相對比較好，從不動產(chǎn)持有角度來講，這些物業(yè)具有較高的性價比。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1307121233