萬科繼續(xù)“瘦身”，今年已出售其在上海最賺錢的兩大商業(yè)項目

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

從年初出售七寶萬科廣場50%股權(quán)到轉(zhuǎn)讓上海南翔印象城MEGA的48%股權(quán)，萬科對大宗資產(chǎn)交易的動作大刀闊斧。

據(jù)天眼查，持有南翔印象城MEGA的上海星信曼企業(yè)管理有限公司，6月初股權(quán)比例發(fā)生了變化：深圳印力管理有限公司的股權(quán)比例從50%變更為2%，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED（怡園公司）的股權(quán)比例由50%變更為98%。

7月5日，印力集團(tuán)方面對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該筆交易是正常商業(yè)行為，暫無更多信息透露。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，南翔印象城MEGA和七寶萬科廣場一直是萬科在上海最賺錢的兩大商業(yè)項目。2022年和2023年上半年（注：2023年年報未披露相關(guān)數(shù)據(jù)），七寶萬科廣場營業(yè)收入分別約4.1億元和2.1億元，在集團(tuán)運營管理的前十大商業(yè)項目中排名第一；上海南翔印象城MEGA則在2022年創(chuàng)造了約3.3億元業(yè)績，排名第三，2023年上半年又升至第二名，營業(yè)收入約1.9億元，出租率達(dá)到99%。

圖源：萬科財報

嘉定區(qū)政府官網(wǎng)顯示，2023年南翔印象城MEGA總銷售額突破46億元，比2021年增長15％。

盡管目前印力集團(tuán)方面尚未對外披露交易對價，但參照年初七寶萬科廣場的最終交易價23.83億元，該宗交易總價值得期待。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對每經(jīng)記者表示：“按照萬科當(dāng)前的節(jié)奏看，確實需要通過出售這兩個物業(yè)去解決資金需求問題。出售股權(quán)其實和發(fā)行REITs一樣，都代表了重資產(chǎn)的退出，但商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的運營管理，還是有穩(wěn)定收益的。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，2025年萬科累計債券到期規(guī)模為215.9億元，涉及9只債券，其中上半年一季度、下半年8-12月均有多只債券將集中到期。另外，萬科明年5月還有一筆發(fā)行金額為4.23億元、票面利率為3.15%的美元債到期，這意味著明年萬科將有超過246億元到期債務(wù)需要償還。

不過，及時出售商業(yè)資產(chǎn)未必沒有戰(zhàn)略因素的考量。萬科在年報中坦言，2023年以來，商業(yè)新開增速創(chuàng)新低，回歸存量經(jīng)營。全年全國新開商業(yè)增長率降至6.8%，創(chuàng)歷史新低，其中存量改造占全年開業(yè)量的14%，行業(yè)進(jìn)入存量競爭。

“即使不考慮公司資金承壓，按照正常的市場周期，一個商業(yè)綜合體運營6-8年后，基本走進(jìn)了成熟階段，而通常成熟的商業(yè)綜合體租金很難再繼續(xù)上漲。”張宏偉指出，“按照正常的商業(yè)運營操作，要么通過發(fā)行REITs來實現(xiàn)重資產(chǎn)退出，要么通過股權(quán)出售來退出。但目前的情況下租金很難提高，不如直接退出，一方面解決資金需求問題，另一方面輕資產(chǎn)本身仍然能夠保證穩(wěn)定收益。”

根據(jù)萬科“一攬子瘦身計劃”，除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資，其中包括要堅決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計劃每年完成200億元。

當(dāng)下選擇處置大宗資產(chǎn)，在業(yè)內(nèi)人士看來是個合適的時機。

“如果明年經(jīng)濟(jì)回暖沒有達(dá)到預(yù)期，消費整體進(jìn)一步走弱，屆時資產(chǎn)未必能賣到現(xiàn)在的價格。這個時間點退出（重資產(chǎn)），我覺得是一個合理的選擇。”張宏偉表示。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖