萬科商業(yè)新年開考卷 “老將”孫嘉作答

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

日前，萬科宣布成立商業(yè)事業(yè)部，萬科7區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，由原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉出任商業(yè)事業(yè)部首席合伙人；丁力業(yè)繼續(xù)擔(dān)任印力集團董事長，同時兼任商業(yè)事業(yè)部首席顧問；王海武擔(dān)任商業(yè)事業(yè)部核心合伙人。

顯然，這是萬科希望在商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)突破性發(fā)展。對比以往，萬科本次在商業(yè)板塊的調(diào)整力度也是空前的。在未來的整合之路上，萬科將開啟更大的動作。

對孫嘉而言，這亦是一場巨大的挑戰(zhàn)，他既需要解決萬科區(qū)域商業(yè)業(yè)務(wù)與印力的融合問題，也必須帶領(lǐng)剛成立的商業(yè)事業(yè)部做出讓外界刮目相看的成績。

開啟巨變補短板

REITs東風(fēng)起，是萬科迫切尋求商業(yè)地產(chǎn)破局的催化劑。而從根本上看，這也是困擾萬科多年的難題。

收購印力之初，萬科就希望其能成為所在領(lǐng)域的“領(lǐng)跑者”、做到“數(shù)一數(shù)二”，這也是萬科對其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)的要求。但到目前，印力都還未實現(xiàn)萬科的預(yù)期目標(biāo)。

于外，在商業(yè)地產(chǎn)賽道競爭上，其他龍頭房企已經(jīng)跑出領(lǐng)先姿態(tài)，如華潤置地及其打造的萬象系列，龍湖集團的天街系列等，不僅實現(xiàn)了全國性復(fù)制推廣，也為集團貢獻了可觀的營收與利潤。

去年上半年，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得營業(yè)額107.2億元，毛利率為71.3%；龍湖運營業(yè)務(wù)板塊不含稅租金收入為63.3億元，商業(yè)投資、長租公寓及其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。

萬科方面，2022年商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項目）營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。去年上半年，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項目）營業(yè)收入43.0億元，同比增長7.3%。其中，印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入27.4億元，整體出租率94.7%，同比提高2.0個百分點。

值得一提的是，萬科至今都還未將印力并表。

萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域打造過明星項目，但只能用“屈指可數(shù)”來形容。如本次中金印力消費REIT的目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)杭州西溪印象城、上海南翔印象城MEGA，上海七寶萬科廣場、深圳龍崗萬科廣場，這幾個項目也一直是萬科運營管理的前十大商業(yè)項目。其中，僅有龍崗萬科廣場為深圳市萬科商業(yè)管理有限公司運營，其他均為印力集團運營。

1月18日，一位商業(yè)地產(chǎn)觀察人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，萬科在商業(yè)項目的表現(xiàn)上參差比較明顯，突出項目主要集中在江浙滬，大本營深圳除了龍崗萬科廣場稍有亮眼外，其他都較為一般。不過萬科近兩年在商業(yè)還是有進步的，尤其在一些非文旅街區(qū)性質(zhì)的商業(yè)項目上表現(xiàn)還可以，如深圳南頭古城、廣州永慶坊等等。

盤活全局“一盤棋”

消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點為商業(yè)業(yè)務(wù)提供了重要發(fā)展機遇。

在開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)縮量的當(dāng)下，資本市場對商業(yè)地產(chǎn)這類既能持續(xù)產(chǎn)生大量現(xiàn)金流、又有更多融資優(yōu)勢的業(yè)務(wù)格外看重。于內(nèi)于外，萬科都不得不馬上做出改變。

一位商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)人士表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的提出，意味著商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到運營的全面轉(zhuǎn)型時代已經(jīng)到來，對運營的提質(zhì)增效有了明確指標(biāo)。消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以有效盤活商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。持有物業(yè)也可以通過REITs產(chǎn)品長期運營分紅，提升上市房企利潤水平，同時推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型。

在去年10月的媒體交流會上，萬科董事會主席郁亮就表示，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)前期投入大，回報周期長，見效慢，然而隨著REITs政策推出，這一問題已出現(xiàn)解決的希望。他認(rèn)為REITs政策被大家忽視了，它的作用是非常大的，對不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類似于“按揭貸款買房”，能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)變?yōu)閯赢a(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)。萬科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs，希望不久能夠落地。

不久后，郁亮還在社交媒體上稱，REITs將幫助萬科從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠(yuǎn)影響將隨時間而顯示出來。

REITs的興起，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。RET睿意德指出，公募REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)銷售帶來了一種全新的競爭形態(tài)，它打破了地域限制，使得競爭更加無界，這意味著投資客可以在全國選擇投資型產(chǎn)品。為了在新的競爭環(huán)境中脫穎而出，商業(yè)項目需要在投資安全性、運營定位和主力區(qū)打造等方面進行深思熟慮的策略調(diào)整和優(yōu)化。

從商業(yè)項目的數(shù)量和面積來說，萬科不遜于同行，難點在于如何做優(yōu)做強。截至去年上半年，萬科累計開業(yè)203個商業(yè)項目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項目），建筑面積1,118.3萬平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為381.2萬平方米。

在成立商業(yè)事業(yè)部以前，萬科的商業(yè)業(yè)務(wù)由萬科商管和印力分別負(fù)責(zé)。印象城、印象匯等都屬于印力集團負(fù)責(zé)，萬科商管負(fù)責(zé)房開業(yè)務(wù)旗下的商業(yè)業(yè)務(wù)，如萬科里、萬科廣場等。

一直以來，兩個運營團隊都相對獨立，融合度不高。從2021年開始，萬科打破結(jié)界，促進雙方融合。先是2021年年中，當(dāng)時還在萬科集團的王海武出任印力集團總裁，這一職位此前由丁力業(yè)兼任。次年，萬科決定將萬科商管旗下49個項目調(diào)整為印力管理運營，但這顯然還不夠。

這一次，萬科又選擇孫嘉成為新棋局的操盤手。萬科內(nèi)部認(rèn)為，孫嘉是萬科較早開始探索和實踐經(jīng)營性業(yè)務(wù)的前線管理者之一，其在上海任職期間，就開發(fā)和運營了多個商業(yè)綜合體。同時，孫嘉在資產(chǎn)交易方面也有較豐富的經(jīng)驗，與多個投資基金、國有企業(yè)有過成功的合作。

面對新機遇與老難題，孫嘉如何以新打法帶領(lǐng)萬科商業(yè)實現(xiàn)破局，助力萬科向不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)商轉(zhuǎn)變，將是萬科建立起長期價值必須邁過的一道關(guān)口。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖