中金公司：不一樣的樓市去庫

每經(jīng)AI快訊，中金公司研報(bào)表示，當(dāng)前樓市的核心矛盾是供過于求，“5·17”新政切中要害，直指去庫存，并從降低供給和激發(fā)需求兩端著力。減少供給包括收回閑置土地和庫銷比較高區(qū)域限制拿地。但同是去庫存，當(dāng)前與2015年背景不同，途徑或亦將不同，房地產(chǎn)或更多從金融屬性回歸商品屬性。從可售面積計(jì)算的商品住宅去化周期看，當(dāng)前和2015年都處于庫存高位，政策的關(guān)鍵都是去庫，但當(dāng)前與2015年的背景不同。 一是金融周期從上行在2017年中后轉(zhuǎn)向下行，其中的房價周期也從趨勢上漲在2021年中后轉(zhuǎn)為趨勢下跌。 二是2015年信貸條件放松，房企加杠桿，在土地供給相對有限的情況下推升地價、進(jìn)而推升房價，在金融屬性主導(dǎo)下，帶動居民加杠桿，漲價去庫；而當(dāng)前房企存在一定信用風(fēng)險，即便總體信貸條件偏松，房企仍在去杠桿，房地產(chǎn)更多回歸商品屬性，體現(xiàn)為二手房的以價換量和降價去庫。 三是居民杠桿高于2015年，當(dāng)前無論是居民的宏觀杠桿率（負(fù)債/GDP）、還是微觀杠桿率（居民資產(chǎn)負(fù)債率、居民債務(wù)與可支配收入之比），都高于彼時。