背靠江西5A景區(qū)，占據游客必經之地……建筑面積5.8萬平方米的“古越水街”，為何連虧5年？

每經記者 于垚峰    每經編輯 程鵬 董興生    

從西藏拉薩到江西鷹潭，地圖上顯示距離4000公里。

每一個到鷹潭龍虎山的游客，下山后都必經一個商業(yè)街區(qū)，名叫“古越水街”。如果不是公開年報的披露，沒有多少人會知道，這個商業(yè)小鎮(zhèn)背后的運營方，是一家4000公里之外的上市公司——西藏旅游。

古越水街門頭 圖片來源：每經記者 于垚峰 攝

4月10日，西藏旅游（600749.SH，股價10.14元，市值23.01億元）發(fā)布的2023年年報顯示，報告期內，公司實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為1450.26萬元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為827.58萬元。截至2023年末，母公司可供股東分配的利潤為-5585.50萬元。

在所有業(yè)務板塊中，只有江西鷹潭的“古越水街”項目毛利率為負。西藏旅游對此表示，報告期內，江西新繹（鷹潭片區(qū)）運營的“古越水街”旅游商業(yè)項目恢復不及預期，主要原因在于旅游市場快速回暖的同時，游客疊加消費能力尚未完全同步。

《每日經濟新聞》記者注意到，西藏旅游自2019年運營“古越水街”項目以來，該項目一直處于虧損狀態(tài)，已連續(xù)虧損五年。

商業(yè)小鎮(zhèn)幾無商業(yè)

“太失望了，絕大部分的商業(yè)都是關閉的，就只有我們幾個游客。”

4月12日，陰雨天氣，《每日經濟新聞》記者在鷹潭“古越水街”上遇到了一個從九江來的游客。面對空蕩蕩的商業(yè)街道，他發(fā)出了上述感慨。

空空的商業(yè)街區(qū) 圖片來源：每經記者 于垚峰 攝

在“古越水街”入口處，有關于該項目的介紹，全名為“道養(yǎng)小鎮(zhèn)?古越水街”，是一個民族風情商業(yè)街，位于龍虎山景區(qū)游客中心旁，占地172畝，總建筑面積5.8萬平方米。該項目根據古越族歷史文化背景而打造，是集民族特色、民俗文化、民間小吃等為一體的旅游文化新型綜合體，也是中國首個古越民族風情文化小鎮(zhèn)。

從入口處向小鎮(zhèn)內的街道上行進，記者注意到，入口處左側的一個“龍虎山景區(qū)生態(tài)農產品展銷中心”是開門營業(yè)的，順著街道前行，右手邊一整排商鋪全都關閉。有的是冰淇淋店，有的是土菜館店，有的是羊肉粉店，無一例外，都處于關門狀態(tài)。

記者隨機撥打了一家羊肉粉店招牌上的電話，老板表示，在這個地方經營了兩年，這個月剛剛關店。老板還表示，街頭的一家牛骨粉店，是她的親弟弟開的，目前開業(yè)。記者按圖索驥找到了這家牛骨粉店，但店門關閉，只是不像徹底停業(yè)。

圖片來源：每經記者 于垚峰 攝

從整個街區(qū)的人流量來看，大部分商業(yè)關店似乎是必然選擇。偌大的街上，鮮見有行人和游客。

那羊肉粉店為何可以在這里開兩年？原來，這里的商鋪租金并不固定，而是和營業(yè)額掛鉤。如果沒有營業(yè)額，是不需要交租金的。有營業(yè)額的時候，按照營業(yè)額的15%交納租金。

街區(qū)內，商鋪的另一側有一條人工打造的小河，沿河擺放著一排臨時攤位，但都空無一人。

環(huán)繞著整個街區(qū)的小河也是商業(yè)的一部分，河上有烏篷船，一共有2個碼頭。碼頭設置有進出口的柵欄。柵欄旁邊有一個作為售票處的小桌臺，票價成人30元、兒童15元，上面還有購票電話和聯系電話。

人去船空的烏篷船碼頭?圖片來源：每經記者 于垚峰 攝

記者打通了上面的一個聯系電話，接電話的是船工老劉。他介紹，這里一共有5艘烏篷船，現在已停止營業(yè)，但到了五一假期會重新營業(yè)。“只有節(jié)假日的時候，這里才會有一些人氣?！?/span>

而節(jié)假日，老劉的工資也是按天計算的，200元一天。節(jié)假日之后，如果要開業(yè)，按月計算，3000元一個月。

老劉還介紹，這個烏篷船項目是一位山東投資人投資的，但老板長期都不在這里。需要開業(yè)的時候，老板就會打電話給老劉，讓他重新啟動營業(yè)。烏篷船交租金的方式也是與營業(yè)額掛鉤，停業(yè)期間不需要交租金，營業(yè)的時候，按照營業(yè)額的20%交納租金。

記者環(huán)繞整個商業(yè)小鎮(zhèn)一圈，看到關閉的業(yè)態(tài)有餐飲，有養(yǎng)生，還有高空漂流的娛樂項目等，5萬多平方米的建筑面積，開業(yè)的僅有寥寥數家。

背靠5A景區(qū)卻連虧五年

“古越水街”地理位置算得上優(yōu)越，緊鄰鷹潭5A級景區(qū)龍虎山風景區(qū)，且是龍虎山游客下山之后的必經之路。

街區(qū)內的一個店主告訴《每日經濟新聞》記者，一般龍虎山的游客下午下山的多，到下午的時候，這里的人流可能會多一點。

到了下午，記者注意到，“古越水街”街區(qū)內的確多了上百個從龍虎山上下來的游客。不過，或是由于這里的大部分商業(yè)都是關閉的，游客匆匆路過，并未過多停留。甚至到了晚上，燈光打開，也沒有幾個游客留下來。

西藏旅游2023年度報告顯示，鷹潭“古越水街”項目實現營收812.92萬元，營業(yè)成本888.65萬元，毛利率為-9.32%，尚未實現扭虧。

圖片來源：財報截圖

西藏旅游表示，報告期內，江西新繹（鷹潭片區(qū)）運營的“古越水街”旅游商業(yè)項目恢復不及預期，主要原因在于旅游市場快速回暖的同時，游客疊加消費能力尚未完全同步。公司將進一步豐富產品內涵，結合古越文化提升旅游消費附加值，探索“產品-市場實效性”的一體化運營，從而把握市場機遇，改善經營業(yè)績。

記者梳理西藏旅游近年來的年報注意到，2019年至2023年，“古越水街”營收逐年下降，業(yè)績連續(xù)虧損五年，尚未實現盈利。2019年，實現營業(yè)收入2014.32萬元，凈利潤為-387.25萬元；2020年，實現營業(yè)收入1811.38萬元，虧損58.96萬元；2021年，實現營業(yè)收入1158萬元，凈利潤-332萬元；2022年，實現營業(yè)收入1151萬元，凈利潤-167萬元。

輕資產運營難言“輕松”

“古越水街”項目原名“逍遙城”，地處江西省鷹潭市龍虎山景區(qū)游客服務中心旁，由龍虎山城投公司與江西省新繹旅游投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“江西新繹”）聯合對原逍遙城項目進行提升改造，用古越文化和道文化主題重新包裝，更名為“道養(yǎng)小鎮(zhèn)?古越水街”，自2019年2月1日起，以全新的面貌正式開街。

“古越水街”的建設方為鷹潭龍虎山城投公司，運營方為江西新繹。江西新繹股權結構為西藏旅游持有80%的股份，鷹潭文化旅游投資發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“鷹潭文投”）持有20%的股份，鷹潭龍虎山城投為鷹潭文投的全資子公司。

從建設和運營模式來看，西藏旅游對該項目的投資為輕資產運營。年報顯示，2023年，江西新繹總資產只有4269萬元，較2019年接手運營時的總資產7056.86萬元，呈下降趨勢。

江西新繹的公司地址就在“古越水街”內。4月12上午，《每日經濟新聞》記者來到公司辦公室，一位負責人表示：“我們的投資方把我們裝入西藏旅游里面，但并不代表我們就歸西藏旅游管，我們也是個項目公司?！?/span>

上述負責人表示，他們是2019年來的，受委托運營“古越水街”，他們在這里也有投資，比如裝修、設備改造等。

圖片來源：每經記者 于垚峰 攝

對于當下商業(yè)街區(qū)的商鋪關門情況，上述負責人表示，目前冷清是因為下雨，下雨沒有人，很多商鋪就關了。五一之后才進入旺季，街區(qū)和景區(qū)在一塊，游客都會穿過街區(qū)。

當日下午，記者致電西藏旅游證券部，工作人員表示，“古越水街”在整個公司財務中，只是千萬級的營收體量，占比比較低。這個項目運營好幾年了，公司是參與運營，并不是主導?！拔覀兪强毓晒蓶|，項目屬于政府托管項目，我們是運營主體。”而對于未來的計劃，該工作人員表示，電話中不方便透露，主要還是配合政府的運營。

記者|于垚峰

編輯|程鵬 董興生?杜恒峰

校對|王月龍

封面圖片來源：每經記者 于垚峰 攝

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