中指研究院：百強(qiáng)房企順勢謀變，新發(fā)展模式初見成效

2024年3月21日，由中國企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2024中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十一屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家論壇”在北京隆重召開。

2024年，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一系列調(diào)整后，呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》），行業(yè)正逐步從傳統(tǒng)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式轉(zhuǎn)向注重效益和質(zhì)量的穩(wěn)健發(fā)展。

當(dāng)前形勢下，相關(guān)部門提出一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，以及金融監(jiān)管“三個(gè)不低于”要求，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)新的形勢，積極作為，輕重并舉，以銷定投，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

“大而不強(qiáng)”企業(yè)掉隊(duì) 一大批新的優(yōu)質(zhì)企業(yè)上榜

《報(bào)告》指出，央國企市場份額繼續(xù)提升，“大而不強(qiáng)”企業(yè)掉隊(duì)導(dǎo)致斷層出現(xiàn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，百強(qiáng)企業(yè)順勢而為，聚焦核心城市核心區(qū)域，把握市場主流需求搶收回款。2023年，百強(qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%，表現(xiàn)略好于全國水平。

在行業(yè)不斷洗牌的過程中，“大而不強(qiáng)”的企業(yè)逐漸掉隊(duì)，也必將涌現(xiàn)出一批新的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從上榜企業(yè)看，中國融通資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司、新希望五新實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、大華（集團(tuán)）有限公司、成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)股份有限公司、蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司、眾安集團(tuán)有限公司等此前均不為人所熟知，洗牌力度非常大。

2023年，百強(qiáng)企業(yè)市場份額為46.2%，較上年微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為22.3%，較上年基本持平。分企業(yè)所有制來看，央國企憑借較強(qiáng)的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢，市場份額繼續(xù)提升。

值得一提的是，在最新的百強(qiáng)企業(yè)中，諸如深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司、上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司、北京海開控股（集團(tuán)）股份有限公司、廣州城投地產(chǎn)等均為地方龍頭國資企業(yè)。

2023年，百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)向一二線核心城市聚攏，把握重點(diǎn)城市政策窗口期加快去化，重點(diǎn)城市銷售貢獻(xiàn)占比提升。百強(qiáng)代表企業(yè)銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻(xiàn)率相比上年分別增長1.1、1.8、3.5個(gè)百分點(diǎn)至39.3%、58.3%、78.9%。

2023年，剛需置業(yè)群體觀望情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，改善產(chǎn)品入市帶動(dòng)改善性住房需求釋放。這一點(diǎn)從百強(qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比上看表現(xiàn)得十分明顯。

90平方米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為12.1%，同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，剛需群體觀望情緒較重；90~140平方米首改類產(chǎn)品銷售額占比過半，達(dá)51.9%；140~200平方米改善類產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率較上年出現(xiàn)較大提升，增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)；200平方米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率微降。

“三道紅線”指標(biāo)均值均已合規(guī) 短期償債能力分化顯著

值得一提的是，百強(qiáng)企業(yè)“三道紅線”指標(biāo)均值均已合規(guī)，但凈負(fù)債率有所上升、現(xiàn)金短債比基本持平。

2023年，百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為66.1%，凈負(fù)債率均值為89.7%，現(xiàn)金短債均值比為1.67，凈負(fù)債率較上年增加3.3個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比較上年增加0.06。百強(qiáng)企業(yè)有息債務(wù)相對(duì)規(guī)?；境制剑粋鶆?wù)平均期限略有延長，短期債務(wù)占比下降。

2023年，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降1.4、1.5個(gè)百分點(diǎn)。近年來受結(jié)轉(zhuǎn)成本偏高、存量去化、資產(chǎn)減值等多重因素影響，百強(qiáng)企業(yè)凈利率有所下降。

百強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性表現(xiàn)分化加劇，部分央國企、民企受益于銷售融資俱佳，流動(dòng)性持續(xù)改善；部分混合所有制企業(yè)和民企受銷售下滑沖擊，現(xiàn)金減少較快，削弱了償債能力。

中指研究院建議，融資政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向支持項(xiàng)目，需做好項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營爭取資金流入。

一方面，百強(qiáng)企業(yè)可利用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制獲得融資，同時(shí)做好開發(fā)經(jīng)營工作，增強(qiáng)項(xiàng)目信用。另一方面，百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)把握最新政策，盤活經(jīng)營性資產(chǎn)，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。

房企可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營性物業(yè)，同時(shí)可在2024年底之前將經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。此外，房企可利用“三大工程”政策支持，為城中村改造與配售型保障房等項(xiàng)目爭取融資支持。

與此同時(shí)，如部分頭部開發(fā)商早早預(yù)判的那樣，部分百強(qiáng)企業(yè)營收和利潤結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，非開發(fā)業(yè)務(wù)占比提高。

《報(bào)告》對(duì)此認(rèn)為，一方面，典型房企持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了更高的收入和利潤。另一方面，持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流改善企業(yè)整體流動(dòng)性。同時(shí)，持有型物業(yè)作為依賴長期經(jīng)營的資產(chǎn)，房企也需提高資產(chǎn)運(yùn)營效益、清退低效資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)化經(jīng)營。

中長期來看，受新房增量規(guī)模見頂、房地產(chǎn)去金融化等影響，企業(yè)單純依靠開發(fā)業(yè)務(wù)收入很難保持一定收入規(guī)模，利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利潤規(guī)模增長更加受限。

因此，面向新周期如何維持有利潤的發(fā)展成為百強(qiáng)企業(yè)必須面對(duì)的課題。企業(yè)間策略存在一定程度分化，總體以利潤為核心經(jīng)營目標(biāo)，聚焦于優(yōu)勢領(lǐng)域、優(yōu)勢區(qū)域，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，根據(jù)房地產(chǎn)新形勢調(diào)整業(yè)務(wù)布局策略，實(shí)現(xiàn)更有效率、可持續(xù)的發(fā)展。

封面圖片來源：中指研究院