“西安第二高”， 8年仍是“土坑”？

每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

2020年前，各城市爭相推出摩天大樓計劃，設計高度不斷刷新，關于“西安第一高”的爭奪亦為坊間樂道。

為此，西安各方地產(chǎn)商曾仿若“疊積木”般不斷對外壘高自家超高層產(chǎn)品，萬達西安one超高層項目（以下簡稱：西安one）便是早年的有力“爭奪者”之一。

而隨著一紙“限高令”，各方終是偃旗息鼓，大戲過后，一切剛剛開始，三位數(shù)的“數(shù)字”如何變成真正的城市地標？

對此，大家命運各不相同——有的拔地而起、有的停擺夭折、有的被迫拆降，其中冷暖唯有自知。而在建的“西安第二高”西安one，眼下仍是一個“土坑”，亦成為國內(nèi)摩天大樓“野蠻生長”后百態(tài)之一。

8年仍是個“土坑”

西安one超高層位于高新木塔寺板塊，這里是與曲江南湖板塊齊名的優(yōu)質(zhì)地段，曾引得各方入場爭奪，從拿地到幾番倒手，最終落入萬達口袋。

作為萬達集團在國內(nèi)的首個ONE系作品，該項目總投資250億元，總建筑面積170萬㎡，規(guī)模在西安前所未有，包括國際購物中心、寫字樓、高端公寓、住宅等，超高層便是其中之一。

經(jīng)過10年規(guī)劃，板塊已相當成熟，緊鄰木塔寺公園，交通方面，樓下2條地鐵交會，6號線已經(jīng)開通，8號線在建中，區(qū)域內(nèi)還匯聚了高新一中初中東校區(qū)、高新東區(qū)小學等優(yōu)質(zhì)教育資源。

萬達是該板塊的主力開發(fā)商之一，建成的項目包括萬達廣場（商業(yè)）、萬達天璽、萬達天樾（住宅）等，小區(qū)高端、純粹，二手房價格約為3.5萬元/㎡。

在建的還有高端住宅萬達天鼎，規(guī)劃有2棟精裝商業(yè)大平層，共40余層，總高度約170米，戶型面積約310-700㎡，參考均價約為4萬/㎡，入手門檻總價大約需要1200+萬元，目前顯示房源已售罄。

《每日經(jīng)濟新聞》記者來到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，萬達天鼎項目建設已進入尾聲，機器轟鳴聲和運動中的車械無一不在說明——“萬達速度”正在上演。

而在銷售火熱的萬達天鼎項目西側(cè)，便是“冷清”的西安one項目。

有關超高層項目進度最新消息是，2023年3月超深基坑試樁順利開鉆。目前，超高層項目外圍全部圍擋，記者進入施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，超高層項目仍是一個“土坑”，僅有一臺車械孤零零停在里面，坑內(nèi)凹凸不平，亦無多少施工人員。也即說，一年過去了，項目仍未取得“大進展”。

據(jù)基坑施工方中建一局集團第三建筑有限公司西北分公司相關人士向記者表示，“因為我們中標的是地下四大塊，配置的人也比較少，目前還有些土沒出，本身算是正常進度，不過也有一部分原因在于地上部分圖紙方案還沒有定，沒有開標，至于業(yè)主的因素我們也不清楚。”

西安one“往事”

從2016年正式落子算起，西安one項目已有8年歷史，也曾風動古城一時。

甫一開始，西安one就身帶諸多光環(huán)，是“西北第一高”的有力競爭者。

而在2017年3月，綠地亦宣布在西咸新區(qū)灃東新城打造絲路中心大廈，把西安“第一高”拉升到了501米。

此后，西安各方地產(chǎn)商在高度上屢次加碼，時至今日仍能在本地自媒體上看到諸多相關內(nèi)容。

圖片來源：綠動中國官微

但隨著一紙“限高令”，各方終是偃旗息鼓。

2020年，為治理“貪大、媚洋、求怪”等建筑亂象，住建部和國家發(fā)改委日前聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。

最終，西安one將高度定格在370米，屈居“第二”，中國絲路中心大廈亦將高度改成498米，卡在500米“紅線”，成為目前規(guī)劃中的“西安第一高”。

頻繁的高度變動必然帶來圖紙、審批等流程不斷修改，此后西安one陷入“沉寂”，在2021年、2022年傳出開工消息，但都未有多少施工動靜。直至2023年3月，據(jù)中建一局集團第三建筑有限公司官微，該項目所在的1地塊超深基坑試樁順利開鉆，彼時表述為是本工程一次里程碑式的進度節(jié)點，為下一步全面完成樁基工程奠定堅實的基礎。

圖片來源：中建一局集團第三建筑有限公司

但從現(xiàn)場施工來看，進展并沒有想象中迅速。據(jù)此前測算，一般超高層項目建設周期在3—5年，從企業(yè)拿地到商戶真正入駐，往往超過10年，萬達要填補上這塊木塔寨最后的“留白”仍是場拉鋸戰(zhàn)。

值得注意的是，根據(jù)相關規(guī)定，未動工開發(fā)建設，土地閑置滿兩年，經(jīng)批準后政府可無償收回土地使用權。而據(jù)一名國土相關人士表示，“政府不進行收回的原因很多，因為大型地產(chǎn)企業(yè)拿地往往不止一塊，要啟動收回的話，后續(xù)會很難做。”

背后的復雜原因

8年時間，西安one這座超高層屢屢宣布開工卻遲遲未有大進展，反倒是住宅項目賣得風生水起。

實際上，類似的“超高層”設計，由于資金周轉(zhuǎn)速度較慢，需要大量的資金投入，注定不是門賺錢生意，再加上其附帶的地標屬性，往往不能單純用商業(yè)邏輯考量。

《南方周末》此前就曾報道，不少房企拿地邏輯在于，通過幫助政府建設地標性建筑，低成本拿到住宅等土地。報道中人士分析，“就像中國的大多數(shù)五星級酒店都不賺錢，開發(fā)商都是為了周邊配套的寫字樓或者公寓，摩天大樓修建者的目的，通通不在摩天大樓本身。”

而這種“第幾高”項目，在利益驅(qū)動下一帆風順還好，一旦出現(xiàn)問題，往往伴隨著復雜的多方角力，地方、企業(yè)、施工方等均有各自的立場考量。“原因很復雜，有時候很難界定到底是誰的原因。”上述國土相關人士表示。

從2021年、2023年的兩次施工方公開資料可以看出，項目面臨了鄰近地鐵交叉作業(yè)頻繁、霧霾揚塵，基坑支護及降水工程施工場地狹小、基坑超深，涉及施工工藝種類多等原因，施工難度大。至于審批流程上，因為高度不停增加牽扯到修改項目規(guī)劃，或許需要重新報批。

不過從過往資料來看，類似西安one的超高層項目建設進度不理想，除技術原因、設計問題或者是政策因素外，普遍都涉及開發(fā)商資金問題。

值得注意的是，早在2017年,萬達商管便開始轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，為應對流動性危機，當年其賣掉多個酒店及文旅項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年，萬達至少轉(zhuǎn)讓了10家萬達廣場，以此解決債務問題。

正持續(xù)“瘦身”的萬達，對于高資金需求、長周轉(zhuǎn)周期的超高層項目，顯然需要謹慎考慮。

此外，2017年萬達集團宣布在西安投資660億元打造的萬達文化旅游城也有些“異動”，在官方回復網(wǎng)友提問時提到：按照最新區(qū)域規(guī)劃，該地塊正在進行新的產(chǎn)業(yè)布局。

圖片來源：浐灞生態(tài)區(qū)官網(wǎng)

流動性壓力下，“西安第二高”將走向何方，對此，記者致電陜西錦世達置業(yè)有限公司、西安高新萬達廣場有限公司、萬達地產(chǎn)集團有限公司年報電話，但電話無法接通。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 夏子博攝