每經(jīng)熱評(píng)｜如何看待房企“黑馬”異軍突起

每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

歲末年終，各機(jī)構(gòu)的房企榜單陸續(xù)發(fā)布。與前兩年相比，今年一個(gè)突出變化是，有一批“黑馬”房企異軍突起。這些“黑馬”要么是TOP100房企里的新面孔，要么在榜單上排名大幅躍升。他們有個(gè)共同特點(diǎn)——均為央企或地方國(guó)企。

眾所周知，2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，房企也經(jīng)歷了一輪洗牌。有些上市房企退市了，也有些民營(yíng)房企債務(wù)違約，業(yè)績(jī)排名明顯下滑。與之相反，一批央國(guó)房企逆勢(shì)而上，排名躍升，成為業(yè)內(nèi)“黑馬”。此一降一升，自然有“同行襯托”的因素，更有國(guó)企戰(zhàn)略調(diào)整的背景。

其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)一直就有龍頭央國(guó)企高居榜上，如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口，這三家在近幾年一直處在業(yè)績(jī)榜的TOP10。而這些房企也是長(zhǎng)期深耕于此，有深厚的人才、管理、土地、資金優(yōu)勢(shì)。而“黑馬”房企則不然，有的企業(yè)是近幾年才“入行”。

縱觀“黑馬”房企，大體分為三類：一類屬于“中建系”，如中建壹品、中建東孚、中建智地、中建玖合等，都是中國(guó)建筑下屬各局的地產(chǎn)公司；另一類屬于行業(yè)央企背景，如中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、電建地產(chǎn)，其母公司分別是鐵路和電力建設(shè)龍頭企業(yè)；還有一類屬于地方國(guó)企，如國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)，這兩家地產(chǎn)公司的母公司均為福建國(guó)企。

正是由于“同行襯托”——由于部分民營(yíng)頭部房企出現(xiàn)債務(wù)違約，引發(fā)購(gòu)房人擔(dān)憂其交付能力，導(dǎo)致購(gòu)買力涌向央國(guó)企房產(chǎn)公司，于是造就了一批“黑馬”。也正是由于相當(dāng)一批頭部民營(yíng)房企現(xiàn)金流困難，以至于這批“黑馬”房企成為各城市土拍市場(chǎng)的座上賓，為接下來的房企排位賽競(jìng)爭(zhēng)打下基礎(chǔ)。

然而，這批“黑馬”崛起也存風(fēng)險(xiǎn)，或者說有隱憂。

正在彎道超車的“黑馬”房企普遍選擇從民營(yíng)房企挖人。而這些職業(yè)經(jīng)理人或由于路徑依賴或由于別的原因，多選擇“高周轉(zhuǎn)”路徑。之前許多民營(yíng)房企高速成長(zhǎng)的秘訣就是“高周轉(zhuǎn)”，此舉可以提高資金利用效率，有利于企業(yè)擴(kuò)張。但追求規(guī)模和速度的背后，代價(jià)也很明顯——在高速發(fā)展欲望的驅(qū)動(dòng)下，房企會(huì)被動(dòng)加杠桿，從而提升了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

與上述風(fēng)險(xiǎn)相伴的是另一種風(fēng)險(xiǎn)。

由于樓市的量?jī)r(jià)回調(diào)，土地市場(chǎng)也在退燒。但“黑馬”企業(yè)積極搶地甚至高價(jià)搶地，很可能是在土地市場(chǎng)上高位接盤。如果市場(chǎng)不能迅速反轉(zhuǎn)，則可能“算不過賬”。而新挖到的職業(yè)經(jīng)理人，只有拿到項(xiàng)目才可能有施展拳腳的機(jī)會(huì)，才可能端穩(wěn)飯碗，于是各級(jí)拿地塊，做業(yè)績(jī)，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)考慮不多。

其實(shí)，“黑馬”房企不可能沒想過風(fēng)險(xiǎn)，目前的市場(chǎng)環(huán)境遠(yuǎn)不如五六年前，而之所以要以身犯險(xiǎn)，某種程度上也是迫不得已?？v觀上述“黑馬”，許多是因?yàn)槟腹緲I(yè)務(wù)萎縮而另謀出路。近年來，高鐵、地鐵、路橋、港口等基建大訂單銳減，迫使建筑、港口、鐵路建設(shè)類的央企轉(zhuǎn)型，其中一個(gè)重要相鄰行業(yè)就是房地產(chǎn)。這正是“黑馬”房企崛起的原因和動(dòng)力之一。

從業(yè)務(wù)相關(guān)度上講，建筑類公司與房地產(chǎn)公司是有相似之處，但后者面對(duì)的是C端客戶（消費(fèi)者），市場(chǎng)化程度更高，風(fēng)險(xiǎn)也更大。這可能是部分“黑馬”房企所未有預(yù)料的。

實(shí)際上，在這批“黑馬”進(jìn)入房地產(chǎn)之前，中冶、葛洲壩等一批央企也曾大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，但效果不盡如人意。試想，如果在行業(yè)順風(fēng)順?biāo)畷r(shí)都沒有賺到錢，想在逆境中賺錢，是不是該多一點(diǎn)克服困難的心理準(zhǔn)備？

總之，房地產(chǎn)業(yè)必須要洗牌，也需要“黑馬”注入新的活力。但“黑馬”自身也要反思和警惕，不要重蹈覆轍。