每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-12-17 15:11:57
◎東山小區(qū)是上世紀(jì)80年代建安集團(tuán)建設(shè)開發(fā)的生活辦公基地。2013年,由佳兆業(yè)主導(dǎo)了東山舊改項(xiàng)目的更新工作,改造項(xiàng)目占地面積為29446.5平方米,可售面積10.5萬平方米,可售貨值達(dá)126億元。
◎每經(jīng)記者從知情人士處了解到,此次交付的就是一期佳園的回遷房部分,商品房部分預(yù)計(jì)明年5月份交付。至于項(xiàng)目過往的發(fā)展情況,上述知情人士表示:“項(xiàng)目在前期曾經(jīng)停過工,但開盤銷售以來就再未停工過?!?/p>
每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 魏文藝
位于深圳核心區(qū)域、貨值超百億元的舊改項(xiàng)目被盤活了。
12月12日,據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)控股(以下簡(jiǎn)稱佳兆業(yè))官微,深圳市福田區(qū)東山小區(qū)改造項(xiàng)目一期——佳兆業(yè)佳園(推廣名:天宸)近日順利完成回遷房集中交付。業(yè)主們?cè)诩颜讟I(yè)團(tuán)隊(duì)陪同下,依次辦理了回遷交付、物業(yè)簽約、房屋驗(yàn)收等手續(xù)。
12月13日下午,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者)在佳兆業(yè)佳園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到,樓棟主體已經(jīng)封頂,項(xiàng)目外立面也已完成裝修,工程隊(duì)正在項(xiàng)目樓下園林區(qū)域進(jìn)行作業(yè),項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還保留著之前回遷房業(yè)主入伙時(shí)搭的展架。在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的圍欄上除了能看到佳兆業(yè)的字樣外,安居建業(yè)&福田投控的字樣同樣格外顯眼。
項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工作人員告訴每經(jīng)記者:“項(xiàng)目回遷房已經(jīng)交付,商品房按照購房合同預(yù)計(jì)在明年5月底交付。”
每經(jīng)記者從知情人士處了解到,項(xiàng)目在前期曾經(jīng)停過工,“但開盤銷售以來就再未停工過。”
靠舊改起家的佳兆業(yè),第一桶金就來自爛尾樓改造,1999年,佳兆業(yè)接手深圳布吉爛尾別墅,后將其改造為開放式主題公園“桂芳園”,打造成當(dāng)?shù)氐拇笮蜕鐓^(qū)。
到了2021年,佳兆業(yè)持有的城市更新項(xiàng)目達(dá)到高峰,并成功轉(zhuǎn)化了43個(gè)城市更新項(xiàng)目。截至2023年中,佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)就有一百多個(gè)舊改項(xiàng)目,被稱為“舊改之王”。
而在佳兆業(yè)眾多城市更新項(xiàng)目中,東山小區(qū)改造項(xiàng)目屬于資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)的一個(gè)。
東山小區(qū)是上世紀(jì)80年代建安集團(tuán)建設(shè)開發(fā)的生活辦公基地。2013年,佳兆業(yè)與建安集團(tuán)簽訂合作開發(fā)協(xié)議,由佳兆業(yè)主導(dǎo)了東山舊改項(xiàng)目的更新工作,改造項(xiàng)目占地面積為29446.5平方米。
2017年11月,佳兆業(yè)與建安集團(tuán)再次簽署項(xiàng)目補(bǔ)充協(xié)議,將東山舊改項(xiàng)目分為成了一期(佳園)和二期兩個(gè)地塊。一期于2020年1月開工建設(shè),總建筑面積76470.85平方米,總戶數(shù)340戶,分1A、1B兩棟,其中1B主要為回遷房。二期項(xiàng)目還有房源處于待拆遷狀態(tài),具體的拆遷時(shí)間尚未公布。
佳園位于福田區(qū)濱海大道8008號(hào),靠近購物公園站E出口,屬于深圳開發(fā)較為成熟的片區(qū),500米范圍內(nèi)有平安金融中心、會(huì)展中心、COCO Park等商業(yè)配套,以及星河國(guó)際、中海華庭、城中雅苑等高端豪宅項(xiàng)目,這些項(xiàng)目的二手房掛牌價(jià)目前在11萬-12萬元/平方米。
據(jù)2019年佳兆業(yè)中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù),東山舊改項(xiàng)目可售面積10.5萬平方米,可售貨值達(dá)126億元。
12月13日下午,每經(jīng)記者在佳園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到,目前項(xiàng)目已經(jīng)有多棟樓棟房源封頂,外立面也已裝修,現(xiàn)場(chǎng)有施工人員正在拆除原本的營(yíng)銷中心。在前往前營(yíng)銷中心的路上每經(jīng)記者看到,路旁還有處于待拆遷狀態(tài)的兩排老房子。
每經(jīng)記者從知情人士處了解到,此次交付的就是一期佳園的回遷房部分,商品房部分預(yù)計(jì)明年5月份交付。至于項(xiàng)目過往的發(fā)展情況,上述知情人士表示:“項(xiàng)目在前期曾經(jīng)停過工,但開盤銷售以來就再未停工過。”
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù),佳兆業(yè)佳園于去年12月取得預(yù)售證,共備案158套房源。截至今年12月14日,僅剩5套房源處于期房待售狀態(tài),其余房源均顯示為“已備案”。
佳兆業(yè)方面表示,目前佳園項(xiàng)目在政府的指導(dǎo)下,引入國(guó)企深圳市福田安城投資運(yùn)營(yíng)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱福田安城投資)進(jìn)行合作,充分發(fā)揮“國(guó)資身份+市場(chǎng)化運(yùn)作”疊加優(yōu)勢(shì),為項(xiàng)目及開發(fā)建設(shè)單位提供工程與現(xiàn)場(chǎng)協(xié)理等多維度的支持及服務(wù),助力項(xiàng)目更高品質(zhì)地運(yùn)營(yíng)。
自2021年底出現(xiàn)債務(wù)違約以來,佳兆業(yè)已通過多種方式盤活了旗下多個(gè)項(xiàng)目。以佳園為例,在項(xiàng)目盤活過程中,引入國(guó)企合作成為關(guān)鍵。
今年4月26日,天宸THECORNICHE在官微發(fā)布消息稱,佳兆業(yè)佳園在政府的指導(dǎo)下引入國(guó)企福田安城投資進(jìn)行合作。僅一天后,天宸THE CORNICHE戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)在深圳舉行。
福田安城投資由深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營(yíng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱安居建業(yè))與深圳市福田投資控股有限公司聯(lián)合成立,是政企聯(lián)動(dòng)共搭、具有多重國(guó)資背景的投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。
啟查查顯示,安居建業(yè)由深圳人才安居、深圳特區(qū)建工、深業(yè)集團(tuán)、萬科分別持股40%、20%、20%、20%。據(jù)公開資料,安居建業(yè)是深圳市政府為房地產(chǎn)業(yè)紓困解難、化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)而成立的市屬國(guó)有房地產(chǎn)平臺(tái)公司,主要針對(duì)深圳范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供“三保一防”任務(wù),即“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”和防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。
從安居建業(yè)的業(yè)務(wù)模式來看,主要包括不良債權(quán)盤活、問題企業(yè)紓困、企業(yè)重組咨詢、地產(chǎn)資產(chǎn)受托等。安居建業(yè)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,安居建業(yè)已紓困14個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,操盤及參與監(jiān)管面積310萬平方米,紓困項(xiàng)目包括恒大錦苑、恒大都會(huì)廣場(chǎng)、恒大深匯大廈、佳兆業(yè)佳園(天宸)、歲寶壹品等。
每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),除了此次被安居建業(yè)紓困的佳園項(xiàng)目外,佳兆業(yè)在深圳的多個(gè)舊改項(xiàng)目,通過“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+債務(wù)置換”“服務(wù)信托”等方式被盤活。
其中,位于龍崗的五和樞紐片區(qū)城更項(xiàng)目,原本由佳兆業(yè)開發(fā),后因資金鏈緊張而停工。2023年4月,招商蛇口攜長(zhǎng)城資產(chǎn)出手,與佳兆業(yè)簽訂了合作協(xié)議,擬以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+債務(wù)置換”的方式盤活該項(xiàng)目。
另一個(gè)參與紓困佳兆業(yè)較多的當(dāng)屬“中信系”。中信城開最早于2022年6月完成佳兆業(yè)資產(chǎn)交易,涉及深圳大鵬金沙灣國(guó)際樂園項(xiàng)目、南山東角頭項(xiàng)目、福田紅樹灣、福田金融科技中心等項(xiàng)目,紓困方式主要以“服務(wù)信托”的方式為主。
今年前11月,佳兆業(yè)宣布在深圳、廣州、上海、重慶等地累計(jì)交付56個(gè)項(xiàng)目,3.5萬余套房源,已超過去年全年的交付量。其中,2023年11月,佳兆業(yè)10個(gè)項(xiàng)目合計(jì)交付4152套房源。
12月13日晚間,合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇通過微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示,一般對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)城市更新類項(xiàng)目的盤活過程,通常需要解決“增量資金”“項(xiàng)目層面融資難”“項(xiàng)目權(quán)益重整”等問題。
“城市更新不良項(xiàng)目的紓困處置應(yīng)更多聚焦項(xiàng)目本身,我們主張城市更新不良項(xiàng)目必須從政策路徑、規(guī)劃優(yōu)化、拆遷實(shí)施、市場(chǎng)去化、經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)管控六大盤活可行性入手,從盤活價(jià)值、核心問題、解決路徑、資源整合、紓困機(jī)制、盤活模式等六大要素策劃盤活處置方案。”
羅宇表示,在當(dāng)前政府行政賦能的支持下,國(guó)企持續(xù)參與城市更新不良項(xiàng)目的盤活,摸索出了項(xiàng)目主體變更、項(xiàng)目債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)投資、央企國(guó)企+AMC+合作方等模式進(jìn)行項(xiàng)目盤活。每個(gè)城市更新不良項(xiàng)目均有自身的項(xiàng)目特點(diǎn),需結(jié)合項(xiàng)目具體情況與方案落地性等方面綜合擬定紓困方案,而目前已有的項(xiàng)目盤活成功案例和模式均可為其他項(xiàng)目盤活提供參考借鑒。
封面圖片來源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
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