每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-08-09 20:17:36
每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 陳夢妤 何小桃
被稱為深圳打新“天花板”的東角頭項(xiàng)目,又有了新動靜。
近日,位于深圳南山后海的中信城開東角頭項(xiàng)目發(fā)布設(shè)計(jì)方案招標(biāo),招標(biāo)價4800萬元。
東角頭項(xiàng)目此前為佳兆業(yè)在深圳的核心資產(chǎn)之一,2021年佳兆業(yè)出現(xiàn)流動性危機(jī)時,兌付方案中的處置項(xiàng)目就包含了該項(xiàng)目,后來被中信城開接手。據(jù)中信城開華南官微消息,目前有六大全球頂尖設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)報名項(xiàng)目設(shè)計(jì)權(quán)。
該項(xiàng)目位于深圳灣-蛇口海岸線上,典型豪宅片區(qū),片區(qū)內(nèi)坐落著招商雙璽、陽光濱海花園、半島城邦、翡翠海岸等豪宅社區(qū),官方二手房參考價在10萬-13萬元/平方米,但業(yè)主掛牌價遠(yuǎn)高于此,不少甚至在20萬元/平方米以上。
700億預(yù)期,300億脫手????
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者7月初探訪時,項(xiàng)目處于平整狀態(tài),內(nèi)部已長滿綠草,被綠網(wǎng)覆蓋。
地塊位置整體不錯,從三個方向均能直看大海,并且項(xiàng)目距離深圳歌劇院和地鐵13號線都不遠(yuǎn),還可以直接看到半島城邦、港灣花園等豪宅項(xiàng)目。
東角頭項(xiàng)目現(xiàn)狀?每經(jīng)記者?陳榮浩 攝于今年7月
該項(xiàng)目一直未能開發(fā),與其過往土地較為復(fù)雜的權(quán)益牽扯有很大關(guān)系。
上世紀(jì)80年代初,深圳航運(yùn)總公司與香港達(dá)力集團(tuán)合資成立深圳圳華港灣企業(yè)有限公司(下稱深圳圳華),將東角頭地塊作經(jīng)營碼頭之用,到了90年代,土地性質(zhì)變更成了多功能港口及商業(yè)用途。
2013年,深圳航運(yùn)改制,佳兆業(yè)以58億元收購深圳航運(yùn)主要股權(quán),成功介入東角頭項(xiàng)目。
2021年9月,佳兆業(yè)召集多位投資機(jī)構(gòu)分析師來到項(xiàng)目地塊,給予總貨值700億元以上的預(yù)期。
但2021年年底時,佳兆業(yè)出現(xiàn)流動性危機(jī),在其欲出售的18個項(xiàng)目中,東角頭項(xiàng)目赫然在列,之后中信系出手援馳,以300億元接手。
今年5月,項(xiàng)目股權(quán)方之一的達(dá)力集團(tuán)發(fā)布公告稱,“與深圳航運(yùn)已就深圳南山東角頭土地置換及土地分配在原則上達(dá)成協(xié)議,置換而來的兩宗地將分別配予雙方?!?/span>
其中,達(dá)力集團(tuán)和深圳航運(yùn)同意撤回對深圳圳華的強(qiáng)制清算,同時深圳航運(yùn)和達(dá)力集團(tuán)將對東角頭項(xiàng)目兩宗地“分家”。至此,東角頭項(xiàng)目形成了深圳航運(yùn)、達(dá)力集團(tuán)和中信城開“三足鼎立”局面。
據(jù)企查查,截至8月7日,深圳圳華由深圳航運(yùn)持有51%股權(quán),達(dá)力持有49%股權(quán),中信系則通過控股鴻利金融99%的方式持有深圳圳華35%股權(quán)。
權(quán)益厘清后,項(xiàng)目才開始有了新進(jìn)展,也才有了開頭招標(biāo)的事情。按照正常開發(fā)節(jié)奏,項(xiàng)目從招標(biāo)到項(xiàng)目竣工,周期通常在1-3年不等。
周邊二手房業(yè)主報價17萬-21萬/平?
據(jù)記者觀察,目前南山的臨海在建/待建豪宅盤,數(shù)量并不太多,包括中信城開東角頭項(xiàng)目、深圳灣超總基地新宅地、半島城邦5期、招商漁二村舊改項(xiàng)目和媽灣新增宅地。
這些地塊也被各大開發(fā)商爭奪。比較典型的如深圳灣超總基地新宅地,在今年6月31日時由中海以125.32億元力壓保利發(fā)展、招商+華發(fā)、中鐵建、越秀等央國企開發(fā)商競得。
從定價來看,目前深圳市場新房限價定價最高的是超總地塊,達(dá)13.3萬元/平方米。但與南山前海的臨海豪宅二手盤相比,仍然存在著不小價差。
以東角頭項(xiàng)目為例,目前周邊的二手住宅,如翡翠海岸、半島城邦花園三期、招商雙璽等樓盤,業(yè)主報價普遍在17萬元-21萬元/平方米區(qū)間。
8月7日上午,在深圳灣片區(qū)從事高端豪宅成交的房產(chǎn)中介盧勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹到,“這邊的高端樓盤之所以貴,最重要的一個原因就是房源少、掛牌少,比較容易形成錨定效應(yīng)。比如一套房子6月成交是2200萬元,6月之后同類型成交的房子,就會以2200萬元為參考?!?/span>
盧勇向記者展示了其平臺上業(yè)主掛牌的翡翠海岸房源,今年5月以來,就只有兩套房源在售。其中,一套3室2廳89平方米房子,業(yè)主掛牌總價為2380萬元,銷售均價達(dá)26.8萬元/平方米。另一套稍便宜,但總價也達(dá)到了2200萬元,折合單價24.8萬元/平方米。
8月8日上午,Co-Found智庫房地產(chǎn)行業(yè)研究負(fù)責(zé)人董南一告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“全國豪宅市場主要有三類買家,高凈值人士、外籍人士和高端資產(chǎn)投資者,第一種看中的是豪華配置,第二種看中的是實(shí)際需求,第三種看中的是價差和稀缺性。”
董南一提到,較少的掛牌量和稀缺的供應(yīng)量是豪宅價格相對較高的重要原因,購房者在選擇時也更愿意接受較高的價格。
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