房產(chǎn)早9點速評 | 一周十大新聞（8月28日-9月3日）

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

NO.1 北上廣深及多個熱點城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”

日前，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)通知，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。8月30日，廣州率先宣布執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，此后包括北京、上海、深圳、武漢、成都、重慶等多個熱點城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

點評：這一政策反映了各地對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)注，試圖在保障居民購房權(quán)益和控制市場風(fēng)險之間尋找一個平衡點。短期來看，可能會增加首套房的購買需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易；但長期來看，是否能夠穩(wěn)定房價還需進(jìn)一步觀察。另外，鑒于“認(rèn)房不認(rèn)貸”可能會增加購房者的杠桿，監(jiān)管部門也需要防范可能的金融風(fēng)險。

NO.2 央行等兩部門調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%，貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。

點評：此政策的調(diào)整可能會影響購房者的購房決策和購房能力。這反映了監(jiān)管部門對既鼓勵首次購房者進(jìn)入市場，同時對投資性購房進(jìn)行一定的限制，對于平衡市場供需、穩(wěn)定房價和防范金融風(fēng)險都具有重要意義。

NO.3 上交所支持正常經(jīng)營房企合理融資需求

8月30日，金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會在人民銀行召開，上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，抓住房地產(chǎn)市場這個牽一發(fā)而動全身的領(lǐng)域，堅決落實好支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的各項政策措施。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求，“一企一策”穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險，推動民營房企股債融資項目案例落地。

點評：上交所的表態(tài)意味著房企在資金鏈緊張的情況下，可以得到更多的融資支持。這有助于穩(wěn)定市場信心，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的各種挑戰(zhàn)中。

NO.4 上半年多家上市房企陷入“增收不增利”怪圈

隨著上市房企2023年上半年業(yè)績報告發(fā)布進(jìn)入尾聲，頭部房企的規(guī)模效益依然突出，而多家中小房企則出現(xiàn)“增收不增利”的情況。值得注意的是，上半年不少房企因旗下項目較少，兼受個別項目或區(qū)域市場影響較大，導(dǎo)致業(yè)績出現(xiàn)較大波動；而房屋銷售收入、成本的大幅增加，則成為房企歸母凈利潤下滑的主要原因。

點評：這揭示了當(dāng)前市場的復(fù)雜性和多樣性。未來，中小房企可能需要更多的策略和資源來應(yīng)對市場的變化，而頭部房企則需要繼續(xù)強(qiáng)化其規(guī)模效應(yīng)和多樣化策略，以穩(wěn)定其市場地位。

NO.5 8月樓市成交量整體同環(huán)比均下降

中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月樓市成交量整體同環(huán)比均下降。一線成交面積環(huán)比下跌22.83%，上海降幅最高為28.9%，廣州最小為5.2%；二線整體環(huán)比上漲3.15%，其中蘇州漲幅顯著為49.59%，但整體同比下降31.9%。監(jiān)測的8個代表城市，庫存面積總量略有上升，深圳漲幅最高，為6.97%。

點評：這直接反映了市場的熱度和消費者的購房意愿，整體市場仍然偏冷。

NO.6 百強(qiáng)房企前8月銷售額同比降幅創(chuàng)新高

8月31日，多家機(jī)構(gòu)公布百強(qiáng)房企前8月銷售排名，TOP10房企排名再次出現(xiàn)變動，碧桂園從第三名滑落至第6名，2000億陣營房企擴(kuò)容至5家。中指院數(shù)據(jù)顯示，8月單月百強(qiáng)房企銷售額同比下降39.2%，創(chuàng)今年單月降幅新高，環(huán)比下降8.9%；1-8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴(kuò)大4個百分點。

點評：這些數(shù)據(jù)表明，即使是百強(qiáng)房企也面臨著相當(dāng)?shù)氖袌鰤毫ΑＭ瑫r考慮到城市化進(jìn)程、居民購房需求和政府的調(diào)控策略，房地產(chǎn)市場仍然是一個復(fù)雜的領(lǐng)域，中長期的市場動態(tài)還需要觀察。

NO.7 央行等兩部門：存量首套住房貸款人可申請置換貸款

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文：自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

點評：這一政策不僅為已有貸款的購房者提供了更多的選擇和靈活性，還可能刺激金融機(jī)構(gòu)提供更有競爭力的貸款利率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍度。其中明確新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，則確保了金融市場的穩(wěn)定和防范風(fēng)險。

NO.8 萬科郁亮：目前房地產(chǎn)市場處在膠著狀態(tài)

8月31日，萬科召開2023年度中期業(yè)績發(fā)布會。會上，萬科董事會主席郁亮在回答媒體提問時表示，整體市場目前處于膠著狀態(tài)，因為低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間。對于現(xiàn)階段市場，郁亮認(rèn)為顯然超跌了。此外，他認(rèn)為當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力，目前只是希望這些已經(jīng)出臺的政策能盡快落實到位，來推動市場恢復(fù)到健康合理的水平。

點評：郁亮對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的看法和期望，反映了行業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的態(tài)度和對市場的判斷，對市場和投資者有一定的引導(dǎo)作用。

NO.9 碧桂園發(fā)行新股融資2.7億港元用于抵銷欠款

8月30日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司與認(rèn)購人訂立認(rèn)購協(xié)議，將發(fā)行約3.51億股新股，約為公司現(xiàn)有已發(fā)行股本的1.27%，發(fā)行價格每股0.77港元，較前一日收盤價0.91港元折讓約15.38%。據(jù)悉，認(rèn)購股份的總代價2.70億港元將用于抵銷碧桂園此前根據(jù)融資協(xié)議欠認(rèn)購人的部分款項，認(rèn)購人為建滔集團(tuán)有限公司全資擁有的，主要業(yè)務(wù)為投資控股。

點評：碧桂園發(fā)行新股用于抵銷部分欠款，顯示了碧桂園在資金鏈管理上的策略調(diào)整，也反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的融資環(huán)境。

NO.10 前8月房企拿地總額同比下降10.5%

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地總額下降，TOP00房企拿地總額達(dá)到7888億元，同比下降10.5%，但降幅略有收窄，較上月減少2.9個百分點；在TOP100房企中，拿地門檻值下降至23億元，較去年同期減少約2億元。新增貨值方面，保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國位居前三名，前8月新增貨值分別為1172億元、1164億元和1007億元。

點評：房企在土地購買上的決策既受到當(dāng)前市場環(huán)境的影響，也與其對未來市場走勢的預(yù)期有關(guān)。拿地金額同比仍在下降，反映出房企對當(dāng)前市場仍持保守態(tài)度，而降幅略有收窄也表明了房企對市場開始有一些積極的看法。

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