每經(jīng)熱評(píng)｜存量房貸降利率 是公平性和市場(chǎng)化的需要

每經(jīng)評(píng)論員 杜恒峰

在7月14日的發(fā)布會(huì)上，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾對(duì)居民集中提前還貸進(jìn)行了闡釋。他指出，99%的房貸是選擇浮動(dòng)利率機(jī)制，即LPR+銀行加點(diǎn)。去年以來，LPR累計(jì)下行了45個(gè)基點(diǎn)，但加點(diǎn)不變，所以居民會(huì)認(rèn)為早年的貸款利率跟新發(fā)放貸款比高了很多；與此同時(shí)，理財(cái)產(chǎn)品收益率下降，甚至有破凈的情況，房貸利率和理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)之間的差距拉大，不少居民從財(cái)富配置的角度，將理財(cái)?shù)馁Y金用于償還房貸。

央行的解釋表明，居民部門沒有所謂的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”，但持續(xù)的提前還貸潮仍需高度關(guān)注。貸款利率高于理財(cái)產(chǎn)品收益率是常態(tài)，理財(cái)產(chǎn)品本身的高流動(dòng)性意味著居民隨時(shí)可以變現(xiàn)尋找更好的投資機(jī)會(huì)，這種利率差可以視為一種“流動(dòng)性折價(jià)”，只要這種折價(jià)維持在一定范圍內(nèi)，居民就不會(huì)提前償還房貸。對(duì)銀行來說，房貸是能夠帶來數(shù)十年穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其是在當(dāng)前資產(chǎn)收益率回報(bào)普遍下行的情況下，每一筆被提前償還的房貸，都會(huì)帶來一筆資產(chǎn)配置的難題。要中斷這一進(jìn)程，房貸利率下調(diào)成為繞不開的選項(xiàng)，對(duì)此鄒瀾也提出，按照市場(chǎng)化、法治化原則，央行支持和鼓勵(lì)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

調(diào)降存量房貸利率的價(jià)值，不僅是為了維護(hù)銀行資產(chǎn)質(zhì)量，筆者認(rèn)為，這也是公平性和市場(chǎng)化的要求。房貸利率的市場(chǎng)化定價(jià)，應(yīng)當(dāng)基于銀行的負(fù)債成本、房貸的供需、購(gòu)房者自身的資信水平綜合確定，不同銀行、不同購(gòu)房者的房貸利率應(yīng)當(dāng)會(huì)有差別，但實(shí)際情況是，房貸利率很大程度上是房地產(chǎn)政策調(diào)控的一部分，房貸利率政策緊隨房地產(chǎn)行業(yè)周期變化，在同一城市，房貸利率基本統(tǒng)一或相差不大，沒有體現(xiàn)利率市場(chǎng)化定價(jià)的差異。在房地產(chǎn)過熱的時(shí)候，房貸利率不僅高于低谷期，也高于一些企業(yè)的貸款利率，但無限責(zé)任和有更穩(wěn)定現(xiàn)金流的個(gè)人房貸，其利率理應(yīng)低于企業(yè)貸款。

從公平性角度看，LPR改革后，房貸利率看似有了更市場(chǎng)化的定價(jià)，但“LPR+銀行加點(diǎn)”的模式，意味著高利率貸款者多支出利息的局面不會(huì)有改變，在LPR下行周期，固定加點(diǎn)還意味著購(gòu)房者的利息倍數(shù)增加了。比如2019年10月之前LPR為4.85%，房貸加60個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于利率基準(zhǔn)的1.1237倍，現(xiàn)在LPR為4.2%，加60個(gè)基點(diǎn)后倍數(shù)提高到將近1.3倍，購(gòu)房者處于不利地位，但銀行的負(fù)債成本已大幅下降，銀行反而賺得更多了，這是不公平的，因?yàn)殂y行拿到的高利息本就不是市場(chǎng)定價(jià)。

央行如何支持、鼓勵(lì)銀行變更合同或重新發(fā)放貸款仍有待明確，但其方向是確定的，就是要讓銀行和購(gòu)房者重新協(xié)商定價(jià)，新的定價(jià)需要銀行讓利，讓利幅度應(yīng)滿足“不會(huì)再出現(xiàn)大規(guī)模的提前還款”，這樣雙方都能得益，即銀行可以在更長(zhǎng)周期獲得更穩(wěn)定的利息收入；購(gòu)房者負(fù)擔(dān)也能減少，可用于消費(fèi)的錢增加。