存量房貸利率有望下調(diào)？多位專家及業(yè)內(nèi)人士有說法了.....

每經(jīng)記者 肖世清    每經(jīng)編輯 馬子卿    

近日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)言指出：“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此番央行公開發(fā)言后，諸如“現(xiàn)有房貸定價(jià)模式是否會(huì)因此產(chǎn)生變化”“存量房貸利率下調(diào)概率有多大”等問題引發(fā)市場關(guān)注。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對記者表示，房貸定價(jià)模式并不會(huì)因此改變，存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊）。當(dāng)然，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”。

“下一步，建議通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則，建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。”董希淼稱，如果相關(guān)規(guī)則不盡快確定，預(yù)計(jì)下周一開始銀行支行和客戶經(jīng)理將接到借款人的大量咨詢電話。

業(yè)內(nèi)：降低存量房貸利率是遏制提前還貸勢頭的好辦法

據(jù)鄒瀾介紹，盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。

資料來源：中國貨幣網(wǎng)

鄒瀾表示：“提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

光大證券固收分析師張旭指出，“降低存量房貸利率是遏制住提前還貸勢頭的一個(gè)好辦法，從而減輕后者對商業(yè)銀行經(jīng)營的不利影響，并為帶動(dòng)居民消費(fèi)增長和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)創(chuàng)造有利的條件。”在對存量房貸利率調(diào)整時(shí)，既可以采取商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定的方式，也可以采用新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款的方式。

“我們需要說明的是，無論采取哪種方式，其都不會(huì)是行政命令式的，而是以市場化、法治化為原則的。事實(shí)上，這兩種降低存量貸款利率的方式給了金融機(jī)構(gòu)和居民更多的選擇權(quán)，哪個(gè)選擇合適就用哪個(gè)。”張旭強(qiáng)調(diào)。

對于央行為何會(huì)在此節(jié)點(diǎn)提及存量貸款，董希淼對記者稱，從商業(yè)銀行看，降低部分存量房貸利率或有“一箭三雕”的作用。

一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，對于購房居民而言，降低存量房貸利率將使得其房貸付息壓力減輕，增加可支配收入，提升消費(fèi)預(yù)期。

對于銀行來說，存量房貸降息會(huì)帶來利息的損失，尤其是對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大；但提前還貸也有望減少，可部分對沖存量按揭降息的影響，整體有利于降低銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對記者表示，由于近年來國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場等方面變化大，導(dǎo)致此前部分購房者的按揭利率明顯高于目前新購房貸利率，加之部分業(yè)主暫時(shí)缺乏合意投資標(biāo)的資產(chǎn)等，推動(dòng)部分業(yè)務(wù)提前還貸。

“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過市場化、法治化方式自主協(xié)商存量房貸利率及房貸置換等，有助于維護(hù)市場契約精神，有效降低部分業(yè)主的按揭月供，同時(shí)，也有助于緩解少數(shù)業(yè)主提前還貸的影響等。”周茂華稱。

存量房貸利率降低可行性多大？專家：決定權(quán)仍然在銀行，降或不降都合法合規(guī)

采訪中，記者問及當(dāng)前降低存量房貸款利率是否具有可行性，以及商業(yè)銀行是否會(huì)積極跟進(jìn)時(shí)，多位專家給出了不一致的答案。

董希淼認(rèn)為，降存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當(dāng)下痛苦但長遠(yuǎn)有利的選擇?？稍诮档痛媪糠抠J利率的同時(shí)，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。他也強(qiáng)調(diào)，對借款人來說，不要因?yàn)檠胄斜響B(tài)就想當(dāng)然地認(rèn)為存量房貸利率一定得降、會(huì)降——決定權(quán)仍然在銀行，降或不降都合法合規(guī)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對記者表示：“存量房貸歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過調(diào)整，2009年一些銀行將存量房貸優(yōu)惠利率水平從8.5折調(diào)整為7折，所以市場也一直期待這次也有下調(diào)。但實(shí)際上，不論是政策基礎(chǔ)還是市場規(guī)模，存量房貸全面下調(diào)的可能性都很低。除非央行托底真金白銀補(bǔ)貼，否則商業(yè)是很難降低存量房貸利率的。”

2009年，部分銀行將存量房貸優(yōu)惠利率水平從8.5折調(diào)整為7折

資料來源：中國政府網(wǎng)

張大偉還指出，從房地產(chǎn)調(diào)控角度看，雖然情理上能理解降低存量房貸的訴求，但從房地產(chǎn)政策角度看，調(diào)整既有合同，并不利于房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)穩(wěn)定。

在張旭看來，如果措施得當(dāng)，個(gè)人房貸早償?shù)膯栴}是可以得到有效遏制的。首先，提前還貸會(huì)使得金融機(jī)構(gòu)迅速損失掉個(gè)人房貸這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也需要居民在短時(shí)間內(nèi)騰挪出大量的資金，而下調(diào)利率是對雙方都相對溫和的做法。

其次，張旭認(rèn)為，為了促進(jìn)存量房貸利率的有序降低，人民銀行可以給予一些政策激勵(lì)。例如，人民銀行可設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對于商業(yè)銀行符合條件的降息按實(shí)際降息金額給予等額或部分的資金激勵(lì)。再如，人民銀行也可以對降息達(dá)到要求的商業(yè)銀行給予定向降準(zhǔn)支持。

值得一提的是，個(gè)人住房貸款在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款中的占比較高，房產(chǎn)更是老百姓最重要的財(cái)產(chǎn)之一，因此對于存量房貸利率的調(diào)整事關(guān)重大。張旭表示，應(yīng)在維護(hù)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和可持續(xù)性的同時(shí)，更加充分地體現(xiàn)出金融工作的人民性，把老百姓的事情辦好。

董希淼認(rèn)為，從操作上看，可在人民銀行指導(dǎo)下，通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低部分存量房貸利率。具體而言，由各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）市場利率定價(jià)自律機(jī)制，對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點(diǎn)等惠民政策。

“同時(shí)還要看到，進(jìn)一步降低存量房貸利率，將進(jìn)一步壓縮銀行利潤空間。”董希淼認(rèn)為，如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響，需要綜合考量、有序推進(jìn)。考慮到銀行近年來持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利、利潤增長壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實(shí)施3年，3年之后視情況再研究。

董希淼還表示，“人民銀行可通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低存款利率，進(jìn)一步壓降負(fù)債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，人民銀行還可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準(zhǔn)等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動(dòng)性。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝