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存量房貸利率將下調(diào)?多家銀行回應(yīng),專家解讀…

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-07-16 21:42:51

每經(jīng)編輯 段煉 蓋源源    

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近日,有關(guān)央行對存量貸款利率的表述引發(fā)廣泛關(guān)注。

7月14日,央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會”上稱,“按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

鄒瀾表示,由于理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外,他認(rèn)為,提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。

據(jù)第一財經(jīng),記者聯(lián)系中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理,他們中的多數(shù)回應(yīng)稱,關(guān)于存量房貸降息,“沒有接到相關(guān)政策,仍按照原有簽訂合同的利率來執(zhí)行還貸政策”。

業(yè)內(nèi)人士提醒,存量房貸利率能否調(diào)降是銀行與住戶提前還款間的博弈,貸款人不要因為央行表態(tài)就理所當(dāng)然地認(rèn)為存量房貸利率一定會降,還要看銀行的具體舉措,其本質(zhì)是市場行為,一切都要合法合規(guī)。

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央行:鼓勵銀行與借款人協(xié)商變更合同

或新發(fā)放貸款置換存量貸款

7月14日,在國務(wù)院新聞辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示,上半年,房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢,隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放,疊加季節(jié)性因素影響,4月以來,房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入常態(tài)化運行,房地產(chǎn)市場情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。

鄒瀾表示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要是用于房地產(chǎn)項目的施工建設(shè),通常是在開工時發(fā)放,竣工時回收,余額主要取決于同期商品房的在建規(guī)模。過去,開發(fā)商根據(jù)項目銷售進(jìn)度,用預(yù)售資金提前償還開發(fā)貸款的情況較為普遍。去年以來,因為非金融負(fù)債收緊,開發(fā)貸款需求明顯增加,商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大,今年上半年累計新增4200多億元,同比多增約2000億元,促進(jìn)了開發(fā)商加快項目施工建設(shè),有利于保障項目的交付。

鄒瀾表示,個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān),還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年,個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元,較去年同期多發(fā)放超過5100億元,對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點,這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響,它是一個居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點,但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的,前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上,這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款

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多地首套房貸最低利率已降至3.7%

此前的購房者卻未因此受益

隨著6月LPR的調(diào)整,北京、上海、廣東、蘇州等多地個人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整,其中個別城市首套房貸款利率已降至3.6%

據(jù)證券日報,記者分別致電北京、廣東、上海、蘇州等城市多家銀行支行,相關(guān)工作人員均表示,隨著5年期以上LPR下調(diào),銀行已將房貸利率相應(yīng)下調(diào)10個基點。

記者從北京多家國有大行和股份行獲悉,北京地區(qū)首套房貸款利率已由4.85%降為4.75%,二套房貸款利率由5.35%變?yōu)?.25%。比如,建行北京某支行的個貸經(jīng)理向記者表示,已接到最新通知,新發(fā)放按揭貸款利率按照新LPR定價,目前5年期以上LPR為4.2%,首套房貸款利率為4.2%加55個基點,為4.75%,二套房貸款利率為4.2%加105個基點,為5.25%。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),2023年以來全國已有超過40個城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%,肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止二季度末,70個大中城市中共有39城可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調(diào)10個基點,符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區(qū)間內(nèi),繼續(xù)突破歷史底部。

盡管新房貸款利率不斷下降,但此前購房以較高利率負(fù)擔(dān)房貸的群體卻并未因此受益,因此本次央行關(guān)于存量房貸的新表態(tài)引發(fā)了熱議。

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多家銀行回應(yīng):還在研究準(zhǔn)備中

不過,盡管購房者的期待較高,但相關(guān)政策或許并不會快速地展開。

據(jù)第一財經(jīng),記者在銀行業(yè)內(nèi)采訪了解到,具體的細(xì)則和方案出臺還尚需時日。

記者聯(lián)系中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理,他們中的多數(shù)回應(yīng)稱,關(guān)于存量房貸降息,“沒有接到相關(guān)政策,仍按照原有簽訂合同的利率來執(zhí)行還貸政策”

某大行廣東省分行回復(fù)稱:當(dāng)前正在跟監(jiān)管了解相關(guān)細(xì)則,暫未制定具體方案;另一大行也表示,相關(guān)方案目前還在準(zhǔn)備中。

一股份行人士透露,目前銀行業(yè)都在抓緊研究,爭取盡快推出相關(guān)流程和方案,而且這樣的方案并不會一刀切,各家銀行會根據(jù)自身的情況而設(shè)定

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專家:短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大

可能會從中小銀行開始

據(jù)第一財經(jīng),星圖金融研究院副院長薛洪言分析說,此次鼓勵銀行開展存量房貸置換業(yè)務(wù),引入市場化機制,將有助于大幅減緩居民部門主動去杠桿的問題,當(dāng)購房人不著急提前還貸時,可以更從容地進(jìn)行消費支出,也有助于消費企穩(wěn),助力經(jīng)濟(jì)更快地復(fù)蘇向好。 據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道,“綜合來看,(存量住房貸款利率下調(diào))還有很大的不確定性,短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示: 首先,按照市場化、法治化的原則,商業(yè)銀行和個人之間的貸款受《合同法》的保護(hù),法律對貸款的利率和貸款期限有明確規(guī)定的。 其次,商業(yè)銀行以盈利為目的,甚至是以利潤最大化為目標(biāo),房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),如果降低存量房貸利率,會沖擊銀行的資產(chǎn)收益率。同時,目前對大型國有銀行的考核中,對利潤和資產(chǎn)收益率都是強化的。 因此,綜合來看,銀行下調(diào)存量貸款利率的動力并不充足。不過不排除部分銀行,尤其是存量房貸規(guī)模較大的國有銀行,會以社會責(zé)任為導(dǎo)向,為了提振消費而降低存量房貸利率。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強進(jìn)一步提示,“一刀切”下調(diào)存量房貸利率會帶來三個問題。

一是如何界定存量,如果表態(tài)之前都算存量房貸,或?qū)е陆谛沦J的本來就很低的房貸利率變得更低,會導(dǎo)致很多人對政策不滿;

二是每個城市的房產(chǎn)政策調(diào)控力度不同,房貸利率存在差異,市場發(fā)生了變化,調(diào)控也要做相應(yīng)的調(diào)整,“一刀切”就破壞了因城施策的基本原則;

三是每個銀行的基本面不一樣,如果“一刀切”的話,部分實力較弱的銀行可能承受巨大的壓力。

一位券商首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示,按照央行的表態(tài),理論上(商業(yè)銀行)可以通過存量調(diào)利率或轉(zhuǎn)按揭,以此來降低房貸利率,但具體操作要有正式出臺的政策依據(jù)才行。

艾振強表示,由于每個城市的調(diào)控不同,其存量房貸利率也不同,因此央行統(tǒng)一要求銀行下調(diào)存量房貸利率的概率很低,銀行可以根據(jù)自身情況與客戶協(xié)商后下調(diào)。也就是說,存量房貸利率的是否下調(diào)要依據(jù)各地、各銀行不同的情況具體來執(zhí)行。

據(jù)第一財經(jīng),“如果借款人所在的銀行未推出存量房貸利率下調(diào)政策,而其他銀行卻推出了,那么,不排除會有人為了利率去折騰跨行‘轉(zhuǎn)按揭’的。”廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源說。鄭大源同時表示,跨行“轉(zhuǎn)按揭”有其存在的合理性,一方面在契約精神之下,可以避免對于現(xiàn)有貸款合同的修改;另一方面,也給銀行和借款人一個自由選擇的機會。

華鑫證券分析師楊芹芹說,回顧2008年的存量房貸利率下調(diào),中小銀行“一馬當(dāng)先”,直到2009年初,國有大行才被迫有所行動。楊芹芹認(rèn)為,相較2008年,當(dāng)前房貸作為優(yōu)良資產(chǎn)的稀缺性進(jìn)一步凸顯,銀行對于挖墻腳的防范意識將會更強。另外,存量房貸的優(yōu)惠也會給銀行的穩(wěn)健性和持續(xù)經(jīng)營,尤其是給凈息差帶來一定壓力,個人住房貸款余額占比更高的國有大行壓力凸顯,因此本輪存量房貸優(yōu)惠預(yù)計還是會從中小銀行開始,逐步擴散到大型國有銀行

 

(本文不構(gòu)成投資建議,據(jù)此操作風(fēng)險自擔(dān))

 

編輯|段煉 蓋源源

校對|劉思琦

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每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自央視新聞、第一財經(jīng)、證券日報、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道、公開資料等

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