央行公告：不變！存量房貸利率會下調(diào)嗎？“提前還房貸難”何時緩解？

每經(jīng)編輯 畢陸名

據(jù)中國人民銀行2月20日消息，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。均與上期相同。

需要注意的是，房貸利率多為5年期LPR加基點完成。LPR下調(diào)后，盡管房貸利率會隨著LPR下調(diào)而降低，但加基點部分并不會變化。實際上，針對存量房貸利率調(diào)降的呼吁一直集中在銀行的加點部分，因為掛鉤5年期LPR的部分在今年的重定價周期之后會自動下調(diào)。經(jīng)歷了2022年三次共35個基點的下調(diào)后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。

央行、銀保監(jiān)會回應(yīng)“提前還房貸難”

“還錢比借錢還難，想還錢得排隊。”新年過后，“提前還貸”成為占據(jù)各大話題榜單的熱詞。各地提前還貸潮一浪高過一浪，排隊時間從兩個月到半年多不等。

據(jù)中國銀行保險報報道，人民銀行、銀保監(jiān)會2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。

同時，針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監(jiān)會要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風(fēng)險警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。

同時，據(jù)經(jīng)濟日報17日報道，記者了解到，工農(nóng)中建等多家銀行近日已向分支機構(gòu)下發(fā)通知，要求強化以客戶為中心的理念，高度重視消費者權(quán)益保護，及時響應(yīng)客戶還款訴求，改進提升服務(wù)質(zhì)量，加快處理積壓申請，按照合同約定做好提前還款服務(wù)。

圖片來源：視覺中國

存量房貸利率有多大可能下調(diào)？

目前，多地首套房貸利率已迎來“3”時代，其中最低降至3.7%，更多符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的城市有望跟進調(diào)整。房貸利率的下調(diào)，讓存量房貸客戶面臨“高位站崗”處境，存量房貸利率下調(diào)的呼聲漸響。那么，存量房貸利率有多大可能下調(diào)？

據(jù)中國商報2月13日報道，58安居客研究院院長張波表示，理論上，存量房利率的調(diào)整，貸款人可和銀行進行協(xié)商，協(xié)商一致就可進行變更，但從目前實際情況來看，銀行并不會單就利率和貸款人進行協(xié)商，只接受提前還貸的申請。

“目前來看，銀行對存量房貸利率進行統(tǒng)一下調(diào)的可能性很小。”張波指出，絕大部分的存量房貸利率水平是根據(jù)LPR加減基點來調(diào)節(jié)的（少量存量房是采取固定利率方式），這本身已經(jīng)是兼顧到市場動態(tài)變化層面，并且房貸利率的調(diào)整本身也是寫入合同之中的，貸款方在簽訂時也知曉利率設(shè)定。

新老房貸利差擴大，是否存在一些靈活的變動方式？“針對新老房貸利差，各方推動優(yōu)化的動力并不足。”張波指出，對于銀行來說，降低老房貸的利率水平只能讓自身利潤受損，也不必然帶來新貸款量的增加；對于地方政府來說，目前的重要任務(wù)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。存量房本身的利率變動并不會對房地產(chǎn)市場形成直接影響。相反，只有新增房貸利率的大力降低才能吸引新購房需求，帶動市場熱度回升，提升市場信心。

據(jù)證券日報2月14日報道，中國銀行研究院研究員葉銀丹對記者表示，過去不同時間的購房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調(diào)房貸利率，容易帶來各種套利空間；若制定差異化下調(diào)政策，又容易帶來新的不公平，易在執(zhí)行層面引發(fā)新的問題。

據(jù)中國經(jīng)濟時報2月8日報道，植信投資研究院資深研究員馬泓表示，“推進調(diào)降存量房貸款利率，一方面需要央行、住建部制定存量房貸再貸款的計劃；另一方面，購房者需要與相關(guān)銀行進行商量，探討是否有可能簽署新的協(xié)議。考慮到當前全國個人住房貸款余額已經(jīng)達到38.8萬億元，體量龐大，其涉及的商業(yè)銀行盈利與息差收入占比較大，可能會在局部樓市較為低迷的地區(qū)試點推動。”

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼建議，金融管理部門可以加強對商業(yè)銀行的指導(dǎo)，通過市場利率定價自律機制引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。比如，對利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點等優(yōu)惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。

每日經(jīng)濟新聞綜合中國銀行保險報、經(jīng)濟日報、中國經(jīng)濟時報、證券日報

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