逆市上漲樓市觀察·上海 | 8月TOP10樓盤(pán)熱銷117億元，上海“金九”新房市場(chǎng)供銷回落

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

行業(yè)整體下行背景下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依然表現(xiàn)穩(wěn)健。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月上海新房?jī)r(jià)格同環(huán)比分別上升3.7%和0.6%，二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比上升2.8%和0.6%，其中新房環(huán)比漲幅居全國(guó)首位，二手房同環(huán)比漲幅均排在全國(guó)前三位。

而成交量的同步配合也給予了市場(chǎng)信心。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，8月上海新建商品住宅成交面積114萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比減少5.4%，但絕對(duì)量繼續(xù)保持在110萬(wàn)平方米以上。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦9月21日下午通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，上海新房環(huán)比漲幅全國(guó)領(lǐng)先，體現(xiàn)了上海樓市消費(fèi)的韌性。但畢竟現(xiàn)在處于調(diào)整周期，上海樓市要走獨(dú)立行情還面臨壓力，市場(chǎng)預(yù)期不能太高。近期市場(chǎng)僅靠幾個(gè)區(qū)在支撐成交總量，因此存在不確定性，如果后續(xù)市場(chǎng)沒(méi)有其他區(qū)域來(lái)接續(xù)，成交滑落是必然結(jié)果。而且新公布的第五批入市房源供應(yīng)量縮小，后續(xù)市場(chǎng)或重新回歸平淡。

上海某在建樓盤(pán)項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

新房：淡季迎熱銷，9月供銷回落

從價(jià)格來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月上海新房?jī)r(jià)格同環(huán)比分別上漲3.7%和0.6%。而近一年上海新房?jī)r(jià)格（除4月和5月受疫情影響外）一直處于同環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)。

特別值得注意的是，今年1-8月，上海TOP10樓盤(pán)項(xiàng)目累計(jì)銷售額合計(jì)達(dá)918億元，遠(yuǎn)超去年同期的582億元。如果剔除因疫情影響的4月和5月，相當(dāng)于上海TOP10項(xiàng)目用6個(gè)月時(shí)間便取得超900億元的銷售規(guī)模。并且在8月份的樓市淡季，上海TOP10項(xiàng)目仍然賣(mài)出了117億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)房人對(duì)于”打新“的執(zhí)著，來(lái)自限價(jià)下的高額價(jià)格倒掛，以及高倒掛、高房?jī)r(jià)、高積分之下無(wú)奈外溢至郊區(qū)的購(gòu)房需求。

“政府限價(jià)給的‘皮夾子’，所以要搶一手房。”最近正準(zhǔn)備賣(mài)房打新的章敏（化名）9月21日通過(guò)微信告訴記者。

而進(jìn)入9月份，上海新房交易量開(kāi)始出現(xiàn)回落，第1周和第2周新房成交面積分別為18.01萬(wàn)平方米和23.93萬(wàn)平方米，其中浦東和嘉定成為交易主力，占交易總量67.24%。中原地產(chǎn)認(rèn)為，這一結(jié)構(gòu)背后存在隱憂，如果后續(xù)沒(méi)有其他區(qū)域形成接續(xù)，那么成交或出現(xiàn)大幅頓挫。

從供應(yīng)端來(lái)看，9月17日上海推出今年第五批集中批量供應(yīng)房源，共涉及32個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約100.1萬(wàn)平方米，共計(jì)9093套，備案均價(jià)53360元/平方米，分布在浦東、靜安、虹口、閔行、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明10個(gè)區(qū)域。相比8月份的第四批12421套的集中供應(yīng)房源，少了3000多套。

其中，備案均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目19個(gè)，面積占比約66.4%；6到10萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目10個(gè)，面積占比約25%；10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目3個(gè)，面積占比約8.6%。續(xù)盤(pán)項(xiàng)目18個(gè)，1年內(nèi)續(xù)開(kāi)盤(pán)未漲價(jià)；新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目14個(gè)，按照房地聯(lián)動(dòng)價(jià)或參照周邊同品質(zhì)項(xiàng)目核定價(jià)格。

大量中低價(jià)位產(chǎn)品占據(jù)主力，上海新房均價(jià)因此繼續(xù)下調(diào)。同時(shí)，9月第2周上海新房成交均價(jià)為52279元/平方米，環(huán)比下跌2.24%，并且已經(jīng)連續(xù)3周下跌，大量首次改善產(chǎn)品為穩(wěn)定均價(jià)起到很好作用。

“上海市場(chǎng)‘暫停’2個(gè)月，擠壓需求要有釋放過(guò)程。另外，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，盡管不少城市出調(diào)控舉措，但市場(chǎng)還是表現(xiàn)疲態(tài)。相對(duì)而言，上海市場(chǎng)更穩(wěn)定，因此作為剛需和首次改善，不會(huì)受市場(chǎng)情緒太多干擾。而且從推出的項(xiàng)目來(lái)看，多是配套成熟，市場(chǎng)關(guān)注度高的區(qū)域，所以還能維持一定交易量。”

盧文曦表示，“但也要看到，9月有中秋假期影響，包括最后一周還有國(guó)慶長(zhǎng)假影響，從絕對(duì)成交量來(lái)看，不能和7、8月份相比。9月前20天新房成交70萬(wàn)平方米，有機(jī)會(huì)站上100萬(wàn)平方米的機(jī)會(huì)。即便沒(méi)到100萬(wàn)平方米，90萬(wàn)平方米以上的成交量也屬于不錯(cuò)的成績(jī)。”

二手房：9月預(yù)期樂(lè)觀，成交或縮量

在上海新房一片成交火熱的同時(shí)，作為樓市晴雨表的二手房市場(chǎng)并沒(méi)有表現(xiàn)出同樣的熱情，雖然多家中介機(jī)構(gòu)對(duì)“金九”預(yù)期樂(lè)觀，但也僅限于“吃飯”行情。

據(jù)上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，8月上海二手住宅一共成交19496套，較上月環(huán)比減少2.88%，但較去年8月同比增加了8.12%。盡管沒(méi)有延續(xù)7月持續(xù)沖高的勢(shì)頭，在下行周期中已實(shí)屬不易。

上海二手房月成交量  數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原地產(chǎn)

但進(jìn)入“金九”，上海二手市市場(chǎng)反而顯現(xiàn)出疲態(tài)。

章敏告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“最近房子很難賣(mài)啊，不掛最低價(jià)根本沒(méi)人搭理你。但就算掛牌降到最低，也不一定有人看、有人買(mǎi)。”

對(duì)于這種現(xiàn)象，上海鏈家方面9月21日下午通過(guò)微信向記者表示，現(xiàn)在的情況是普遍看房多、決策慢，帶看成交比例降低。還有就是置換客的購(gòu)房速度還受售房進(jìn)度影響，不像剛解封的時(shí)候剛需成交占比很大，價(jià)格合適就能迅速成交。鏈“預(yù)計(jì)改善型需求還是會(huì)逐步釋放，后續(xù)成交量將保持良好態(tài)勢(shì)。”

_{上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)  數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原地產(chǎn)}

從今年上海二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)可以看出，自去年7月調(diào)整后，房?jī)r(jià)指數(shù)快速上漲勢(shì)頭得到遏制。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月上海二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比分別上升2.8%和0.6%，均排在全國(guó)前三位。上地中原地產(chǎn)方面表示，雖然今年上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)創(chuàng)了新高，但是從走勢(shì)上走得相當(dāng)平坦，背后就是成交量不足導(dǎo)致的。同時(shí)，近期上海新房幾乎是每月上新，大量推盤(pán)分流客戶，新房成為牽制二手房?jī)r(jià)格上漲的工具。

此外，上海遠(yuǎn)郊次新二手房也面臨供大于求的局面。如位于嘉定、青浦、昆山三地交界處的綠地時(shí)代名邸，當(dāng)前其掛牌在售房源達(dá)到了39套，而該小區(qū)自2016交房至今的成交總套數(shù)不過(guò)129套，這意味著當(dāng)前掛牌數(shù)量已經(jīng)達(dá)到歷史成交的1/3。

“短期的成交量充分釋放不代表樓市具備連續(xù)大漲的動(dòng)力。上行過(guò)程中的‘金九’標(biāo)準(zhǔn)肯定和下行過(guò)程中的標(biāo)準(zhǔn)不一樣。從目前市場(chǎng)反饋來(lái)看，成交量應(yīng)該不及8月份，而且會(huì)有相對(duì)明顯下滑，但應(yīng)該比6月份高。畢竟從近期新盤(pán)推送的節(jié)奏來(lái)看比較快，對(duì)二手房是沖擊，成交縮量預(yù)期之中。”中原地產(chǎn)方面指出。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝