住房用地增加44.7%！上海發(fā)布“超量”供地計(jì)劃，能否對(duì)沖疫情影響？

每經(jīng)記者 包晶晶    上海報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

全面停擺了一個(gè)半月后，上海5月16日起分階段推進(jìn)復(fù)商復(fù)市。

因疫情防控按下暫停鍵的上海樓市，也隨著上海市規(guī)劃和自然資源局4月26日《上海市2022年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱《供應(yīng)計(jì)劃》）的發(fā)布而重新恢復(fù)了關(guān)注度。

《供應(yīng)計(jì)劃》顯示，2022年上海計(jì)劃供應(yīng)土地面積2427-2707公頃，比20221年計(jì)劃供應(yīng)面積1920-2420公頃總供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯。其中計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地522-592公頃，同比增幅達(dá)44.7%。

“2022年宅地供應(yīng)明顯增多，商品住房用地和舊改宅地增加顯著，主要是受供求關(guān)系影響。上海主要城區(qū)土地較為稀缺，同時(shí)受人才引進(jìn)等其他人口增長(zhǎng)等因素影響，需求較為旺盛。”

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱5月16日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期等政策背景下，增加土地供應(yīng)量在一定程度上能夠起到穩(wěn)定樓市的作用，同時(shí)也能補(bǔ)充土地財(cái)政收入。此外，舊改、城市更新等是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整重要方向，能夠改善老城區(qū)居民的住房條件，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)也有積極作用。

住房供地面積同比增加44.7%

根據(jù)《供應(yīng)計(jì)劃》，2022年上海涉住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積為927-1067公頃，較2021年的供應(yīng)計(jì)劃基數(shù)增加30.6%、上限增加17.3%。

具體來(lái)看，上海預(yù)計(jì)供應(yīng)商品住房用地522-592公頃，占全市供地計(jì)劃的22%。如果按中位數(shù)計(jì)算，這一數(shù)字比2021年商品住房用地供應(yīng)增加了172公頃，增幅達(dá)到44.7%。

來(lái)源：上海市規(guī)劃和自然資源局

值得注意的是，從今年上海土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，產(chǎn)業(yè)用地仍占比最高；涉宅用地中商品住房供應(yīng)占比21.7%，比2021年的17.7%增加了4個(gè)百分點(diǎn)；而保障性住房、保障性租賃住房的供應(yīng)占比略有下降。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了上海近10年的土地供應(yīng)情況發(fā)現(xiàn)，2018年之前上海每年供地計(jì)劃均在2000公頃以下，2018年起正式跨入了2000公頃階段；2019年劃供應(yīng)各類國(guó)有建設(shè)用地2800公頃，為近10年最高。自2020年起各類用地計(jì)劃劃略有下降，2020年三類涉宅及商辦、產(chǎn)業(yè)用地合計(jì)供應(yīng)2055公頃；2021年加上一部分舊改用地后，供應(yīng)計(jì)劃增至2170公頃（中位線）。

從實(shí)際完成情況來(lái)看，上海在2021年6月、10月、12月的三次集中供地均無(wú)流拍地塊，且整體走勢(shì)平穩(wěn)。2021年上海涉及住宅用地供應(yīng)計(jì)劃710-910公頃，宅地實(shí)際供應(yīng)約794公頃，完成率約98%。與其他熱點(diǎn)城市相比較，房企在上海仍然保持拿地?zé)崆椋幢闶袌?chǎng)整體下行，上海土地市場(chǎng)對(duì)房企仍有較大的吸引力。

而上海新建住宅供應(yīng)仍稍顯緊張，正如張凱所言，上海主要城區(qū)土地較稀缺，但需求仍保持旺盛，因此新房庫(kù)存面積自2020年開始就呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢(shì)。上海易居房地產(chǎn)研究院《百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，近27個(gè)月來(lái)上海商品房供應(yīng)總面積為1989萬(wàn)平方米，總成交面積2254萬(wàn)平方米，市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，存銷比截至今年3月底已經(jīng)降至6左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京16.5、深圳12.6和廣州10.9。

因此，對(duì)于近兩年上海住宅的供應(yīng)節(jié)奏，業(yè)內(nèi)認(rèn)為比較理想。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦5月16日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“2021年上海開始分批集中供應(yīng)房源，從推盤總量來(lái)看在增加，而且各種調(diào)控手段上之后極端現(xiàn)象有所緩解，從總體情況來(lái)看，市場(chǎng)得到有效引導(dǎo)和控制。去年一共集中供應(yīng)6批房源，平均下來(lái)2個(gè)月一次集中供應(yīng)，總節(jié)奏還是控制得不錯(cuò)。”

區(qū)域供地“不均衡”，購(gòu)房預(yù)期能否被催熱？

盡管上海的宅地總量上大幅增加，但區(qū)域分布仍不均衡。

從供地計(jì)劃來(lái)看，嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港等“五大新城”占了新增供應(yīng)宅地的絕大部分，總計(jì)共增加155萬(wàn)平方米，占到今年上海商品住房用地新增總量的90%。

而上海市區(qū)核心區(qū)域的黃浦區(qū)和虹口區(qū)，2021年商品住房用地供應(yīng)量為8萬(wàn)平方米，今年的供應(yīng)量為0。此外，徐匯、長(zhǎng)寧、靜安等7個(gè)區(qū)的商品住房用地供應(yīng)同樣大幅縮減，特別是長(zhǎng)寧區(qū)僅2萬(wàn)公頃、徐匯區(qū)5萬(wàn)公頃，7個(gè)行政區(qū)的供應(yīng)總量減至23.5萬(wàn)平方米。

但在舊改供應(yīng)的宅地中，黃浦區(qū)供應(yīng)量達(dá)到40萬(wàn)-45萬(wàn)平方米，占據(jù)今年舊改供應(yīng)宅地總量的80%（以中位數(shù)計(jì)算），同時(shí)也超過(guò)了2021年的全市舊改宅地的供應(yīng)數(shù)量。

“五大新城要承擔(dān)起吸納人口、產(chǎn)業(yè)等功能，而且是今后開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)，因此土地供應(yīng)集中在這些區(qū)域以及外圍是不可逆的大格局。加之今年情況比較特殊，疫情帶來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力，房企也不一定有足夠資金去拿市中心地塊。”

盧文曦認(rèn)為，下半年不排除在上海經(jīng)濟(jì)恢復(fù)常態(tài)后，根據(jù)市場(chǎng)需求適度補(bǔ)充一些市區(qū)地塊，但是也只是小幅調(diào)整，中心區(qū)土地供應(yīng)少的大格局不會(huì)改變。”

由于疫情影響，從3月底開始，上海市場(chǎng)新房銷售受到巨大沖擊，在‘金三銀四’‘紅五月’幾乎全線“封凍”之下，加大供地能否重塑市場(chǎng)信心，追回失去的銷售黃金期？

對(duì)于上海市場(chǎng)的基本面，盧文曦仍然充滿信心，“目前來(lái)看，疫情對(duì)上海的沖擊還是比較大的。樓市停滯后，市場(chǎng)情緒和預(yù)期會(huì)有擺動(dòng)。當(dāng)然，在此期間會(huì)醞釀新的需求，而且各部門都在出臺(tái)相應(yīng)的托市舉措，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。疫情影響是短暫的，上海的基本面沒(méi)有發(fā)生改變，因此一旦恢復(fù)后會(huì)很快回到正軌。今年土地供應(yīng)計(jì)劃大致確定，接下來(lái)就是抓緊趕工，有機(jī)會(huì)補(bǔ)上落下的時(shí)間。”

張凱也表示，未來(lái)依舊看好上海土地市場(chǎng)。“日前結(jié)束的18個(gè)集中供地城市中，城市之間分化趨勢(shì)較為明顯，城市基本面較好的一些城市受房企關(guān)注較高。上海作為長(zhǎng)三角地區(qū)頭部城市，城市基本面穩(wěn)定，長(zhǎng)久以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)，開發(fā)利潤(rùn)對(duì)比其他城市也較為可觀。此外，在土地市場(chǎng)競(jìng)拍規(guī)則上企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)拿地也一直以來(lái)受其他城市效仿學(xué)習(xí)，出讓土地規(guī)模、價(jià)格落位均勻，房企參與度較高。目前雖然受疫情影響今年首批集中供地延期，但未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊會(huì)備受關(guān)注。 ”

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500502419