消費貸付首付，經(jīng)營貸換房貸，幾年省下幾十萬利息？中介又活躍起來：“絕對沒風(fēng)險，我們非常專業(yè)”

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤 何小桃 蓋源源    

“我比銀行更懂你”。

4月末的一個工作日下午，北京CBD某高層寫字樓里，一家助貸機(jī)構(gòu)的大廳熱鬧非凡，五六張大桌基本滿員，目測還有不少正在簽合同的客戶。以購房者身份進(jìn)行采訪的《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，找了張空一些的桌子坐下，過了幾分鐘，約好的客戶經(jīng)理才趕過來，“這里人多，咱們到里面再找張桌子聊吧?！?/span>

助貸公司大廳坐滿了咨詢者/簽約者 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“消費貸買房不是有風(fēng)險的嗎？”

“沒有風(fēng)險，我們操作絕對沒有風(fēng)險?！?/span>

事實上，去年初，包括北上廣深在內(nèi)的多個熱點城市開始嚴(yán)查經(jīng)營貸，取得了階段性成效。但今年4月以來，多位朋友向記者反映，去年下半年幾乎絕跡的貸款推銷電話又開始頻繁起來，對方聲稱的身份亦不乏知名國有或商業(yè)銀行。

5月9日下午，記者再次聯(lián)系上述助貸公司，得到的回復(fù)仍舊是，有北京公積金社保就可以做貸款，可以買房。

人滿為患

2021年2月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報道《北京嚴(yán)查經(jīng)營貸購房后續(xù)：有助貸機(jī)構(gòu)加班趕單子，也有客戶被銀行要求立即償還貸款》，并引發(fā)了相關(guān)部門關(guān)注。

“我們消費貸、抵押貸都能做，可以把您的房貸轉(zhuǎn)化成經(jīng)營貸，利息是要比現(xiàn)在的房貸低一些的?！?/span>

經(jīng)介紹，4月末，記者以咨詢者身份撥通了一個自稱是貸款中介的預(yù)留電話。

在問了一大堆貸款需求之后，對方表示將為記者匹配客戶經(jīng)理張潔（化名）。在重復(fù)了基本信息問題后，對方提出見面，“用消費貸付首付或者將來用經(jīng)營貸置換房貸，我們都是能夠操作的，哪天您有空來我們公司聊聊吧。”

在記者咨詢的多家助貸機(jī)構(gòu)中，對于更詳細(xì)的貸款內(nèi)容和流程，每位客戶經(jīng)理都表示需要到公司面談。

張潔公司的案例 來源：某助貸機(jī)構(gòu)官網(wǎng)

4月末的一個工作日下午，在與張潔約定時間前的幾個小時，她再次聯(lián)系記者確認(rèn)了行程。

張潔的公司位于北京CBD的高層寫字樓里，門口三三兩兩地站著工作人員，有的在抽煙，有的在閑聊，很是熱鬧。出2層電梯就能看見機(jī)構(gòu)大大的標(biāo)志，格外醒目，向前臺簡單報出張潔的名字后，她隨手向室內(nèi)一指，表示記者可以進(jìn)去了。

于是就出現(xiàn)了文章開頭的一幕。

大廳一側(cè)的洽談室里同樣人滿為患，兩三張小桌滿滿當(dāng)當(dāng)。

“我們這里產(chǎn)品種類挺多的，可以按照您的需求來為您配置”，張潔說，“不超過100萬元的我們可以提供消費貸，如果超過這個數(shù)我們可以為您提供經(jīng)營貸。”

“絕無風(fēng)險”

“如果您想多貸一些，可以使用經(jīng)營貸，就是您買一家公司，用公司經(jīng)營的名義來貸款。但這需要用房產(chǎn)來抵押，具體能貸多少看您的房產(chǎn)價值?！睆垵嵄硎?。

“我就是貸款買房，哪來的房產(chǎn)來抵押做經(jīng)營貸?！庇浾哒f。

“可以操作的，我和您細(xì)講?！睆垵嵜Ρ硎?。

令人心動的貸款公司廣告

“消費貸每家銀行大概能批下20多萬元，我們幫您找4家就差不多了，利率每個銀行不太一樣，應(yīng)該是4%以上，加上您自己手里的錢估計就夠首付了。除了您正常還銀行的本金利息，我們收您一個總貸款額2%的費用?！?/span>

“經(jīng)營貸利率要低一些，基本上3%多一些，也是相同的收費標(biāo)準(zhǔn)?！?/span>

記者說：“那我直接用經(jīng)營貸多好啊?！?/span>

張潔表示，經(jīng)營貸是需要用房產(chǎn)進(jìn)行抵押的，您目前沒有房產(chǎn)，所以建議您先利用消費貸付首付，然后再走正常的銀行房貸，等有房本后再用經(jīng)營貸來抵換房貸。

資金掮客們這段時間最常發(fā)的轉(zhuǎn)貸廣告 來源：中介朋友圈

“當(dāng)然了，抵換貸款是有資金差的，我們也會為您提供這期間房款總額的過橋資金，但這筆資金成本會高一些，也會有一定風(fēng)險?！?/span>

記者問：“那是誰提供的資金呢？”

張潔回答：“各正規(guī)的銀行機(jī)構(gòu)和一些信托資金?！?/span>

在該公司官網(wǎng)，確實標(biāo)注有8家國有或商業(yè)合作銀行。

“用消費貸買房不是有風(fēng)險的嗎？”記者問。

張潔壓低聲音說：“絕對沒有風(fēng)險，我們在北京快20年了，非常專業(yè)?！?/span>

“可以用自己的名字來貸款，然后用別人的名字來買房，這樣是最好的操作?！?/span>

隨后張潔提出要看看記者的個人征信等相關(guān)信息，對于記者的顧慮，其表示：“您看好多人都來我們這里做貸款，其實我們和房產(chǎn)中介的性質(zhì)是一樣的，都是為您提供信息賺取服務(wù)費，沒有風(fēng)險的。要是自己去銀行辦理的話，可能不會有我們替您辦這么順利，有可能辦不下來?！?/span>

確實，記者在現(xiàn)場看到，這間小屋中，早先進(jìn)來的咨詢者已經(jīng)開始一份份簽合同了，張潔一次次提出要查看個人信息，記者以需要再考慮為由選擇了暫停此次行程。

張潔把記者送到門口：“沒關(guān)系，考慮好了隨時聯(lián)系我?？偛拷谠谘b修升級，有時間您也可以去看看?！?/span>

張潔公司的客服助理此前在該公司平臺與記者的對話

接力運作

自此之后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者接到的貸款推銷電話便多了起來，電話中開出的價碼也越來越誘人。

“常規(guī)消費貸我們只能給您提供80萬元左右，超出部分我們可以找一些地方性銀行來做，總額就上來了。您要是有社保能給您多貸些，有公積金再給您多貸些，有商業(yè)保險還能再給您多貸些?！庇兄J機(jī)構(gòu)人員如此介紹。

“我可以用這筆錢來買房嗎？”記者問。

“通過正規(guī)渠道是不可以的，但我們可以操作讓您用于買房?！睂Ψ交卮?。

“你們不是正規(guī)渠道？”記者問。

“我的意思是我們可以把您的消費貸運作成正規(guī)渠道買房?！?/span>

但對于如何運作，對方?jīng)]有說明。

其他幾家助貸機(jī)構(gòu)的套路也差不多，上來就是，“利息3%的貸款您要考慮嗎？”

百度首頁的轉(zhuǎn)貸廣告

5月8日，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到了從業(yè)者夏柏。他曾經(jīng)和朋友們一起炒房，手上有了資金和一定的人脈積累，后來樓市調(diào)控全面升級，他們早早出清部分資源，改行產(chǎn)業(yè)鏈其他生意。

而就在最近，土拍市場的變化和各地的松綁政策似乎又讓夏柏和朋友們嗅到了不一樣的氣息，于是和朋友合伙開了一家助貸公司，這幾個月的生意眼看著越來越好，轉(zhuǎn)貸、墊資等等業(yè)務(wù)都有所涉及。

按揭轉(zhuǎn)抵押的生意是夏柏公司最近的主推產(chǎn)品，在他發(fā)布的一些信息中，諸如“銀行房抵月息3.2厘起，100萬借款月供只要3200元，隨借隨還，1-5年期年化3.85%，10-30年期年化3.95%-4.8%”，以“300萬為例，月利息差6300元，年利息差75600元，三年利息差226800元”，以及“快速審批，最快當(dāng)日放款”等字眼頻頻出現(xiàn)。

用夏柏他們公司的營銷話術(shù)說，就是“我比銀行更懂你”。

助貸機(jī)構(gòu)工作人員愛用的銷售話術(shù) 來源：中介朋友圈

但事實上很多房地產(chǎn)銷售人員對消費貸、經(jīng)營貸的說法比較抵觸，起碼是表面上。

4月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了北京一家頭部中介機(jī)構(gòu)，說明了采訪意愿，對方表說了句“我們沒有涉及經(jīng)營貸”，便不再多說。

記者又在另一中介平臺上隨機(jī)咨詢，對方明確表示：“我們不能碰這些東西，我?guī)湍?lián)系樓盤銷售吧?！?/span>

很快，這位經(jīng)紀(jì)人便拉上了北京通州某樓盤的銷售，和記者三人組成了一個微信群。在記者直接詢問“消費貸付首付是否可以”時，這位銷售便通過微信私信表示，“我們這邊做得比較多，大概需要多少，我可以幫您推薦?！?/span>

就這樣，銷售人員再次為記者創(chuàng)建了一個微信群，其中就包括了助貸機(jī)構(gòu)的貸款中介，這位中介直接表示“會根據(jù)您的情況岀具體方案，并不影響后續(xù)按揭貸款”。

又一個貸款辦理閉環(huán)出現(xiàn)了。

不適用于真正的個人購房者

有媒體同行在與記者交流時說：“不要隨隨便便聽這些人的承諾，坑可能在你看不見的地方。”

5月9日上午，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“以經(jīng)營貸置換房貸對個人來說只是節(jié)省了部分利息負(fù)擔(dān)，但因為經(jīng)營貸期限往往都遠(yuǎn)低于房貸，從而會大大加重每一期本息還款壓力，因此這種轉(zhuǎn)貸方式更多地只適用于炒房者，而不適用于真正的個人購房者。對個人購房者來說，這種方式一方面會使其面臨政策打擊風(fēng)險，另一方面也會因為每期還款壓力加大而導(dǎo)致生活質(zhì)量下降，以及抗風(fēng)險能力明顯降低，面臨違約風(fēng)險。”

我國早就有明文規(guī)定禁止經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場。

2021年03月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（以下簡稱《通知》），明確規(guī)定：“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。”

?來源：中國政府網(wǎng)

對于進(jìn)行經(jīng)營貸的企業(yè)也有嚴(yán)格的資格審查：“對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權(quán)時間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的借款人，要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進(jìn)行交叉驗證，不得以企業(yè)證明材料代替實質(zhì)性審核。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，去年北京嚴(yán)查通知下發(fā)后，已經(jīng)有部分購房者接到銀行電話，要求立即歸還消費貸，或在辦理按揭貸款轉(zhuǎn)換為房抵經(jīng)營貸時被拒貸。

2021年初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的采訪信息截圖

2021年3月24日，?北京銀保監(jiān)局通告：“轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%，其中部分涉及銀行辦理業(yè)務(wù)不審慎，部分涉及借款人刻意規(guī)避審查?！?/span>

全國各地對經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的處罰就沒有停止過。

根據(jù)中國銀行保險監(jiān)督管理委員會官網(wǎng)，湖北銀保監(jiān)局4月24日對中國工商銀行湖北省分行罰款350萬元，原因之一便是“個人經(jīng)營性貸款用途監(jiān)督不盡職，貸款資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”；黑龍江銀保監(jiān)局4月20日對哈爾濱農(nóng)村商業(yè)銀行商大支行進(jìn)行了警告，原因是“資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”；寧波銀保監(jiān)局4月21日對中國建設(shè)銀行寧波市分行罰款人民幣260萬元，原因之一也是“信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全梳理，類似的處罰還發(fā)生在宿遷、衡陽、鄂爾多斯、常德等全國多地。

柏文喜說：“一旦被查出或者被人向監(jiān)管部門舉報，銀行通常會限期收回貸款，從而迫使套取經(jīng)營貸的購房者出現(xiàn)違約問題，并影響個人征信。因此銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對個人經(jīng)營貸真實性的審查和甄別，提升風(fēng)控水平，遏制這一套取經(jīng)營貸炒房的現(xiàn)象?！?/span>

記者| 王佳飛?

編輯| 陳夢妤 何小桃?蓋源源 杜恒峰

校對|王月龍

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