“大家都不買，房價說不定就降了”？大灣區(qū)全面步入二手房參考價時代

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“很多熱門小區(qū)都沒有上參考價名單。”

“松山湖腰斬比較多，其他街鎮(zhèn)還好，基本9折。”

千呼萬喚始出來，自8月初第一次向外界釋放政策信號后，時隔兩個多月，10月8日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對外發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，首次公布全市218個成交活躍小區(qū)二手住房交易參考價，引起了市場激烈討論。而熱點小區(qū)高價房源一夜之間停售、下架，購房者預(yù)期持續(xù)向冷。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，此次東莞雖是對218個成交活躍住宅小區(qū)設(shè)定了二手住房交易參考價格，但市場意義很重要?？傮w來看，深圳、廣州、東莞大灣區(qū)三個重要城市都落地了二手房參考價，不僅會對當(dāng)?shù)匦纬捎绊?，也會形成?lián)動效應(yīng)，拉動大灣區(qū)整體二手房市場開啟降溫模式。

預(yù)料之中

此次東莞共發(fā)布了包括城區(qū)片區(qū)、松山湖、濱海、水鄉(xiāng)新城、東部產(chǎn)業(yè)城、東南臨深等共計6個片區(qū)的218個成交活躍小區(qū)。而謝崗鎮(zhèn)由于各樓盤網(wǎng)簽交易數(shù)量均少于10套，未納入本次發(fā)布范圍。

廣東省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉表示，此次東莞二手房交易參考價格政策的出臺在預(yù)料之中，因為8月2日的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(東建〔2021〕11號)已明確提出，“在二手樓盤網(wǎng)簽交易價格常態(tài)化發(fā)布基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機(jī)制”。

實際上，在大灣區(qū)龍頭城市深圳和廣州先后發(fā)布二手房交易參考價格后，購房者對于東莞調(diào)控的再次升級迫切期待。

8月31日，廣州正式發(fā)布二手房交易參考價后，有東莞市民在問政平臺上喊話，隔壁的深圳已經(jīng)實施半年該制度，成效顯著。東莞8月2日發(fā)文后，遲遲未有動作，我們剛需一族希望政策盡快落地。

終于在國慶節(jié)后第一個工作日，東莞版二手房指導(dǎo)價落地。對于成交參考價格標(biāo)準(zhǔn)，東莞市住建局表示，是在二手住房網(wǎng)簽交易價格基礎(chǔ)上，綜合考慮稅務(wù)部門、金融部門的評估價格、周邊新建商品住房網(wǎng)簽價格等因素，經(jīng)調(diào)查分析形成的，后期也會視市場運(yùn)行情況適時調(diào)整更新。

同時政策還提到，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺等應(yīng)對掛牌房源開展對照自查，不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于本市二手住房交易參考價格的掛牌價格。二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

“都不買，房價就降下來了”

疊加今年以來頻繁發(fā)布的限購限貸政策，東莞二手房市場已進(jìn)入低位運(yùn)行狀態(tài)，同時新房成交也被拖累。

隨著“莞八條”出臺，客戶需求大幅萎縮和觀望情緒增強(qiáng)，蓄客周期大幅拉長，大部分房企的樂觀預(yù)期徹底扭轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)而加大供應(yīng)量，積極搶跑。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，8月份東莞新房住宅成交量約30萬平方米，環(huán)比同比分別下跌34%和65%，創(chuàng)2008年以來同期新低。

此次二手房交易參考價格新政落地后，市場預(yù)期有望迅速向冷。

張陽是從一線城市回到東莞工作置業(yè)的新市民，看到東莞發(fā)布參考價后的第一反應(yīng)是，大家都不買，估計這房價就降下來了。而近期，其關(guān)注到身邊的購房者突然就減少了很多，多轉(zhuǎn)向觀望，在市場橫盤或轉(zhuǎn)冷情況下，房價預(yù)期被大幅看低。

此外，首次公布的218個小區(qū)，也引起了業(yè)內(nèi)人士和網(wǎng)友的熱烈討論。

東莞某大型中介公司中介人員告訴記者，相較東莞目前在售的超3萬套二手房源，首批次的218個小區(qū)略顯單薄。在他看來，如果不盡快公布第二批次，擴(kuò)大參考價格影響范圍，在貸款政策稍有放松的市場行情下，東莞樓市很快還會暗流涌動。

李宇嘉表示，東莞的做法與廣州、成都、西安類似，即先發(fā)布交易活躍樓盤，再不斷擴(kuò)展。

218個樓盤未覆蓋全市，也比今年7月份發(fā)布的第一季度成交活躍二手樓盤（269個）少51個，后續(xù)會不斷增加。

但對購房產(chǎn)業(yè)鏈上衍生出的陰陽合同、提高首付等投機(jī)行為，張陽也表現(xiàn)出擔(dān)憂。

同深圳二手房交易參考價操作思路一致，各中介網(wǎng)站須按照參考價來發(fā)布掛牌價格，超過的要下架處理規(guī)定，效果立竿見影。

“虎門最熱的萬科云城沒有上榜。”有市民表示，打開中介網(wǎng)站，之前關(guān)注的虎門地標(biāo)廣場房源，今天好多套都標(biāo)著“已停售”。

還有網(wǎng)友在社交平臺上表示，其關(guān)注的一個樓盤直接從70套變成1套。也有東莞地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，開始征集匯總近期成交活躍但未被列入到首批次的小區(qū)。

張波表示，新政對市場影響力的重要指標(biāo)是，二手房貸款是否會參照這個來落地執(zhí)行。從東莞的政策表述看，要求二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一，因此，絕不能忽視其對市場釋放的效力。

“目的是以參考價引導(dǎo)市場預(yù)期，控制掛牌價虛高，控制坐地起價、業(yè)主暴力拉升，給市場傳遞漲價的錯誤信號。”李宇嘉分析認(rèn)為。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)