學(xué)區(qū)房鬧心！賣家簽約前偷偷使用入學(xué)名額，買家要求返還雙倍定金，法院判了

每經(jīng)編輯 畢陸名

為了讓孩子能入讀名校，不少家長(zhǎng)不惜舉全家之力，只為買下一套“學(xué)區(qū)房”，然而，高價(jià)買下學(xué)區(qū)房，就可以高枕無憂了嗎？

唐女士就看中了一套對(duì)口上海浦東新區(qū)某名校的二手學(xué)區(qū)房，房主信誓旦旦地表示該房的入學(xué)名額尚未使用。本以為兒子的“名校夢(mèng)”終于能圓了，但是支付定金后不久，她卻發(fā)現(xiàn)該房的“入學(xué)名額”已經(jīng)被賣家的孫子占用……說好的名額豈能說沒就沒？多番協(xié)商無果后，唐女士將賣家起訴至法院，訴請(qǐng)解除合同，并要求對(duì)方返還雙倍定金。

上海市浦東新區(qū)人民法院（下稱上海浦東法院）經(jīng)審理后對(duì)本案作出了一審判決，支持了唐女士的訴訟請(qǐng)求。

爭(zhēng)議：因?qū)W區(qū)房入學(xué)名額起糾紛

近年來，不少地方都開始實(shí)施“五年一戶”政策，即一個(gè)門牌號(hào)一居住戶，五年內(nèi)只安排一次同校對(duì)口入學(xué)。因此，為了讓自己孩子能夠入讀名校，不少家長(zhǎng)都提前開始物色學(xué)區(qū)房，想讓孩子盡早落戶。

唐女士也非常希望兒子能入讀浦東新區(qū)一所九年一貫制學(xué)校。2020年5月19日，在中介介紹下，她相中了對(duì)口該校的一套二手房。房主章阿姨表示，房子里面只有自己和老伴兩個(gè)人的戶口。這也就是說，該房的入學(xué)名額尚未使用。唐女士很滿意，當(dāng)天就交了5萬元定金，并和章阿姨簽訂了《售房定金協(xié)議書》。雙方還加了幾條手寫的約定，其中包括“所售房屋不占用所對(duì)口學(xué)區(qū)名額”。

然而，唐女士偶然從中介那里得知，掛在該房屋中的戶口其實(shí)并不只有章阿姨老兩口，還有她們的兒子和孫子。更重要的是，前不久，該房的學(xué)區(qū)名額已經(jīng)被章阿姨的孫子在網(wǎng)上報(bào)名時(shí)占用了。唐女士急了，兒子4年后就要上小學(xué)，要是現(xiàn)在名額被占用，房子買下來也沒有任何意義。

庭審：雙方就責(zé)任分擔(dān)各執(zhí)一詞

聽了中介的說法，唐女士陷入了無比的焦慮之中。為了讓兒子能夠入讀這所心儀的學(xué)校，她希望能和章阿姨再簽訂一份違約協(xié)議，要求對(duì)方承諾該房子近5年內(nèi)未占用、也未報(bào)名驗(yàn)證所對(duì)口的小學(xué)，但是章阿姨不肯簽。之后，唐女士和章阿姨又進(jìn)行了多次協(xié)商，但始終未能達(dá)成一致。無奈之下，她選擇向法院起訴，請(qǐng)求判令解除原先簽訂的協(xié)議書，并要求章阿姨返還自己雙倍定金。

庭審中，章阿姨表示，自己已經(jīng)按照約定提前將戶口全部遷出了，而且當(dāng)時(shí)只是給孫子報(bào)了名，并沒有去學(xué)校驗(yàn)證，孫子最后就讀的是其他學(xué)校。因此，該處房屋的入學(xué)名額實(shí)際上未被占用，相反，唐女士未按約定時(shí)間付款，構(gòu)成違約。

當(dāng)年7月，章阿姨向唐女士發(fā)送了《解除合同通知書》，并在尚未得到任何答復(fù)的情況下，將該房屋出售給了其他人。

判決：未簽訂合同的責(zé)任在于賣方

上海浦東法院審理后認(rèn)為，雙方約定的定金為締約定金，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂，給付定金的唐女士拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的章阿姨拒絕訂立主合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

本案中，原、被告簽訂《售房定金協(xié)議書》時(shí)，特別約定了“甲方所售房屋不占用對(duì)口學(xué)區(qū)名額”，但簽約時(shí)章阿姨隱瞞了戶籍真實(shí)情況及其孫子已報(bào)名入學(xué)該小學(xué)的事實(shí)。雖然章阿姨提供證據(jù)，證明當(dāng)年9月之后孫子入學(xué)的是其他學(xué)校，但在簽約當(dāng)時(shí)無法確認(rèn)該結(jié)果。之后雙方就此名額是否會(huì)被占用的違約后果進(jìn)行協(xié)商，但章阿姨拒絕接受唐女士的要求，且在其孫子未確定最終入學(xué)的情況下，將系爭(zhēng)房屋出賣給案外人，導(dǎo)致雙方的協(xié)議實(shí)際無法繼續(xù)履行，故未簽訂主合同的責(zé)任在于章阿姨。

綜上，法院認(rèn)為唐女士的訴請(qǐng)合理，判決章阿姨返還唐女士雙倍定金共10萬元。

本案主審法官楊曉云表示，為了給孩子創(chuàng)造更好的教育環(huán)境，不少家長(zhǎng)都紛紛想要“入手”名校學(xué)區(qū)房。這種迫切的心情可以理解，但在購(gòu)房時(shí)，家長(zhǎng)們一定要保持理性，不僅要隨時(shí)關(guān)注相關(guān)入學(xué)政策，也要向賣家確認(rèn)學(xué)區(qū)名額是否被占用，以免影響孩子入學(xué)。如果雙方協(xié)商一致，最好將入學(xué)名額的使用情況訂入合同條款。本案中，唐女士正是因?yàn)閷⒃摷s定寫入了協(xié)議書，最終才拿到勝訴判決，維護(hù)了自己的合法權(quán)益。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)