調控趨嚴 房企融資如何“破線”

每經評論員 吳若凡

近日，克而瑞統(tǒng)計顯示，3月份100家典型房企的融資總量為847.93億元，同比下降35.7%。在“房住不炒”的總基調下，房地產調控政策進一步趨嚴，房地產金融政策亦全面收緊。尤其是去年8月開始試點的“三道紅線”融資新規(guī)（剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1）以及年初針對銀行的“兩道紅線”（房地產貸款占比、個人住房貸款占比），使得房企債權融資供需兩端均受到限制，無疑給房企帶來了新的考驗。

房企債務高峰將至。今年一季度房企境內外債券融資到期債務規(guī)模約3735億元，同比增加134%。而全年房企償債規(guī)模將達12448億元，歷史性突破萬億元關口。

在融資全面收緊的背景下，房地產傳統(tǒng)的高杠桿舉債經營模式正在發(fā)生變化，房企“降負”成為行業(yè)的總趨勢，且已初見成效。據貝殼研究院統(tǒng)計，在已發(fā)布2020年財報的近70家房企中，有45%房企實現降檔，其中16%的房企下降兩檔，實現快速降檔；新增13家房企通過降檔實現“零踩線”。

而要實現“降檔”，就要有更多的資金。發(fā)行公司債、銀行貸款、其他債權融資等是多年以來開發(fā)商資金的主要供給渠道。但在層層壓力之下，房地產行業(yè)的融資邏輯已然發(fā)生改變。

如“三道紅線”融資新規(guī)自去年8月試點實施以來，部分踩線房企為盡快盤活資產回籠資金，紛紛以股權出讓項目權益，為私募基金參與房企收并購，以及房企處置不良資產都帶來了機會。

地產私募不同于之前高收益?zhèn)谫Y，其核心要義是：打破剛性兌付、不得保本保息實施凈值化管理、禁止資金池業(yè)務、去通道去杠桿禁止嵌套。增信方面的落實股權控制、實控人連帶責任擔保、土地或在建工程抵押、項目公司派駐董事、投后管理部分，做好資金封閉管理，銷售資金監(jiān)管、章照共管、落實重大事項的一票否決權，做好節(jié)點考核等，這都是成熟方法。

此外，隨著基礎設施公募REITs的試點，商業(yè)地產等領域也有望納入公募REITs底層資產。未來，公募REITs將進一步拓寬房地產基金退出渠道，優(yōu)化資本效率，使地產基金更好地服務于實體經濟。

從不動產領域看，公募REITs為實體經濟注入了資金，促使不動產行業(yè)從增量往存量轉移，從注重建設向精細化管理轉移，提升了整個不動產行業(yè)的效率和質量。

從資本市場來看，公募REITs提供了一個中等風險和中等收益的工具。目前來說，在資本市場上類似的工具是很少的。公募REITs為長期投資者，特別是注重每年都有固定現金流的長期投資者，提供了一個很好的資產配置工具。

無疑，對于資金密集型的房地產行業(yè)而言，多渠道融資已是大勢所趨。傳統(tǒng)的銀行開發(fā)貸，股票融資，債券融資之外，私募基金和公募REITS的崛起，也不失為身陷困境的房企絕處逢生的新路徑。