碧桂園逆勢增長背后：均衡布局效果顯著 財(cái)務(wù)管控能力突出

記者黃婉銀 2020年房企面臨生存大考，碧桂園以全周期競爭力穿越行業(yè)波動，彰顯龍頭房企實(shí)力。 去年前11個月，碧桂園累計(jì)權(quán)益銷售額達(dá)到5578.4億元，同比增長3.33%，已超前年全年5522億元的總額。 對于2021年經(jīng)濟(jì)形勢，2020年12月11日的政治局工作會議中提到要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。對于房企來說，高質(zhì)量發(fā)展是必然趨勢，碧桂園打了個好樣本。 從2020年7月政治局會議的“房住不炒”，到2020年末的政治局工作會議的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，穩(wěn)健將成為房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。碧桂園的銷售業(yè)績反彈、高瞻遠(yuǎn)矚的現(xiàn)金流把控以及提質(zhì)控速的杠桿率控制，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，在中國地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展上，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，擁抱未來。 土儲豐富，銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升 去年在疫情沖擊下，房企的當(dāng)期銷售無一不受影響。憑借全國一線至六線城市的均衡布局和積極擁抱市場而開辟的一系列創(chuàng)新營銷策略，碧桂園在疫情影響下快速恢復(fù)并表現(xiàn)出極強(qiáng)的銷售韌性。 克而瑞認(rèn)為，銷售能力是當(dāng)前市場去化回款的重要競爭力之一。去年以來各大房企在銷售端發(fā)力，通過創(chuàng)新營銷策略、拓展線上銷售渠道、推出各類優(yōu)惠活動等方式加快推盤去化，如何在銷售環(huán)節(jié)脫穎而出是實(shí)現(xiàn)搶收的關(guān)鍵。 持續(xù)的銷售韌性也是來自碧桂園兼具廣度和深度的土地儲備。截至2020年6月30日，碧桂園在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元，潛在的權(quán)益可售貨值約6706億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.34萬億元，土儲豐富，強(qiáng)力支撐未來發(fā)展。 廣泛布局可以分散風(fēng)險(xiǎn)，深度聚焦則有利于提升競爭優(yōu)勢，特別是前瞻性地深度布局長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大城市群，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。 在碧桂園已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動趨勢。 據(jù)中指院數(shù)據(jù)，去年1-11月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜中，碧桂園以3783萬平方米的拿地面積、1271億元的拿地金額位居行業(yè)首位，拿地規(guī)模顯著。 現(xiàn)金流管控力優(yōu)越 都說現(xiàn)金流是懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍，在去年國內(nèi)進(jìn)入全面房地產(chǎn)調(diào)控周期、行業(yè)融資持續(xù)收緊的背景下，碧桂園持續(xù)對回款目標(biāo)強(qiáng)考核，強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的管理機(jī)制，自2016年起第四次連續(xù)在年末實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流，達(dá)到146.7億元。 民營上市房企中，僅碧桂園等少數(shù)幾家公司能夠持續(xù)數(shù)年實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。 好的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流與銷售回款高度相關(guān)，回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營能力的重要指標(biāo)，對處于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。 2020年上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2509.3億元，權(quán)益回款率達(dá)到94%，已連續(xù)5年高于90%，在行業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)先。當(dāng)年簽約當(dāng)年回款率較前年同期上升3個百分點(diǎn)至67%。 銷售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，反映企業(yè)財(cái)務(wù)資金管控能力越強(qiáng)，而快速銷售回款才能保障充足的現(xiàn)金流，進(jìn)而大大提高公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。 截至2020年6月30日，碧桂園集團(tuán)可動用現(xiàn)金余額高達(dá)2055.2億元，占總資產(chǎn)比例為10.5%。另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，體現(xiàn)公司營運(yùn)資本充裕，現(xiàn)金流管控能力較強(qiáng)。 杠桿持續(xù)下降，聚焦高質(zhì)量發(fā)展 碧桂園的杠桿率也在持續(xù)下降。在“三條紅線”壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠融資擴(kuò)展的速度將有所下降，行業(yè)整體迎來調(diào)整與新一輪發(fā)展周期。存量時代，圍繞“房住不炒”戰(zhàn)略，“三條紅線”是新的約束機(jī)制，也是公平競爭的天平。碧桂園以規(guī)模優(yōu)勢以及成本把控，持續(xù)將杠桿率控制在低位。 財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，碧桂園有息負(fù)債總額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，降幅達(dá)7.5%。2020年上半年期末融資成本為5.85%，相較前年底下降了49個基點(diǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)繼續(xù)保持穩(wěn)健，融資成本進(jìn)一步降低。 截至2020年7月28日，碧桂園總共發(fā)行5筆共計(jì)25.44億美元海外債券，票面利率位于4.2%-5.625%區(qū)間，且5筆海外債券票面利率呈現(xiàn)下降趨勢。2020年7月28日，碧桂園成功定價(jià)發(fā)行雙年期共計(jì)10億美元債券，發(fā)行賬簿峰值達(dá)到75億美元，為發(fā)行規(guī)模的7.5倍，無疑表明投資者對公司主體信用及償債能力的信心。 發(fā)展以穩(wěn)字當(dāng)頭，既要前進(jìn)，也要對抗風(fēng)險(xiǎn)。為順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢，早在2018年下半年，碧桂園就提出實(shí)行“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略，從提升全周期競爭力，促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從產(chǎn)品、組織等方面進(jìn)行主動創(chuàng)新和變革，向管理要效益，激發(fā)企業(yè)內(nèi)部改革動力。 報(bào)告期內(nèi)，碧桂園的凈借貸比率僅為58%，遠(yuǎn)低于行業(yè)90%的均值，已連續(xù)多年保持了凈借貸比率低于70%。這在國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)中并不多見，高質(zhì)量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，始終讓公司杠桿保持行業(yè)低位。 深耕城鎮(zhèn)化是碧桂園成長的關(guān)鍵戰(zhàn)略。目前，我國城鎮(zhèn)化的空間仍然十分廣闊。2019年中國城市化率為60.6%，和美國、日本等國家的城鎮(zhèn)化率相比，至少還有20%-30%的提升空間，仍然處于成長期。 隨著城鎮(zhèn)化的深入，將有更多的建設(shè)者留在城鎮(zhèn)，憧憬著屬于自己的家。中國人民對美好生活的向往不可阻擋，中國人民未來依舊需要安全、健康、美觀、經(jīng)濟(jì)、適用和耐久的好房子。 2020年是碧桂園定位全周期綜合競爭提升年、高質(zhì)量發(fā)展關(guān)鍵年，如今看來這一目標(biāo)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)。碧桂園以獨(dú)具優(yōu)勢的銷售韌性、不斷優(yōu)化的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、持續(xù)降低的杠桿率置身于安全區(qū)之內(nèi)，不僅為2020年畫上圓滿句號，也為2021年發(fā)展鋪好新的臺階。在存量時代，碧桂園將以確定性的發(fā)展戰(zhàn)略，追求更高更遠(yuǎn)的目標(biāo)。