從流拍到底價成交，房價2.9萬/平，北京這宗共產(chǎn)房集體土地發(fā)生了什么

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

根據(jù)北京市規(guī)自委消息，16個月之后，北京大興區(qū)一宗用以建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的集體土地終于以底價成交。

該宗地塊是我國對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用制度的一次探索改革，不過中間卻經(jīng)歷了從掛牌到暫停，再掛牌成交的一波三折。

20.61億底價成交

位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體建設(shè)用地區(qū)級統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊于12月25日完成掛牌出讓，最終由北京北投如郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價20.61億元競得。

根據(jù)掛牌文件顯示，該地塊東至瀛隆街，西至瀛通街，南至瀛宏路，北至瀛平巷，總用地面積約10萬平方米，總建筑規(guī)模約14.72萬平方米，容積率≦2.5。

更為重要的是，該宗集體建設(shè)用地將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，房屋銷售均價為2.9萬元/平方米，并且包含全裝修費(fèi)用。

此外還特別強(qiáng)調(diào)了，“本次掛牌出讓宗地，與國有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán)”。

漫長成交

不過，建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的集體土地出讓道路并不順利。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，早在2018年末，包括此次成交地塊在內(nèi)的三宗大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體土地便開始公開掛牌。

2019年3月21日，記者與土地出讓方北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司確認(rèn)時，對方表示瀛海鎮(zhèn)這3宗土地均未交易成功，后續(xù)要進(jìn)一步等待官方消息。

2019年6月27日，北京市規(guī)自委大興分局發(fā)布公告稱，因故暫停大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)3宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌交易。

關(guān)于此次暫停的原因，北京市規(guī)自委表示：“第一次招拍掛終止原因是興福集地資產(chǎn)管理有限公司綜合各方因素，向我分局提出終止掛牌申請。”

就在輿論普遍認(rèn)為集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)工作將要暫停之時，不到兩個月后，2019年8月初，3宗地塊再度入市。

直到2019年9月12日，其中的首宗北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊才交易成功，競得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，以底價15.13億元成交。

而此次成交的YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊，官方對其的預(yù)計是2019年8月21日開始競買，預(yù)計8月31日完成掛牌出讓。但現(xiàn)實(shí)是2020年12月11日才收到第一份有效競買報價單，于日前完成成交。

現(xiàn)在，瀛海鎮(zhèn)三宗用以建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的地塊尚有YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地塊未能完成交易，該地塊也于2019年8月1日正式掛牌，目前尚未收到報價單。

明顯可以感覺到，市場對著三宗地塊反映并不熱烈，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“瀛海鎮(zhèn)這三宗集體土地是一個嘗試，市場反響一般，因?yàn)槲恢靡话愕墓灿挟a(chǎn)權(quán)住房銷售很難，再疊加這集體土地屬性，綜合來看會令市場更加謹(jǐn)慎。”

不過張大偉也表示：“但如果放開住宅類屬性，對市場來說將有非常大的影響，現(xiàn)在看，因?yàn)橥恋厮袡?quán)屬性還未改變，產(chǎn)權(quán)依然是集體，巨大的土地差價依然會給住宅市場帶來明顯供應(yīng)。”

駛向何方

我國一直在探索土地供應(yīng)改革。

2019年8月26日閉幕的十三屆全國人大常委會第十二次會議上，關(guān)于修改土地管理法獲得了會議表決通過。法案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。也就是說，我國非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國有”。

早在2015年2月，大興區(qū)正式被列為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用制度改革全國三十三個試點(diǎn)之一，作為北京市唯一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革試點(diǎn)區(qū)，大興區(qū)已出臺40多項(xiàng)政策文件，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股與國有土地“同等入市、同權(quán)同價”。

之所以選擇大興區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，似乎和該區(qū)有豐富的集體土地資源有關(guān)此?！洞笈d區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體建設(shè)用地規(guī)劃實(shí)施方案》中顯示，依據(jù)大興區(qū)2014年土地變更調(diào)查成果相關(guān)數(shù)據(jù)核算，鎮(zhèn)域內(nèi)“可減”現(xiàn)狀集體建設(shè)用地總規(guī)模約3.59平方公里，北京市規(guī)自委表示“核算出瀛海鎮(zhèn)集體建設(shè)用地上市面積約84.4公頃，其中經(jīng)營性建設(shè)用地共計67.14公頃。”

業(yè)內(nèi)專家表示，未來隨著集體土地使用制度的改革，由各級政府壟斷建設(shè)用地供應(yīng)的格局將大為改觀。相應(yīng)的，隨著土地供應(yīng)多元化，地價將必然下行，進(jìn)而拉動房價下行。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌日前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時表示，中國房地產(chǎn)發(fā)展在取得巨大成就的同時，也出現(xiàn)房價過快增長等問題，原因是住房供應(yīng)和土地供應(yīng)還比較單一。我們有大量的集體土地沒有按照市場規(guī)律進(jìn)入房地產(chǎn)市場，尤其是大城市，土地供量少與房子需求大的矛盾沒有解決。改革現(xiàn)有的土地供應(yīng)制度將是保障房地產(chǎn)長期健康發(fā)展的重要方向。

封面圖片來源：視覺中國