云南城投43套滇池別墅抵債背后：“人事震蕩”疊加“三條紅線”夾縫求生

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

對(duì)云南城投來(lái)說(shuō)，2020年注定是多事之年。

繼前不久宣布將旗下11家公司打包“甩賣”、公司多位高管相繼離職后，12月21日，云南城投發(fā)布公告稱，下屬參股公司華商之家擬采用以物抵債等方式償還債務(wù)。

根據(jù)公告，云南城投為華商之家最大股東，持有股份40%，百年置業(yè)持股35%，云嶺天籟持股25%。截至2020年9月30日，云南城投對(duì)華商之家享有債權(quán)本息11.1億元（前期已確認(rèn)損失約2億元），百年置業(yè)及云嶺天籟對(duì)華商之家合計(jì)享有債權(quán)本息5.82億元。

以滇池邊43套別墅抵債

云南城投方面稱，目前華商之家無(wú)法償還所欠各股東方的到期借款本息，經(jīng)協(xié)商，華商之家以賬面部分債權(quán)和貨幣資金抵償對(duì)云南城投債務(wù)1.48億元，以賬面部分債權(quán)抵償百年置業(yè)1700萬(wàn)元；按照暫定的抵債含稅單價(jià)27420.42元/平方米，以滇池湖濱半島商務(wù)中心項(xiàng)目的30套房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證證載面積約為33481.69平方米）抵償對(duì)云南城投的債務(wù)。

此次被用于抵押的43套房產(chǎn)位于滇池湖濱半島商務(wù)中心，是滇池半島上最接近滇池的一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目共建有62棟建筑，與獨(dú)棟別墅很相似，距滇池僅數(shù)十米之遙。公開資料顯示，2013年1月，華商之家以5.0271億元的價(jià)格拿下地塊，面積約167畝，單價(jià)300萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)899.99元/平方米。

在開發(fā)過(guò)程中，滇池湖濱半島商務(wù)中心也曾數(shù)度遭遇資金瓶頸。據(jù)云南房網(wǎng)，2014年9月項(xiàng)目獲得預(yù)售證，但此后一度停工，直到2015年4、5月恢復(fù)建設(shè)；而在2015年9月，華商之家向交銀國(guó)際信托抵押了73套房源進(jìn)行貸款，包括辦公房源和車庫(kù)；到了2016年6月1日，云南城投曾發(fā)布一則公告，稱為滿足滇池湖濱半島商務(wù)中心項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金需求，擬辦理信托貸款8億元，云南城投提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

盡管多次歷經(jīng)資金瓶頸，2017年4月，滇池湖濱半島商務(wù)中心還是順利竣工驗(yàn)收了，目前該項(xiàng)目正常銷售。在貝殼找房上，目前小區(qū)僅一套在售二手房源，8室3廳1200平方米，帶泳池、車庫(kù)，報(bào)價(jià)5200萬(wàn)元，單價(jià)42808.9元/平方米。

“三條紅線”全中

事實(shí)上，今年以來(lái)云南城投一直在尋求包括出售資產(chǎn)、引入合作伙伴等在內(nèi)的各種方法緩解自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，大量“甩賣”資產(chǎn)是最直接的方式。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020以來(lái)云南城投已掛牌過(guò)包括西雙版納云辰置業(yè)、昆明市官渡區(qū)城中村改造置業(yè)有限公司等在內(nèi)的21家公司股權(quán)。

其中，11月28日，云南城投連發(fā)37份公告陳述調(diào)整資產(chǎn)重組方案，將天津銀潤(rùn)、杭州西溪、成都銀城、奉化銀泰、臺(tái)州商業(yè)及杭州銀云6家標(biāo)的公司，從今年1月初發(fā)布的重大資產(chǎn)重組公告涉及出售的18家公司交易方案中劃出。

究其原因，上述6家標(biāo)的公司涉及云南城投的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券融資(下稱CMBS)，根據(jù)CMBS相關(guān)條款約定“上市公司喪失任一項(xiàng)目公司控制權(quán)”，即觸發(fā)CMBS終止條款，需要提前償還借款，涉及兌付資金約67.79億元。但云南城投卻無(wú)法按計(jì)劃取得CMBS持有人同意修訂上述終止條款，且償還CMBS款項(xiàng)的其他融資替換方案尚在審批中。

這樣一來(lái)，云南城投擬出售的企業(yè)，就由原來(lái)的18家變?yōu)?1家，交易對(duì)價(jià)為30億元，與原來(lái)50.9億元的交易金額相比，下降了超40%。而出售的11家標(biāo)的企業(yè)大多處于虧損狀態(tài)，今年上半年僅有杭州云泰凈利潤(rùn)為正，其余10家皆出現(xiàn)不程度的虧損。

更為重要的是，其原本打算向控股股東云南省康旅控股集團(tuán)有限公司（即原云南城投集團(tuán)）以非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式出售，變更為公開掛牌，控股股東將指定全資子公司康源公司參與競(jìng)買。而按照原計(jì)劃，控股股東將于《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效后10個(gè)工作日內(nèi)向各標(biāo)的公司提供借款，用于標(biāo)的公司償還應(yīng)付云南城投及其子公司的95.92億元債務(wù)。

這意味著該部分借款能否到位已經(jīng)成為一個(gè)問(wèn)題，而在缺少控股股東支援的情況下，云南城投將繼續(xù)背負(fù)若干標(biāo)的公司的拆借債務(wù)及虧損。

此外，2020年前三季度，云南城投實(shí)現(xiàn)營(yíng)收37.05億元，同比下降23.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-10.4億元，年內(nèi)虧損持續(xù)擴(kuò)大。

而其債務(wù)增速遠(yuǎn)超業(yè)績(jī)?cè)鏊?。截至今年三季度末，云南城投賬上有貨幣資金13.25億元，資產(chǎn)總計(jì)805.21億元，負(fù)債合計(jì)769.21億元，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率約為95.13%，凈負(fù)債率約為859.47%，現(xiàn)金短債比約為0.09。

根據(jù)“三條紅線”—剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，云南城投已全部踩中三條紅線，按照要求，其未來(lái)或不得新增有息負(fù)債。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，云南城投還有存量債券還有11只，規(guī)?？傆?jì)94.97億元，其中有3只將在未來(lái)一年內(nèi)到期，金額總計(jì)19.87億元。

業(yè)績(jī)虧損、償債承壓，云南城投股價(jià)正持續(xù)探底，自7月以來(lái)，股價(jià)從5.38元一路下跌至2.54元，跌幅達(dá)52.8%。

年內(nèi)9名高管離職

除來(lái)自“三條紅線”壓力外，今年以來(lái)，云南城投高層人事變動(dòng)頻繁。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，從今年3月開始，云南城投已共計(jì)有9名高管離職，且大部分都集中在下半年。如2020年6月，云南城投董事長(zhǎng)楊濤因工作原因申請(qǐng)辭職；7月，副總經(jīng)理童一松因個(gè)人原因辭職；10月，監(jiān)事會(huì)主席莫曉丹因工作調(diào)整申請(qǐng)離職等。

12月13日，云南城投再發(fā)公告稱，董事兼總經(jīng)理杜勝，公司副總經(jīng)理譚正良、吳濤的辭職。Wind數(shù)據(jù)顯示，杜勝、譚正良和吳濤分別于2016年4月、2013年7月和2018年8月入職云南城投。

至此，云南城投今年核心高層，即董事長(zhǎng)、監(jiān)事會(huì)主席和總經(jīng)理均完成調(diào)整。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這或與云南城投戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有關(guān)。2020年上半年，云南康旅集團(tuán)有了新的戰(zhàn)略定位——打造云南省文化旅游和健康服務(wù)2個(gè)萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，打造世界一流“健康生活目的地”的新引擎、新名片。

云南城投在2019年年報(bào)中也表示，2020年公司將構(gòu)建“文化+土地+開發(fā)”、“旅游+土地+開發(fā)”及“康養(yǎng)+土地+開發(fā)”的三大業(yè)務(wù)板塊，并繼續(xù)推進(jìn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商全面轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)公司“瘦身健體”、提質(zhì)增效和持續(xù)健康發(fā)展。

公開資料顯示，杜勝的接任者、新上任的總經(jīng)理孔薇然曾擔(dān)任成都軍區(qū)工程科研設(shè)計(jì)所二室助理工程師，更多的是在云投集團(tuán)任職，曾在投資規(guī)劃、大健康及醫(yī)療投資、體育產(chǎn)業(yè)等多個(gè)重要部門任職和擔(dān)任負(fù)責(zé)人，是云南省康旅控股集團(tuán)有限公司中層正職管理人員。從這個(gè)角度來(lái)看，孔薇然的經(jīng)驗(yàn)與其戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃十分契合。

然而，新上任的孔薇然、許斐、李揚(yáng)能否在2021年帶領(lǐng)云南城投走出困境、轉(zhuǎn)型成功，尚待時(shí)間證明。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)