廣州“舊改加速度”，一個區(qū)要拆66個村

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤 盧祥勇    

“拆啦！”“開拆！”

——從廣州主干道黃埔大道往天河CBD方向行駛，道路兩旁鮮艷的紅底黃字橫幅將拆遷村民們喜滋滋的心情表露無疑。

廣州黃埔區(qū)是近年來廣州推進(jìn)舊改最轟轟烈烈的區(qū)域。2020年6月30日，黃埔區(qū)、高新區(qū)（廣州開發(fā)區(qū)、廣州高新區(qū)的規(guī)劃區(qū)域基本上都屬于黃埔區(qū)轄區(qū)范圍）召開決勝三年完成舊村拆遷任務(wù)工作推進(jìn)大會，向各街鎮(zhèn)下達(dá)攻堅責(zé)任書，力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。

兩年時間，66個村完成簽約拆遷，這是廣州將要創(chuàng)下的舊改“加速度”。一般而言，一個舊改項目從引起合作方到進(jìn)入開發(fā)階段，周期平均是6～8年。廣州要大幅縮短舊改周期，需要在拆遷戶、租戶以及開發(fā)商之間，尋找到平衡的支點。

文沖舊改現(xiàn)場1 每經(jīng)記者 吳抒穎 黃婉銀 攝

畢竟，在城市更新的“造富神話”中，往往伴隨的是租戶不得不搬離居住多年的棲身之處，是開發(fā)商或許要面對的漫長拆遷“拉鋸戰(zhàn)”。個中的甘苦，唯有局中人能解。

記者于2020年10月、11月在黃埔區(qū)數(shù)個拆遷村對話多名村民、租客以及房企人士——他們是時代洪流中的一朵浪花，他們的悲喜，值得被記錄。

“不知道什么時候就拆了”

在社交媒體中，關(guān)于城市更新這個話題，發(fā)出聲量最大的不是那些暴富的“拆二代”們，而是在城中村中有一方居所的租房客們。時?？梢钥吹剑麄兪帐昂昧诵心?，拖家?guī)Э诎岬较乱粋€落腳處，“好多地方都漲租了，壓力越來越大?！?/span>

轟隆隆的挖土機(jī)開進(jìn)來，千千萬的租房客走出去。這樣的故事，每天都在發(fā)生。

廣州黃埔區(qū)文沖村作為廣州拆遷量最大的城市更新項目之一，自2009年啟動以來已過十年。

文沖舊改現(xiàn)場2 每經(jīng)記者 吳抒穎 黃婉銀 攝

經(jīng)過這些年的建設(shè)，文沖村已經(jīng)建起了多棟回遷高樓，零零星星散落著還沒有被拆除的建筑，多數(shù)也被高墻圍蔽起來。墻內(nèi)和墻外是兩個世界，墻內(nèi)的人們并不十分關(guān)心，哪一天他們的房子就會被拆，這里依然有理發(fā)店、小賣部，生活也還是一如既往地過。

林阿姨在文沖村經(jīng)營一間小小的五金店已有十來年，她見證了文沖村拆遷的全過程。林阿姨并不知道，什么時候她租的這個檔口就會被拆。畢竟周圍的“鄰居們”都拆得差不多了，林阿姨后面的房子，已經(jīng)是一片黃土地。

“不知道啊，不知道什么時候就拆了，你得去問問房東，走一步看一步。我們租了這么多年，等房東通知就是?，F(xiàn)在，房租也沒有付給他了，以前是很貴的?！绷职⒁陶f道。

和林阿姨有著相似經(jīng)歷的還有劉姐。

劉姐，廣西人，是文沖村的老租客。十多年前，她就在文沖村居?。患s六年前，她的兒子上小學(xué)二年級，她開始賣起了一些廣西的特色小吃。劉姐指著身后一排關(guān)著門的店鋪——上面仍然掛著各種各樣的招牌，卻都已不在營業(yè)狀態(tài)?！爸坝行n口做了幾個月就生存不下去了，只有我還堅持了6年?！?/span>

房租是驅(qū)使劉姐的同伴們離開的原因。劉姐說，十年前，她的房租是400多元，這幾年逐漸漲到了1000多元，生活成本逐漸變高，劉姐也逐漸有點力不從心，“原來的房價也沒那么貴，現(xiàn)在這里，一平方米三四萬塊錢，房租就越來越貴。”

文沖舊改現(xiàn)場3 每經(jīng)記者 吳抒穎 黃婉銀 攝

劉姐話畢也惆悵起來，她也不知道自己是否能夠堅持下去?！澳囊惶欤f不定我也回老家了。”

在許多直播APP上，因為房租上漲而不得不重新租房的人很多。只要搜索黃埔、租房，與漲租有關(guān)的話題時常是平臺熱帖。

這些來自五湖四海的人們，往往會直播他們找房的過程，同時講述自己的故事?！艾F(xiàn)在租房真是太難了，我現(xiàn)在住的這個兩房一廳打算退了。老板要漲價，漲500元，之前是900元。這邊全部在拆遷，房租在飛漲?！本W(wǎng)友林端在直播中表示。

據(jù)克爾瑞，黃埔區(qū)舊改加速導(dǎo)致區(qū)域租賃住房供應(yīng)量大幅減少，但租賃住房成交仍處于較為活躍的狀態(tài)。舊改的持續(xù)推進(jìn)，使得居住于城中村的外來務(wù)工人員不得不在租賃期未滿的情況下再次踏上尋租道路。此外，本地舊改涉及的原住民也陸續(xù)成為住房租賃市場的一大需求群體；在租賃住房需求擴(kuò)張和供應(yīng)收縮的共同作用下，黃埔區(qū)的住宅租金水平被顯著推高。

不過，即便租金逐漸爬升，那些在黃埔區(qū)工作的人們，也鮮少想到離開。林端也沒有走，他最終選擇住進(jìn)了小區(qū)房，與城中村告別，但還在黃埔區(qū)。

“賠這錢我就簽”

租房客們?yōu)榱松畋济Γ徊疬w的村民們也有幾多煩惱。人們放大了他們暴富的那一面，在金錢帶來了生活的巨變之后，他們的生活也發(fā)生了微妙的變化。

記者在黃埔區(qū)南灣村見到了黃哥，他趿拉著一雙拖鞋，與他的朋友們在一張簡陋的椅子上擺了幾瓶啤酒聊天，過著他“平平無奇”的生活?！澳銘?yīng)該看到了，廣東人就這種風(fēng)格，我是拖鞋，你是涼鞋?！秉S哥指著他的朋友自我調(diào)侃道。

他是南灣村的村民，曾經(jīng)是村里的環(huán)衛(wèi)工人，一個月的工資是到手4000塊錢。黃哥完全不在乎村里做生意發(fā)家的人們對他若有若無的調(diào)侃。當(dāng)他成為“拆遷幸運兒”后，一切都不重要了。

文沖舊改現(xiàn)場4 每經(jīng)記者 吳抒穎 黃婉銀 攝

黃哥家里有三棟房子，總共1000多平方米，按照他的心理底線，這幾棟房子，他想要換到的錢是2000萬元。黃哥的要求簡單而直接，但開發(fā)商能夠給出的價位，顯然與他的期望有別。

黃哥告訴記者，開發(fā)商方面找過他，“給我?guī)装偃f，我都不給他拆了。錢要到位，沒錢說什么都沒用，領(lǐng)導(dǎo)問我，你簽不簽名，我說，賠這個錢，我就簽。”

這不是黃哥一個人的想法，每一個即將舊改的村，村民們多數(shù)對拆賠比有各種各樣的異議，“太少了”，“大把人都不同意，寧可自己出租?！?/span>

村民們想要的永遠(yuǎn)只有更多，但市場的價格是理性的。黃哥的朋友甚至都覺得，黃哥要的價格是“天方夜譚”，哪有那么多啊，給你1500萬元你簽不簽？1200萬元你就簽了！黃哥只是笑笑。

也不應(yīng)該苛責(zé)他們過多，畢竟這是他們世代奮斗下來的祖產(chǎn)，要多少都是他們的自由，村民們會在不斷地交流碰撞中與自己和解，找到平衡。

在村民眼中，過去大家的生活或許都是一樣平靜如水，不過現(xiàn)在每一位村民都暗暗地與他們所能夠享有的財富畫上了等號。某種平衡被打破了。

黃哥畢竟沒有想要賠房子，他的煩惱無非是賠償金額的多寡而已，其他村民的擔(dān)憂還會有更多，當(dāng)拆遷的挖機(jī)開進(jìn)他們的村里，村民們就變身成為了“舊改專家”，對即將與他們產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的房企進(jìn)行一番“掃描”。

在村民們看來，大房企、大品牌自然有優(yōu)勢，而名不見經(jīng)傳的中小房企，甚至在與村民溝通時，都會有明顯的隔閡，很難獲得他們的信任。

一位黃埔區(qū)的村民在做了很多功課之后告訴記者，他們期望的房企是“恒大、萬科”，如果他們來搞，那就沒什么問題。“來我們這里搞的那家，我上網(wǎng)查了一下，在別的地方都沒搞好，有爛尾，那我們怎么能夠相信他們呢？”

“現(xiàn)金流太緊了”

村民們、租客們的憂慮，是私密而多樣的。如果放大到整個行業(yè)來看，事實上，在城市更新領(lǐng)域，所有企業(yè)面對的風(fēng)險都是具象而共通的。

城市更新賽道的確有它誘人之處，否則也不會有那么多房企涌入。但城市更新領(lǐng)域本身具有較強(qiáng)的不確定性，蜂擁而入的結(jié)果又帶來了激烈的競爭，就算是龍頭房企，也免不了踩坑的風(fēng)險。

文沖舊改的操盤手是萬科集團(tuán)，從2009年接洽這一項目至今，萬科歷時十年尚有很多問題沒有解決，在宣傳文沖舊改的“幸福文沖”公眾號上面，時不時會見到震撼的對釘子戶的喊話。

在最近的一篇文章中，“幸福文沖”寫道，南回遷地塊和八期回遷房遲遲無法開工，將近500戶街坊回遷房建設(shè)受阻，教育地塊因為最后一棟留守戶，讓文沖2500多戶村民的孩子下樓就能上學(xué)的愿望，歷經(jīng)十年翹首以盼，至今卻依舊停留在設(shè)計圖紙上。

“他們的存在，嚴(yán)重影響了文沖村民的回遷進(jìn)程，嚴(yán)重影響了文沖孩子的未來?！?/span>

城市更新的不可控之處正在于此。接近萬科的人士告訴記者，文沖項目“很尷尬”，“那個項目至今沒有怎么回款，距離現(xiàn)金流回正還有遙遠(yuǎn)的距離。”

萬科的賬本很難翻清楚，但可以從萬科的公告之中看出一些端倪。

今年以來，萬科A多次為文沖項目提供擔(dān)保。5月7日，萬科A公告稱，全資子公司廣州萬科將為黃埔區(qū)文沖村改造項目12.5億元保函提供擔(dān)保；8月6日，萬科A再次公告，為滿足廣州黃埔文沖城中村改造項目的需要，操作該項目的廣州黃埔文沖城中村改造投資有限公司向廣州農(nóng)村商業(yè)銀行黃埔支行申請保函人民幣8億元。

城市更新項目利潤豐厚，它不僅能造富村民，還能造富房企。但收益往往跟風(fēng)險對等，當(dāng)中存在的村民、村委之間復(fù)雜的利益糾紛、漫長的拆遷談判周期、程序的正當(dāng)性、資金壓力等等，都是需要一步一步邁過的坎坷，只是不少企業(yè)會栽在半路，贏家永遠(yuǎn)是少數(shù)。

記者|吳抒穎 黃婉銀?編輯|陳夢妤?盧祥勇?肖勇

校對|趙云

本文來自我的小伙伴鎂刻地產(chǎn)

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