時隔兩年斥60億深圳“搶”地，萬科南方區(qū)域的得與失

每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

中午11點拿地簽約，晚上6點開工儀式——這一幕由深圳萬科制造。

這家闊別深圳土地公開市場多年的龍頭房企，憑實力搶了昨日（11月23日）深圳“年內最大規(guī)模”土拍的頭條，也成為深圳業(yè)界茶余飯后的談資。

深圳萬科的“心急”是可以理解的，畢竟在大本營深圳，其坐穩(wěn)了十多年的銷售額鐵王座或許將在今年失去，再不積極補倉，深圳萬科或將“無米可炊”。

更為光火的是，這是萬科南方區(qū)域失落的一個投射。曾經是萬科最為閃閃發(fā)亮的區(qū)域，近年來卻不得不面臨銷售額、回款額均表現(xiàn)不佳的窘境。不僅是深圳，在大灣區(qū)的龍頭城市廣州、佛山，萬科也黯淡了許多。即便在新帥孫嘉上臺之后，情況一時半會兒也并沒有好轉。

由此，萬科南方區(qū)域是一個十分值得觀察的樣本。過去幾年，萬科曾經在“多元化”領域十分激進，南方區(qū)域又是之中的急先鋒。隨著萬科進行戰(zhàn)略反思重新提升鞏固基本盤，多元化業(yè)務多數消聲，但余波仍在。當潮水褪去，那些失去的日子，又將如何找回？

深圳萬科拿地軌跡

就算萬科出現(xiàn)在昨日深圳那場堪稱“史詩級”的土拍現(xiàn)場，但其時能夠預料到萬科能夠有所斬獲的業(yè)界同行實屬不多。這是因為，過往深圳萬科也常常出現(xiàn)在深圳土地拍賣的現(xiàn)場，但它往往是旁觀者，極少舉牌。

回溯過往，萬科這些年在深圳公開市場拿下的土地僅有2018年可以視作“定向出讓”的現(xiàn)為萬科總部用地的土地；再往前，就要到2013年左右萬科在龍崗拿下的商辦用地了。

過去在深圳市場，萬科通常更依賴收并購或者聯(lián)合國企。例如過去兩年受到市場熱捧的“瑧山府”“瑧山道”等豪宅項目，正是收并購而來；而HBC匯德中心、瑧灣匯，則是和深圳地鐵合作的項目。

但近年來，一眾開發(fā)商對深圳市場進行一番圍獵之后，萬科的這一優(yōu)勢在深圳市場已經逐漸失去。

故而，萬科對深圳寶安西鄉(xiāng)尖崗山的這宗宅地，應該是勢在必得。在經過百余輪的激烈競價后，萬科最終以上限價格59.98億元總價、可售樓面價6.5萬元/平方米拿下該地塊。

今年前10月深圳房企權益銷售額TOP20榜單中已無萬科身影 數據來源：克而瑞

不過，萬科能夠從這宗土地獲得的利潤實在不會太多。這宗土地的限價是8.3萬元/平方米，多名深圳業(yè)界人士在測算后告訴《每日經濟新聞》記者：“很難算平，不過萬科（融資）成本低，可能好一些”。

尚不清楚萬科是否為此降低IRR的標準，但拿地當日即開工，也可以一定程度上反映出萬科為了能夠實現(xiàn)“高周轉”早日入市降低成本所做的努力。

萬科愿意搶下這宗利潤不會太優(yōu)厚的宅地，一方面或許是因為萬科董事會主席郁亮對于房地產行業(yè)“回歸普通行業(yè)”的預判，另一個現(xiàn)實的原因則是，深圳萬科已經沒有太多儲備的項目了，即便算上城市更新，萬科在“大本營”領先領跑的優(yōu)勢也逐漸被同行趕超。

根據克而瑞數據，今年前10月，深圳房企權益銷售額的TOP20榜單中，不見萬科身影——在今年之前很長一段時間，萬科從來都是年度銷冠，但今年它很可能要與這個位置說再見了。

就算萬科最后兩個月發(fā)力，它也很難重返第一，畢竟華潤置地、招商蛇口等深耕深圳的企業(yè)，今年發(fā)展得也十分迅猛。何況華潤置地在年底還有“網紅盤”開盤，留給萬科的超越機會并不多。

萬科南方“得與失”

事實上，不僅是深圳萬科，今年萬科南方區(qū)域整體的表現(xiàn)成色都十分有限，市場份額也稍有降低。

以粵港澳大灣區(qū)另外幾座核心城市為例，萬科僅在東莞守住了優(yōu)勢。

廣州萬科雖有廣信資產包加持，但這一資產包情況復雜，解包時間長，在短時間內能夠為萬科所做的貢獻不會太多；今年前10月，萬科在廣州的銷售金額不到百億元，落后于保利、越秀和碧桂園；佛山萬科同樣表現(xiàn)平平，權益金額不敵保利、恒大、碧桂園與時代。

萬科南方區(qū)域失落是不爭的事實，今年半年報顯示，萬科南方區(qū)域的銷售額占比為15.3%，排名墊底；在營業(yè)收入之上，南方區(qū)域占比為27.07%，四大區(qū)域之中僅跑贏北方區(qū)域。

資料來源：萬科2020年半年報

在今年9月份萬科南方區(qū)域的媒體交流會上，萬科南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官孫嘉被問及南方區(qū)域發(fā)展落后的問題時坦承，南方區(qū)域相比10多年前排在前面，現(xiàn)在是落后，這是好產品、好服務做的不夠，所以過去一年基本盤業(yè)務里面做了很多新嘗試。

“另外，過去幾年時間里，我們在不動產經營和服務領域，包括舊改里面投入的資源比較多，這方面開發(fā)、經營需要更長的時間。不像住宅開發(fā)是快作戰(zhàn)，商場、寫字樓是經營到成熟期，再以資本化退出的過程，所以不在于財務報表短期的回款。”

孫嘉說的是實話，萬科南方區(qū)域的探索，也可以為同行提供發(fā)展的思路。

的確，萬科南方區(qū)域過去幾年在非住宅開發(fā)領域投入過多。據《每日經濟新聞》記者了解，萬科南方區(qū)域在過去一段時間里，在長租公寓以及大宗資產方面投入巨大，這部分資產一度是南方區(qū)域嘗試轉型的樣板之作，萬科南方區(qū)域是想嘗試在住宅開發(fā)之外，有更多的營收來源以彌合住宅開發(fā)領域進入瓶頸之后的缺失。

事后證明，住宅開發(fā)在短時間內是很難被取代的。同樣郁亮在那場媒體會上也直言，孫嘉“做得不夠好，但非常努力”。

所幸，萬科南方區(qū)域回頭為時仍不晚。據了解，從去年開始，萬科南方區(qū)域就逐漸嘗試出清一些變現(xiàn)能力較差的重資產項目，深圳、佛山等曾經的“明星”項目赫然在列。

此次萬科重回深圳土地公開市場，是一個積極的信號，進取的萬科南方區(qū)域又回來啦。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網