樓市意外回暖，泰禾乘勢反彈

房價不可能一直漲，開發(fā)商更要做好內(nèi)功、全面提升。

近年來，中國樓市退潮了的聲音此起彼伏，尤其是在疫情后，這種聲音被進一步放大。但最新的數(shù)據(jù)顯示，我國商品房銷售額還創(chuàng)出新高。

中國樓市，究竟是退潮還是漲潮？對于廣大的主體開發(fā)商而言，在目前的環(huán)境下，他們的命運如何？有沒有裸泳者？他們又該如何從自身出發(fā)，保證整體樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展？

新高

9月16日，隨著國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)出爐，地產(chǎn)圈人士紛紛發(fā)文表示意想不到。

數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，我國銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。但與此同時，我國商品房銷售額96943億元，增長1.6%；其中，住宅銷售額86769億元，同比增長4.1%。

僅僅從前8個月來看，我國商品房及住宅的銷售額已超去年同期，已創(chuàng)出歷史新高。

橫向?qū)Ρ葋砜?，在今?—8月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降0.3%；社會消費品零售總額238029億元，同比下降8.6。對比這些金額較大的經(jīng)濟板塊來看，房地產(chǎn)業(yè)可謂是一枝獨秀。

而且，我國房地產(chǎn)銷售額的回正，是建立年初樓市成交深跌的基礎(chǔ)之上，中國樓市經(jīng)歷了一波出人意料的反彈。今年1—2月，我國商品房銷售面積同比下降39.9%，銷售額同比下降35.9%，僅僅6個月后，從前8月的數(shù)據(jù)看，我國商品房銷售面積降幅就縮小了36.6個百分點，而銷售額則出現(xiàn)了37.5個百分點的變動。

據(jù)此，多位業(yè)內(nèi)人士預測，今年我國房地產(chǎn)業(yè)銷售仍然有望創(chuàng)造新的歷史。而在今年初，多家行業(yè)機構(gòu)一度預測我國房地產(chǎn)銷售額將下降5%—10%。

正所謂水漲船高。在整體市場見好的局勢下，龍頭房企們的業(yè)績更快得到修復、增長。中指研究院監(jiān)測顯示，前8月銷售額在500億—1000億元的房企共有26家，銷售額均值為655.2億元，同比增長5.5%，超過全國平均漲幅；銷售額在200億—500億元的房企共有34家，銷售額均值為319億元，同比增長6.4%，也高于全國平均水平。

泰禾無疑是今年備受關(guān)注的房企，今年以來，其債務(wù)風波一度撲朔迷離。但隨著整體市場形勢的好轉(zhuǎn)，泰禾的命運也出現(xiàn)了一定的轉(zhuǎn)機。

首先，據(jù)公布，泰禾與萬科簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，泰禾將轉(zhuǎn)讓19.9%股份予萬科，轉(zhuǎn)讓價格為每股4.9元，對應(yīng)總對價約為24.27億元。當然，協(xié)議的最終履行有待于達成一些前置條件，但無疑，這一消息也有助于改善泰禾的環(huán)境。

其次，進入金九銀十以來，泰禾的部分項目以實景現(xiàn)房、過硬的產(chǎn)品力打動購房者，交易漸趨活躍。以其位于北京豐臺的泰禾金府大院為例，該項目在9月第二周銷售了22套，總銷售面積6165平方米，總銷售額為3.91億元，占當周北京全部商品房成交額的1/15，成為北京單周成交金額冠軍。

在改善性需求逐漸成為主流的一線樓市，人們對好房子仍舊情有獨鐘，這也恰是主打“新中式、匠心精品、高端改善”賣點的泰禾院系產(chǎn)品逆市順銷的關(guān)鍵所在。

“市場的各層面都在發(fā)生變化，這表明，樓市的整體環(huán)境依然有積極因素”，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴中國新聞周刊，從根本上看，這一切還是因為中國樓市仍有驅(qū)動力。

不變

樓市的反彈究竟是怎樣發(fā)生的？

當然，盡管樓市出現(xiàn)了一定的回潮，但目前來看，樓市并非全面復蘇。從市場上看，有一些企業(yè)隨著資金鏈的斷裂，已經(jīng)回天乏力，最終是人去樓空。如此前在北京海南等地重金布局商旅地產(chǎn)的一家房地產(chǎn)公司，由于資不抵債，其負責人已經(jīng)跑到國外避債，旗下多個項目爛尾。

與此相比，從泰禾的遭遇來看，樓市的基本邏輯似乎還在。

日前，在萬科2020年中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在回應(yīng)為何戰(zhàn)略入股泰禾時表示，“在出現(xiàn)債務(wù)到期的情況下，泰禾確實也找了萬科在內(nèi)的不同的人一起探討怎么來做，當然萬科也是帶條件的去介入這個事情，泰禾的底子還是不錯的，還是要一起想辦法的。”

業(yè)內(nèi)人士介紹，萬科所說的“泰禾的底子”，其實是指泰禾的土地儲備。

大華會計師事務(wù)所合伙人肖立杰告訴中國新聞周刊，根據(jù)會計準則相關(guān)規(guī)定，存貨以歷史成本和可變現(xiàn)凈值中的低值計量，從房企而言，在目前的市場條件下，大都是按歷史成本計量。

根據(jù)我國城市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近年來我國地價是不斷攀升的。尤其是在2019年以前，我國住宅地價基本上保持一定幅度的上漲。從泰禾的土地儲備時間來看，其拿地也基本發(fā)生在2019年以前。

這意味著，從實際價值而言，泰禾的實際貨值金額應(yīng)大于目前的存貨價值。2019年，泰禾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入218.54億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積94.50萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)價格為23000元/平方米。

繆萌表示，土地溢價、樓市反彈的背后根本上還是城鎮(zhèn)化的紅利，隨著城鎮(zhèn)化的推進，房地產(chǎn)市場依然有前行的動力，尤其是一些人口涌入較多的城市。一方面，隨著城市的發(fā)展尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，土地價值必然會增值；另一方面，隨著人口城鎮(zhèn)化的推進，土地城鎮(zhèn)化的價值又得以釋放。

針對這一脈絡(luò)，房企們也在立足于其產(chǎn)品特性、傳統(tǒng)優(yōu)勢等，進行優(yōu)化布局，以確保供需兩端的匹配度。以泰禾為例，在區(qū)域布局上，其堅持深耕核心一線城市、全面布局二線城市，選擇性進入核心城市及城市群，其實際的土地儲備基本分布于長三角、珠三角、京津冀，意在獲得更大的發(fā)展動能。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，從土地端的溢價到需求端的匹配，最終實現(xiàn)土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化的良性循環(huán)，房企才能迎來真正的成長，整體樓市才能確保健康平穩(wěn)發(fā)展。

升級

縱然基本邏輯尚未改變，但市場和政策形勢已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，整體市場風險在不斷增大，房企生存的空間在逐步受到限制。

繆萌進一步表示，在目前的政策市場環(huán)境下，樓市需求發(fā)生了變化，一是首套剛需群體依然龐大，另外，部分剛性改善需求也在擇機入市，目前在出手購房的主要是這部分群體。

從市場來看，部分知名房企通過大幅降價策略，今年以來持續(xù)取得較好的銷售；與此同時，主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品項目也斬獲頗豐。

“在當前的市場背景下，對于地產(chǎn)商而言，單純追求數(shù)量的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在需要高質(zhì)量發(fā)展”，北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池表示，高質(zhì)量產(chǎn)品是企業(yè)的生命，唯有質(zhì)量過得硬，符合市場需求的產(chǎn)品，才能在市場上有一席之地，實現(xiàn)項目價值的提升。

泰禾顯然深諳此道。通過持續(xù)多年深耕“新中式院子”的精品戰(zhàn)略，可以說，泰禾院子已成為行業(yè)的領(lǐng)軍品牌。

在中國房地產(chǎn)行業(yè)，鮮有像泰禾這樣品牌IP深入人心的房企，以至于一提到院子、新中式，就會想到泰禾，這種品牌記憶對消費者心智資源的占有，就如同“可口可樂”幾乎是“可樂”的代名詞一樣。這恰是泰禾最寶貴的無形資產(chǎn)。

日前，在萬科的業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝也強調(diào)，泰禾的產(chǎn)品力是打動萬科入股的另一因素。

但這只是重要立足點，對于房企而言，還要在更大的層面不斷轉(zhuǎn)型升級。

近年來，我國人口城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了一定的減緩。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2019年，常住人口城鎮(zhèn)化率分別增長了1.17、1.06、1.04個百分點，而同期戶籍人口城鎮(zhèn)化率分別增長了1.15、1.02、1.01。一方面，這兩個數(shù)字均呈現(xiàn)出下降的趨勢；另一方面，常住人口城鎮(zhèn)化快于戶籍人口城鎮(zhèn)化。

浙江大學土地管理系主任吳宇哲教授告訴中國新聞周刊，在我國城鎮(zhèn)化進程中，由于房價不斷高漲，住房、社會保障等成本過高，導致很多人進了城卻難以安家、難以落戶。

在這一局面下，“房住不炒”已成為我國樓市調(diào)控政策的主基調(diào)。對于房企而言，來自政策面的壓力也是不斷增大。

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，首次對房地產(chǎn)企業(yè)提出了“三條紅線”，即負債過高的房企融資將受到限制。

趙秀池認為，三道紅線限制融資目的在于限制房地產(chǎn)開發(fā)的過度融資，降低金融杠桿的作用，以防止房地產(chǎn)過度投資。嚴格的資金管控下，企業(yè)投資成本上升，市場競爭將加劇。

此外，8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，強調(diào)要提高政治站位，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。要堅持問題導向，精準施策，從源頭上解決問題；住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房；要整頓規(guī)范市場秩序。

趙秀池表示，從政策面及市場面來看，對于任何房企而言，要想真正立足，必須實現(xiàn)全面升級發(fā)展，全面建立綜合優(yōu)勢，包括打造更加穩(wěn)健的資金鏈，任何重要環(huán)節(jié)的缺失都可能是致命的。

按照此前的框架協(xié)議，萬科團隊目前應(yīng)該在對泰禾進行盡調(diào)。從長遠來看，即使在資本重建、強強聯(lián)合之后，泰禾還需要進一步揚長避短，不斷乘風破浪。

這一市場上極具標志性事件的最終走向，顯然還要拭目以待。