如是金融研究院院長(zhǎng)管清友：金融整頓已轉(zhuǎn)移至地產(chǎn)行業(yè) 房企要從開(kāi)發(fā)人過(guò)渡到手藝人

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月26日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友以“從住得開(kāi)到住得好、住得起”為題作了主題演講，從監(jiān)管、供給和需求三個(gè)方面分享了他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)趨勢(shì)的研判。

管清友認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思路，不要抱有幻想，要從開(kāi)發(fā)人過(guò)渡到手藝人，未來(lái)不再是上規(guī)模、鋪攤子、上杠桿的時(shí)代，房企要提高單體項(xiàng)目的融資能力、盈利能力。“結(jié)構(gòu)分化成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要的特點(diǎn)，未來(lái)房?jī)r(jià)、房企在地區(qū)之間的分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。”

管清友在第十屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上作主題演講

金融整頓已轉(zhuǎn)至地產(chǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的金融整頓已經(jīng)來(lái)臨。管清友分析稱，2016年7月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議正式提出抑制資產(chǎn)泡沫，中國(guó)金融整頓的政策基調(diào)基本確立。2017年，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)性整頓開(kāi)始。

他強(qiáng)調(diào)，從2017年開(kāi)始，監(jiān)管的思路已經(jīng)發(fā)生變化，很多舉措也陸續(xù)實(shí)施，包括資管新規(guī)、整頓影子銀行和同業(yè)業(yè)務(wù)等，這對(duì)許多金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)產(chǎn)生了直接影響。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在此期間也或多或少受到了間接影響，但許多企業(yè)并沒(méi)有迅速行動(dòng)，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯所決定的。

管清友指出，2008年全球金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生巨變，它從建筑、建材業(yè)變成了金融業(yè)，誰(shuí)在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中抓住了高成長(zhǎng)、高杠桿的機(jī)會(huì)，誰(shuí)就能快速發(fā)展起來(lái)、快速膨脹起來(lái)。“當(dāng)然，2017年以后監(jiān)管態(tài)度、方式變化也意味著這個(gè)行業(yè)的發(fā)展邏輯再次發(fā)生變化。”

“回過(guò)頭看，如果說(shuō)房企在2017年以后能夠頭腦清醒、認(rèn)識(shí)清楚、行動(dòng)迅速，現(xiàn)在就會(huì)相對(duì)從容一些。但如果認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題比較晚或調(diào)整比較慢的話，現(xiàn)在的處境就相對(duì)尷尬一些。”管清友表示。

管清友提到，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融整頓的標(biāo)志，是今年8月針對(duì)房企融資所提出的“三道紅線”。“過(guò)去從金融的維度，沒(méi)有給房企直接設(shè)定指標(biāo)，因此這種監(jiān)管方式的變化，實(shí)質(zhì)上就是把房地產(chǎn)金融直接當(dāng)作金融業(yè)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)管。對(duì)于這一點(diǎn)，無(wú)論在企業(yè)，還是在相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的從業(yè)人員一定要認(rèn)識(shí)清楚。”

“在‘房住不炒’的大背景下，房地產(chǎn)監(jiān)管的基本態(tài)勢(shì)可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，以至于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的邏輯發(fā)生變化。”管清友再次提醒，在這種情況下，無(wú)論是頭部房企還是中小房企，降杠桿、去杠桿是必須要做的一件事情。

管清友表示，“從個(gè)體企業(yè)來(lái)講，一定是非常痛苦的，但從宏觀視角來(lái)看，這讓我們避免了一次大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。”他指出，中央的態(tài)度是明確的、堅(jiān)定的，手段也是非常有力的，企業(yè)應(yīng)對(duì)時(shí)不要抱有幻想，這是一個(gè)常態(tài)化的監(jiān)管方式。

“剛需”人口開(kāi)始凈下降

事實(shí)上，房企當(dāng)前面臨的境況不僅是監(jiān)管方式發(fā)生了變化，從需求端來(lái)看，情況也開(kāi)始悄然改變。

管清友指出，中國(guó)的勞動(dòng)年齡人口在2013年以后開(kāi)始出現(xiàn)凈下降，剛需人口也開(kāi)始出現(xiàn)凈下降。“需求的變化，再加上監(jiān)管對(duì)需求本身的限制，比如對(duì)房貸首付、資格的限制，也迫使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變化。監(jiān)管、需求這兩端逼迫供給端要發(fā)生變化，在供給端作出調(diào)整是必然趨勢(shì)。”

2019年1月，時(shí)任國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)李希如就表示，當(dāng)前我國(guó)人口發(fā)展處于重大轉(zhuǎn)折期，隨著年齡結(jié)構(gòu)的變化，自2012年起，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口的數(shù)量和比重連續(xù)7年出現(xiàn)雙降，7年間減少了2600余萬(wàn)人。受勞動(dòng)年齡人口持續(xù)減少的影響，勞動(dòng)力供給總量下降，2018年末全國(guó)就業(yè)人員總量也首次出現(xiàn)下降，預(yù)計(jì)今后幾年還將繼續(xù)下降。

管清友指出，從需求的角度來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)從“住得開(kāi)”逐漸轉(zhuǎn)向“住得好”和“住得起”。

管清友認(rèn)為，“中國(guó)的房地產(chǎn)無(wú)論從規(guī)模、數(shù)量還是速度上都是世界一流，但是從居住環(huán)境、建筑質(zhì)量上來(lái)講，我覺(jué)得還沒(méi)有達(dá)到世界一流。”

管清友指出，中國(guó)老百姓的改善性需求仍然非常強(qiáng)烈。中國(guó)現(xiàn)在人均建筑面積大概37平方米，人均使用面積只有20平方米，這也就是說(shuō)，人口密度和中國(guó)差不多、甚至比中國(guó)高的國(guó)家，他們的人均使用面積都比中國(guó)要高。中國(guó)人習(xí)慣了住單元房、筒子樓、鴿子房、公寓房，但是人口密度比我們大的像日本，他們很多住房的形式都是一戶室、一戶居。

地產(chǎn)或變?yōu)橹圃鞓I(yè)模式

管清友認(rèn)為，在目前的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)倪^(guò)去的金融業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變到制造業(yè)發(fā)展模式。

他強(qiáng)調(diào)，這種游戲從企業(yè)角度來(lái)講，抓住了就抓住了，發(fā)展起來(lái)就發(fā)展起來(lái)了，但今后不會(huì)再有這樣的機(jī)會(huì)了，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式、融資模式已經(jīng)發(fā)生變化。

“房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員要清楚一點(diǎn)，不管你主觀上愿意還是不愿意，目前不是政策友好型的環(huán)境。此外，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)，無(wú)論從絕對(duì)價(jià)格還是相對(duì)價(jià)格，在全球主要城市當(dāng)中確實(shí)處于世界一流地位，大城市的房?jī)r(jià)確實(shí)非常高。還有，央行現(xiàn)在非常明確，即便在今年疫情調(diào)控降準(zhǔn)降息的背景下，房貸利率仍然是被隔離在降準(zhǔn)降息之外。”管清友表示。

不過(guò)，管清友也指出，房地產(chǎn)行業(yè)不是沒(méi)有發(fā)展前景，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還有支撐，改善需求依然存在，土地供應(yīng)也相對(duì)稀缺。

管清友認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)化的速度還在加快，且從上世紀(jì)80年代以來(lái)限制大城市發(fā)展、鼓勵(lì)發(fā)展中小城市，到現(xiàn)在集中發(fā)展大城市都市圈、城市群，這是一個(gè)重大變化。除了北上廣深這幾個(gè)超大城市以外，中國(guó)的城市發(fā)展現(xiàn)在基本上都在逐漸降低門(mén)檻。我們看到在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，中國(guó)還有2億人沒(méi)有真正進(jìn)城，也就是實(shí)際城鎮(zhèn)化率和名義城鎮(zhèn)化率的差異，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最大的支撐。

管清友提到，中國(guó)的土地供應(yīng)也相對(duì)比較稀缺，同時(shí)未來(lái)的政策住宅用地的供應(yīng)仍然是嚴(yán)格限制的。“從統(tǒng)計(jì)上來(lái)看，最近幾年，住宅用地的占比已經(jīng)下降了15%左右，這也是導(dǎo)致過(guò)去十幾年時(shí)間房?jī)r(jià)居高不下的重要原因。”

“未來(lái)很難再出現(xiàn)過(guò)去十幾年那種各地同漲同跌、一線城市擴(kuò)展到二線城市、二線城市擴(kuò)展到三線城市的現(xiàn)象。同時(shí)，一線、二線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)周期開(kāi)始錯(cuò)位，且錯(cuò)位越來(lái)越大，同一城市不同項(xiàng)目之間價(jià)格的差異會(huì)越來(lái)越大。”管清友強(qiáng)調(diào)。

他也提醒，房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整開(kāi)發(fā)思路，要從開(kāi)發(fā)人過(guò)渡到手藝人。“房企將不再是通過(guò)上規(guī)模、鋪攤子、上杠桿的模式，而是要提高單體項(xiàng)目的融資能力、盈利能力。