255萬(wàn)深圳買房變“租房”！購(gòu)房者一步步掉進(jìn)坑里

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 何小桃    

“調(diào)解方案沒(méi)法接受，每家虧幾十萬(wàn)或上百萬(wàn)。”對(duì)深圳市龍華區(qū)觀瀾觀光路鴻基新都“買房變租房”的第三次協(xié)商結(jié)果，業(yè)主尤嘉和鄰居們表示不能接受。

對(duì)前后協(xié)商過(guò)程中運(yùn)營(yíng)商的表現(xiàn)，尤嘉頗有微詞，“8月31日忽悠一次了，9月3日又忽悠一次，9月8日第三次出結(jié)果，希望對(duì)方是認(rèn)真的。”

“誰(shuí)會(huì)花幾百萬(wàn)租一個(gè)房子??？在哪里不能租？”8月7日，當(dāng)尤嘉和鄰居們看到深圳鴻潤(rùn)創(chuàng)建投資有限公司（下稱鴻潤(rùn)創(chuàng)建，運(yùn)營(yíng)商）突然在公寓大堂展出一則落款日期為2019年7月5日的“非銷售”說(shuō)明時(shí)，尤嘉憤怒地申訴道。

在尤嘉看來(lái)，鴻潤(rùn)創(chuàng)建偽造了說(shuō)明告示，否認(rèn)了售房行為。于此同時(shí)，她意識(shí)到，自己兩年前購(gòu)房時(shí)銷售人員的承諾和簽訂的那份《租賃協(xié)議》，遠(yuǎn)非想象中那么簡(jiǎn)單。

此后，鴻基新都的業(yè)主便有組織地在陽(yáng)臺(tái)上掛出了“違規(guī)銷售”“退房賠款”等維權(quán)條幅。

“以出售為名步步誘導(dǎo)”

尤嘉是參與和運(yùn)營(yíng)商協(xié)商的業(yè)主代表之一。2018年5月，尤嘉以總價(jià)255萬(wàn)元購(gòu)入一套建筑面積為102平方米的三房?jī)蓮d，其中首付款128萬(wàn)元，剩余127萬(wàn)元貸款分10年期還清，尤嘉表示當(dāng)時(shí)對(duì)方被指定使用的貸款公司仲愷TCL智融科技所收取的利息為年利率12%，遠(yuǎn)高于目前房貸利息。

尤嘉說(shuō)自己和老公2018年購(gòu)房時(shí)由于社保不夠年限，沒(méi)有深戶，鴻基新都打著不限購(gòu)、不限貸和以租代售的名義，與他們簽下了租賃合同。

 尤嘉提供給鎂編的租賃合同顯示，甲方為鴻潤(rùn)創(chuàng)建，而物業(yè)租賃依據(jù)及批文是中國(guó)長(zhǎng)安汽車集團(tuán)深圳投資有限公司（下稱長(zhǎng)安汽車深圳）以出讓方式取得位于寶安區(qū)觀瀾街道宗地號(hào)為A924-0165地塊的50年土地使用權(quán)，甲方經(jīng)批準(zhǔn)在該塊土地上建房地產(chǎn)項(xiàng)目。

啟信寶顯示，鴻潤(rùn)創(chuàng)建成立于2014年，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；物業(yè)管理；土方工程的施工；建筑工程設(shè)計(jì)和施工等。

查詢土地使用權(quán)出讓公告，A924-0165是商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地，打造各類零售、餐飲及旅館業(yè)。

但在A924-0165地塊上建起的鴻基新都產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，既不算小產(chǎn)權(quán)，也不是紅本商務(wù)公寓。相比小產(chǎn)權(quán)，鴻基新都有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》四證，但與正規(guī)的商務(wù)公寓相比，又少了一個(gè)《銷售許可證》。

而對(duì)于當(dāng)時(shí)為何會(huì)簽下租賃合同，尤嘉說(shuō)，一方面是當(dāng)時(shí)銷售人員的出售承諾，另一個(gè)是他們?cè)邙櫥露际蹣翘幖熬W(wǎng)上推廣宣傳看到的也均有“銷售”字眼。

與尤嘉認(rèn)為鴻潤(rùn)創(chuàng)建變相出售商品房說(shuō)辭相互印證的，是一份2018年5月深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)龍華管理局開(kāi)具的《行政處罰決定書(shū)》。

行政處罰決定書(shū)中，龍華管理局認(rèn)為從“單價(jià)21741元/平方米（或19926元、20123元、22625元、20066元等）”，價(jià)款“一次性付款、分期付款、貸款方式付款”、物業(yè)租賃期限為20年等內(nèi)容上看，相應(yīng)協(xié)議及材料表現(xiàn)出來(lái)的內(nèi)容和目的已經(jīng)完全具備房地產(chǎn)銷售、買賣內(nèi)容，可認(rèn)定鴻潤(rùn)創(chuàng)建實(shí)際為變相出售商品房。

后續(xù)查明，該公司已將收取款項(xiàng)全部退回5名“承租人”，并處以人民幣50萬(wàn)元罰款。

不過(guò)，在鴻基新都百余名業(yè)主維權(quán)輿論高峰時(shí)，仍有中介人員向購(gòu)房者表示該項(xiàng)目是在出售的，這也是尤嘉認(rèn)為鴻潤(rùn)創(chuàng)建變相出售商品房的另一個(gè)證據(jù)。

而對(duì)此尤嘉和鄰居所說(shuō)的買房變租房，鴻潤(rùn)創(chuàng)建稱，當(dāng)時(shí)已口頭告知支付款項(xiàng)僅為使用、租賃居住權(quán)，目前正在積極解決。

開(kāi)發(fā)商承諾不抵押不轉(zhuǎn)讓

自事件發(fā)生以來(lái)，尤嘉說(shuō)已經(jīng)與鴻潤(rùn)創(chuàng)建等前后溝通過(guò)三次，其中也發(fā)生了不愉快的事情。這次，鴻潤(rùn)創(chuàng)建給出了兩個(gè)解決方案，方案一是尤嘉等使用權(quán)人繼續(xù)持有使用權(quán)，同時(shí)長(zhǎng)安汽車深圳公司和鴻潤(rùn)創(chuàng)建均做出不抵押、不轉(zhuǎn)讓的承諾，但尤嘉和鄰居并不滿意。

尤嘉提供給鎂編的最新協(xié)調(diào)資料顯示，長(zhǎng)安汽車深圳公司承諾和保證：長(zhǎng)安深圳公司系宗地號(hào)A924-0165地塊的土地使用權(quán)人。在長(zhǎng)安深圳公司與鴻潤(rùn)創(chuàng)建簽訂的《長(zhǎng)安汽車培訓(xùn)中心和商務(wù)公寓項(xiàng)目合同》項(xiàng)下，鴻潤(rùn)創(chuàng)建公司在建設(shè)運(yùn)營(yíng)期內(nèi)投資、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)鴻基新都商務(wù)大廈，并擁有該項(xiàng)目唯一、排他、獨(dú)立的建設(shè)權(quán)、運(yùn)營(yíng)管理權(quán)、收益權(quán)。建設(shè)運(yùn)營(yíng)期間。長(zhǎng)安深圳公司不會(huì)轉(zhuǎn)讓、抵押鴻基新都X棟XX號(hào)房。

與此同時(shí)，鴻潤(rùn)創(chuàng)建承諾和保證：在鴻潤(rùn)創(chuàng)建與使用權(quán)人簽訂的鴻基新都X棟XX號(hào)房《深圳市物業(yè)租賃合同》項(xiàng)下20年租賃期滿后，使用權(quán)人有權(quán)依約免租金使用該房產(chǎn)至2059年1月1日。上述使用權(quán)期間，鴻潤(rùn)創(chuàng)建不會(huì)轉(zhuǎn)讓、抵押鴻基新都X棟XX號(hào)房。使用權(quán)人在《深圳市物業(yè)租賃合同》項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)可以按照該合同約定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以及繼承/承繼。

但對(duì)于2059年期滿后如何處置，長(zhǎng)安汽車深圳和鴻潤(rùn)創(chuàng)建表示按照屆時(shí)的法律規(guī)定辦理。

一位市場(chǎng)人士告訴鎂編，即便有承諾書(shū)，風(fēng)險(xiǎn)仍非常高。一般沒(méi)有房產(chǎn)證的公寓因無(wú)法分割成小戶型進(jìn)行銷售，常會(huì)采用以租代售的折中方式進(jìn)行回款，但這類房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就是僅一本大證，房產(chǎn)無(wú)法登記在自己名下，將來(lái)可能會(huì)被所有者拿來(lái)做抵押，或因債務(wù)糾紛變成不良資產(chǎn)來(lái)處置。

而現(xiàn)實(shí)中僅一本大證，被所有者拿來(lái)做抵押或因債務(wù)糾紛變成不良資產(chǎn)被處置的案例并不鮮見(jiàn)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，成龍所有的兩套北京NAGA上院房產(chǎn)，一直由成龍及家人居住使用，但因種種理由，十余年來(lái)中泰成龍公司并未理正常手續(xù)，該房產(chǎn)依然在開(kāi)發(fā)商名下，后由于其涉及債務(wù)糾紛，“成龍的豪宅”也成為被處置的資產(chǎn)之一。

尤嘉將這則案例轉(zhuǎn)載到了她的社交平臺(tái)，她拒絕簽承諾書(shū)的原因之一是她認(rèn)為她的房屋將來(lái)也有可能面臨“被處置”的風(fēng)險(xiǎn)。

“每家虧幾十萬(wàn)或上百萬(wàn)”

鴻潤(rùn)創(chuàng)建給出的第二個(gè)方案便是要求尤嘉等人支付實(shí)際占用租金、結(jié)清貸款、恢復(fù)房屋原貌后退房。

調(diào)解協(xié)議顯示，尤嘉等使用權(quán)人選擇不再繼續(xù)履行原合同，希望單方解除原合同的，使用權(quán)人按照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付實(shí)際占用天數(shù)的房屋租金(實(shí)際占用天數(shù)房屋租金=原合同總金額/20/365*實(shí)際占用天數(shù))；并且使用權(quán)人須先結(jié)清與租賃房屋相關(guān)的一切欠款(含銀行貸款)，并出示相關(guān)結(jié)清證明及收據(jù)，恢復(fù)房屋原貌交付運(yùn)營(yíng)商。如發(fā)現(xiàn)房屋并未按照原貌恢復(fù)，向使用權(quán)人收取每平方米800元(按建筑面積計(jì)算)的裝修費(fèi)后，由運(yùn)營(yíng)商自行恢復(fù)原貌。裝修費(fèi)從退還的剩余租金中直接扣減。

但留給尤嘉和鄰居們協(xié)商的時(shí)間并不多，如果同意上述調(diào)解方案，他們需要于2020年9月28日前到運(yùn)營(yíng)商處辦理調(diào)解手續(xù)。如果尤嘉等人不同意接受以上方案，無(wú)法達(dá)成調(diào)解的，則按照相關(guān)合同約定和法律規(guī)定處理。

尤嘉認(rèn)為對(duì)方越來(lái)越?jīng)]誠(chéng)意，方案也沒(méi)法接受。“每家都虧幾十萬(wàn)或上百萬(wàn)，現(xiàn)在就是讓業(yè)主承擔(dān)后果。按照運(yùn)營(yíng)商的邏輯，租房貸款，說(shuō)給外人聽(tīng)，真的很可笑”。

而對(duì)于尤嘉等百余名業(yè)主所反映的買房變租房事情，龍華區(qū)住建局回應(yīng)稱，依照現(xiàn)有證據(jù)，并不能證明鴻潤(rùn)創(chuàng)建存在違法銷售，但就出租事宜已約談鴻潤(rùn)創(chuàng)建，要求其依法依規(guī)出租。

以租代售得不到法律保護(hù)

上次以租代售引起市場(chǎng)關(guān)注還是3年前長(zhǎng)租公寓處在風(fēng)口浪尖時(shí)，中興通訊深圳人才公寓涉以租代售，價(jià)格由原來(lái)的3000元/平方米漲到2.5萬(wàn)元/平方米，引起員工不滿，后被媒體報(bào)道，被深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)部門約談并要求整改。 

實(shí)際上，深圳以租代售很早就有了，具體操作流程是，一個(gè)項(xiàng)目?jī)H一本大產(chǎn)權(quán)證，分割出售，然后跟開(kāi)發(fā)商簽一個(gè)20或50年租賃協(xié)議，“房款”也就是所謂的租金一次性或分期貸款付清。 

上述市場(chǎng)人士表示，目前深圳這樣以租代售的項(xiàng)目也很常見(jiàn)，近期啟用中介、刷爆朋友圈的某頭部房企所售龍華項(xiàng)目就是其中一個(gè)。

本質(zhì)上，這種產(chǎn)品本身也不具有金融屬性，在市場(chǎng)上流動(dòng)性很差，尤嘉現(xiàn)在認(rèn)為“鴻基新都買房變租房后，沒(méi)有學(xué)位、積分，甚至其安全性還不如小產(chǎn)權(quán)房。”她和鄰居們的集體訴求便是退房。

“切莫貪圖小利、聽(tīng)信虛假宣傳。”一名不愿具名的政府工作人員告訴鎂編，不要只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商和銷售的一面之詞，買房之前要看項(xiàng)目是否五證齊全。另外，如果真有需求打算長(zhǎng)租，也一次性繳納租金盡量不要超過(guò)3年，押金不超過(guò)3個(gè)月租金。

上海秦兵律師事務(wù)所主任徐斌認(rèn)為，以租代售或者簽訂內(nèi)部買賣協(xié)議在法律上得不到保護(hù)。以租代售合同本質(zhì)上是購(gòu)房合同而不是租賃合同，但是五證不全有可能導(dǎo)致合同無(wú)效，依法開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償金，同時(shí)還要賠償購(gòu)房人房?jī)r(jià)上漲損失的增值部分，以及銀行利息損失。

（文中受訪者為化名）

封面圖自攝圖網(wǎng)