房?jī)r(jià)上漲致293萬(wàn)元回遷房指標(biāo)被違約，律師稱“合同有效，但未必可強(qiáng)制履行”

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“不占用名額、不限貸、不限售！”

“購(gòu)入價(jià)格是周邊樓盤的一半，穩(wěn)定投資，5年至少收益一倍。”

“每月30～100元/平方米租金補(bǔ)償，還有裝修補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、積極簽約獎(jiǎng)勵(lì)等。”

“舊改回遷房不存在爛尾交不了房的。”

上述中介宣稱的回遷指標(biāo)房購(gòu)房條件和收益預(yù)期完全符合王誠(chéng)等一類人的購(gòu)房需求。王誠(chéng)，非深圳本地戶籍，不在深圳工作生活，不具有深圳商品住房購(gòu)房資格。

自去年深圳因房?jī)r(jià)上漲頻頻霸占各大主流媒體頭條后，全國(guó)各地想要分得深圳樓市紅利的人并不在少數(shù)，王誠(chéng)便是其中一位。

但王誠(chéng)并不像其它炒房客一樣，激進(jìn)冒險(xiǎn)地以假結(jié)婚等方式買入深圳房產(chǎn)。他選擇了相對(duì)穩(wěn)妥、運(yùn)作成熟的回遷指標(biāo)房。

然而他自認(rèn)為穩(wěn)妥的購(gòu)房計(jì)劃，還是受到715深圳樓市調(diào)控的影響。深圳樓市調(diào)控后，不限購(gòu)不限貸的公寓、小產(chǎn)權(quán)、回遷指標(biāo)房等價(jià)格在短期內(nèi)急劇拉升，在利益差額面前，他沒想到業(yè)主選擇了違約。

暴漲致所買指標(biāo)房被違約

在深圳，回遷指標(biāo)房買賣的市場(chǎng)已非常成熟，有確定、完善的運(yùn)作方式，也有大批中介人員為回遷指標(biāo)的買賣服務(wù)。

回遷指標(biāo)的買賣實(shí)際上是舊房回遷權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，即賣方將回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買方，買方支付購(gòu)房款，或直接和回遷民簽訂協(xié)議，或直接與舊改實(shí)施主體簽署《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，獲取回遷房屋。

但由于交易時(shí)舊房尚未拆除新房尚未建設(shè)，只有“指標(biāo)”沒有實(shí)物，因此被稱為指標(biāo)房。

中浩吉祥花園俯瞰圖，圖片來源：樂有家

今年6月29日，王誠(chéng)與業(yè)主簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，以293萬(wàn)元購(gòu)買其深圳龍崗坂田中浩吉祥花園“指標(biāo)房”，104.71平方米，并約定按照交易節(jié)奏分三次付款，簽約當(dāng)日王誠(chéng)向業(yè)主支付定金10萬(wàn)元。

王誠(chéng)原本與業(yè)主約定7月30日至開發(fā)商處《拆補(bǔ)協(xié)議》，屆時(shí)王誠(chéng)支付第二筆款項(xiàng)146.6萬(wàn)元，第三筆款項(xiàng)136.6萬(wàn)元在拿到開發(fā)商蓋章原件后支付完畢。

然而715深圳樓市調(diào)控后，大量資金涌向不限購(gòu)不限貸的公寓、小產(chǎn)權(quán)、回遷指標(biāo)房中，其價(jià)格也在短期內(nèi)急劇拉升。7月30日，當(dāng)王誠(chéng)如約從外地來到深圳想要與村委、開發(fā)商三方辦理《拆補(bǔ)協(xié)議》簽約手續(xù)時(shí)，業(yè)主卻因“指標(biāo)”價(jià)格暴漲，明確表示毀約不賣。而王誠(chéng)從中介處了解到的是，他所簽約的房子一月不到已漲價(jià)40萬(wàn)元。

鎂編查詢貝殼找房得知，目前中浩吉祥花園在僅3套房屋在售，其中90平方米的三房掛盤價(jià)已漲至430萬(wàn)~450萬(wàn)元，單價(jià)4.7萬(wàn)~5.4萬(wàn)元/平方米，而王誠(chéng)今年6月底簽約時(shí)，其所購(gòu)的物業(yè)單價(jià)僅約2.8萬(wàn)元/平方米。目前，中浩吉祥花園周邊房齡較新商品房均價(jià)在6.8萬(wàn)~7.4萬(wàn)元/平方米。

“不確定因素多，未必可強(qiáng)制履行”

知名房地產(chǎn)律師、深圳小產(chǎn)權(quán)房指標(biāo)房法律服務(wù)專家張茂榮告訴記者，近年來，指標(biāo)房因其不限購(gòu)、不限售、有村委和開發(fā)商保障交易而十分火熱。從以往糾紛案例來看，深圳回遷房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓有效，但由于舊改時(shí)間久，不確定因素多，最終未必可強(qiáng)制履行。

為防止房?jī)r(jià)暴漲后因配偶、共有人等異議導(dǎo)致合同不能履行交易的風(fēng)險(xiǎn)，張茂榮提示，建議轉(zhuǎn)讓合同中，賣方配偶、父母、子女、共有人等全部簽字確認(rèn)，以便賣方違約后具備條件時(shí)起訴繼續(xù)履行。

“在深圳，指標(biāo)房交易已經(jīng)有非常完善的流程了。”專門從事指標(biāo)房買賣的從業(yè)人員方深告訴記者，要和業(yè)主、村委、開發(fā)商簽合同，在拆遷辦和國(guó)土局備案。流程上是付款后原村民帶你去和村委、開發(fā)商簽訂包括賠償協(xié)議、意向戶型、過渡期租金等細(xì)節(jié)的合同。

“合同簽訂后你自留一份，開發(fā)商同時(shí)把合同遞交到國(guó)土局，房子建成回遷時(shí)你拿著合同來選房即可。”

同時(shí)方深提醒，交易時(shí)一定要注意區(qū)分回遷指標(biāo)房和待拆遷小產(chǎn)權(quán)房，待拆遷小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)要比指標(biāo)房大很多。指標(biāo)房是直接和開發(fā)商簽拆遷補(bǔ)償合同，如果不能與開發(fā)商直接簽，那基本是還沒立項(xiàng)，就不是指標(biāo)。

指標(biāo)價(jià)格方面，方深介紹稱，看開發(fā)商拆遷進(jìn)度，進(jìn)度越快價(jià)格就越高，并且與開發(fā)商簽訂合同后，每個(gè)季度會(huì)收到一筆過渡期租金，直到回遷選房拿到鑰匙為止，指標(biāo)私下還可轉(zhuǎn)讓。

而王誠(chéng)此行未能如愿簽訂拆遷協(xié)議。隨后他將業(yè)主訴至法院，要求其按照近期房子的市場(chǎng)漲幅進(jìn)行差價(jià)賠償，并申請(qǐng)對(duì)交易房屋進(jìn)行保全。

實(shí)際上，回遷指標(biāo)違約的業(yè)主和客戶被法院裁判的案例均不鮮見。有的是在合同簽訂后，客戶按約定向業(yè)主支付了房款，但業(yè)主未向客戶交付回遷房屋，法院根據(jù)合同約定裁判業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任；也有在市場(chǎng)下行時(shí)，客戶支付合同定金后不再支付剩余款項(xiàng)，拒絕履行合同，法院裁判其構(gòu)成違約承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任等。

封面圖片來源：樂有家