上半年業(yè)績及凈利增速明顯下滑，房企下半年如何逆市反擊？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著今年房企年中報(bào)披露進(jìn)入尾聲，盡管受年初新冠肺炎疫情影響，但多數(shù)房企上半年業(yè)績?nèi)詫?shí)現(xiàn)了一定增長。不過，房企業(yè)績增速放緩、利潤水平下滑、業(yè)績表現(xiàn)差異化明顯成為行業(yè)共識(shí)。

從A股131家已披露半年報(bào)的上市房企看，盈利房企為102家，占比78%；72家房企凈利下滑，占比近55%。業(yè)績目標(biāo)方面，年初公布年度銷售目標(biāo)的36家房企中，近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及40%，有3家房企目標(biāo)完成率低于35%。

值得關(guān)注的是，在“三道紅線”的融資新規(guī)下，各大房企均在業(yè)績報(bào)告中將“持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”作發(fā)為下一步展戰(zhàn)略之一，在下半年的投融資規(guī)劃中，更加注重現(xiàn)金流和負(fù)債率的控制。

房企業(yè)績增速整體放緩

上半年行業(yè)整體增速放緩、業(yè)績差異化已是不爭的事實(shí)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年TOP100房企銷售門檻值下滑至112.2億元。其中，TOP10房企門檻值為1106億元，較上年增長5.16%，頭部房企競爭更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為482億元、315億元、112億元，分別較去年同期降低11.85%、10.81%、15.06%。

不過，進(jìn)入下半年的7月和8月，各梯隊(duì)房企的銷增長率均值均呈現(xiàn)明顯增漲態(tài)勢。

貝殼研究院重點(diǎn)監(jiān)測的17家TOP20房企中，上半年平均業(yè)績增速2.9%，超過百強(qiáng)房企的平均增速（-3.2%）6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中綠城上半年業(yè)績增速最高，達(dá)22.7%，而綠地、保利上半年降幅均超過10%。

數(shù)據(jù)來源：國指研究院

另據(jù)中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測的28家房企數(shù)據(jù)，上半年28家房企營業(yè)收入同比增長率均值為16.1%，其中22家營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長，7家房企營業(yè)收入增長率超20%。新城控股、濱江集團(tuán)營業(yè)收入增長率均超90%；而融信中國、中國金茂、金地跌幅均超過10%，其中融信中國同比下降最大，為20.9%。

從凈利潤來看，上半年28家房企凈利潤同比增長率均值為3.6%，其中18家房企凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長，如中海地產(chǎn)凈利潤達(dá)228億元，濱江集團(tuán)凈利潤增幅達(dá)72.9%；10家房企凈利潤同比出現(xiàn)下滑，如融信中國、招商蛇口凈利同比下降幅度均超過50%。

綜合營業(yè)收入和凈利潤來看，28家房企中有6家的凈利潤增幅超過營業(yè)收入增幅，中南、金科營業(yè)收入同比增長率分別為27.3%、16.1%，而凈利潤同比增長率分別達(dá)63.5%、34.5%，企業(yè)盈利能力提升；而碧桂園、華潤、富力、融信中國、金地、中國金茂等企業(yè)，營收和凈利潤均同比雙降。

中指研究院指出，上半年受疫情等因素影響，代表房企的營業(yè)收入及凈利潤增速均值明顯下滑，但房企營業(yè)收入及凈利潤規(guī)模整體保持增長態(tài)勢，部分房企通過進(jìn)一步控制成本支出、提升運(yùn)營管理水平，盈利能力得到提升。

2020年28家房企中報(bào)營業(yè)收入及凈利潤情況（億元） 數(shù)據(jù)來源：中指研究院根據(jù)企業(yè)公告整理

優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)成共識(shí)

今年是房企償債高峰期，由于疫情影響，終端市場受到抑制，通過發(fā)行新債償還舊債也是房企有息負(fù)債增加的重要原因之一。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月全國房企境內(nèi)外融資全面井噴，境內(nèi)債券單月發(fā)行超過659億元，同比上漲5.1%。房企的融資渠道在今年5月回暖以后，融資額度逐月走高，5月融資額425億元，6月448億元，7月712億元。8月房企美元債發(fā)行數(shù)量也處于高位，單月累計(jì)發(fā)行美元債65.6億美元，相比2019年8月的23.8億美元上漲了176%。

8月20日，住建部、央行召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)傳遞出控負(fù)債、穩(wěn)房價(jià)兩個(gè)信號(hào)；而此前傳言的房企融資“三道紅線”（房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1）也在近期得以確認(rèn)。

2020年1~8月房企海外債、信用債發(fā)行情況 數(shù)據(jù)來源：中指研究院根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理

在此背景下，房企紛紛將“持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”作為下一步的發(fā)展戰(zhàn)略之一，也密集在業(yè)績會(huì)向公眾釋放了積極信號(hào)，下半年整體投資態(tài)度偏向謹(jǐn)慎。

如恒大總裁夏海鈞在業(yè)績會(huì)上指出，恒大今年年初就已經(jīng)提出“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的戰(zhàn)略目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的提出就是由于恒大預(yù)判到房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，不靠規(guī)模取勝，而是要靠效益去支撐穩(wěn)定合理的發(fā)展。

中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國在業(yè)績會(huì)上也表示，中海堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)策略，保持合理的負(fù)債率，保持充裕的現(xiàn)金。“企業(yè)的發(fā)展是一場馬拉松，要穩(wěn)中求好，穩(wěn)中求快。要堅(jiān)守主航道，不盲目多元化擴(kuò)張，有序推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。”

融創(chuàng)中國則指出，下半年將繼續(xù)將優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率水平和融資成本作為當(dāng)前發(fā)展階段的重中之重。

此外，萬科、綠地、招商蛇口等頭部房企也均表示，將堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎的投資原則。此外，還有濱江集團(tuán)等房企采取“以銷定投”策略。

“下半年預(yù)計(jì)金融環(huán)境較上半年明顯趨緊，金融監(jiān)管將不斷升級(jí)，房企自身財(cái)務(wù)管理能力提升與財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化將是房企長期的發(fā)展趨勢和金融監(jiān)管的要求，以確保房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。

下半年業(yè)績壓力加大

在疫情影響下，上半年房企銷售普遍受到?jīng)_擊，多數(shù)房企目標(biāo)完成率并不十分樂觀，整體銷售節(jié)奏后移，下半年將承擔(dān)更大的業(yè)績壓力。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從公布銷售目標(biāo)的28家企業(yè)來看，上半年業(yè)績完成率僅四成。如世茂上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1104.8億元，與3000億元年度目標(biāo)還相差1895億元；中海上半年實(shí)現(xiàn)銷售額1720億元，距離其4000億元的年度目標(biāo)仍有一段差距。

克而瑞統(tǒng)計(jì)也顯示，上半年，除了恒大、濱江、金茂、龍光、越秀、雅居樂等房企業(yè)績完成情況尚佳之外，36家公布年度目標(biāo)的房企中近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及40%，3家房企目標(biāo)完成率低于35%。對于這部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷售壓力。

從房企供貨安排來看，下半年供貨節(jié)奏普遍加快，供貨量走高。如綠地上半年供貨進(jìn)度不及預(yù)期，全年預(yù)算的6000億元貨值主要在下半年逐步供應(yīng)，上、下半年推貨比例大致為3:7，三四季度供應(yīng)量會(huì)加速上升；華潤置地也嚴(yán)格落實(shí)施工、取證進(jìn)度，保證并加速下半年供貨節(jié)奏。

此外，年中報(bào)顯示，上半年不少房企積極通過“招拍掛”的方式拿地，土地儲(chǔ)備整體較為充足，綠城中國、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、金科股份等房企拿地金額同比增幅較大；富力地產(chǎn)、中國金茂、萬科地產(chǎn)、雅居樂等房企拿地金額同比增幅較小。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

如中梁控股半年報(bào)顯示，上半年公司新增土儲(chǔ)56宗，新增土儲(chǔ)面積740萬平方米。上半年，公司投資策略在于提升土地儲(chǔ)備城市能級(jí)；從都市圈角度來看，上半年長三角核心大本營的地位更加凸顯，長三角合約銷售金額占比為63.5%，高于去年同期8.5個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)金科股份半年報(bào)，上半年新增土地儲(chǔ)備共87宗，土地購置金額達(dá)到546億元，新增計(jì)容建筑面積1369萬平方米，其中，新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比超85%，按土地購置金額計(jì)算占比超90%。

克爾瑞分析指出，上半年“招拍掛”收緊，房企更注重城市更新、收并購等多元方式拿地。二季度以來，土地市場火熱，高溢價(jià)嚴(yán)重壓縮項(xiàng)目利潤，房企普遍提出控制招拍掛拿地，提高其他方式拿地。“下半年供地節(jié)奏預(yù)期加快，我們認(rèn)為可能會(huì)存在一些機(jī)會(huì)窗口，房企應(yīng)予以積極關(guān)注。”

但是，也有部分房企在半年報(bào)中提到，下半年將以謹(jǐn)慎拿地為主。以融創(chuàng)中國為例，截至報(bào)告期，公司連同其合營公司及聯(lián)營公司土儲(chǔ)約2.48億平方米，對應(yīng)貨值超3萬億元，其中約80%位于一二線城市。下半年將繼續(xù)保持審慎拿地，重點(diǎn)關(guān)注一二線核心城市優(yōu)質(zhì)土地，嚴(yán)格控制拿地節(jié)奏，繼續(xù)聚焦綜合競爭力提升。

據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入下半年以來的7月和8月份，50家代表房企的拿地總額已較6月呈持續(xù)下降趨勢。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)