鎂刻·半年報 | 調(diào)整拿地節(jié)奏，新力控股“將繼續(xù)深耕已進(jìn)入城市”

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“公司不會拓展新城市，將繼續(xù)深耕已進(jìn)入的城市。”

在8月31日新力控股（02103，HK）舉行的2020上半年業(yè)績發(fā)布上，聯(lián)席董事長、行政總裁陳凱的話語中透露出明顯的謹(jǐn)慎。

回想5個月前的2019年度業(yè)績發(fā)布會上，彼時登陸港股還不到半年的新力控股尚且信心蓬勃，表示“2020年銷售目標(biāo)同比增長20%，公司將利用市場擴(kuò)張?jiān)谌珖@得更高的市場份額。”

這一份謹(jǐn)慎，或許源于新力控股在愈加不確定的市場背景下難以從容的壓力。

凈利同比增長超八成

中報顯示，今年上半年新力控股總收入87.03億元，同比增長24.6%；凈利潤8.71億元，同比增長83.1%，凈利潤率提升至10%；毛利同比增加13.8%至26.29億元，不過毛利率為30.2%，同比下跌4個百分點(diǎn)。

值得一提的是，新力控股2018年和2019年的毛利率為別為37.3%和29.6%。從今年上半年的情況看，新力控股今年的毛利率或大概率延續(xù)“持續(xù)下滑”的態(tài)勢。

新力控股中報截圖

對此，陳凱表示，公司將調(diào)整拿地節(jié)奏，做好風(fēng)控，控制地價，提升利潤，控制拿地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。

土儲方面，截至6月底，新力控股的應(yīng)占權(quán)益土地儲備為1534萬平方米，其中大本營江西的應(yīng)占權(quán)益土儲490萬平方米，占比約32.2%，僅南昌一市就占了江西省土儲的約74.2%。

此外，新力控股在大灣區(qū)的權(quán)益土儲為470萬平方米，占比31.0%；長三角區(qū)域權(quán)益土儲310萬平方米，占比19.9%；在華中華西核心城市及其他地區(qū)土儲260萬平方米，占比16.9%。相應(yīng)的，在其權(quán)益銷售額中，江西占約40.5%，大灣區(qū)約15.5%，長江三角區(qū)約27.5%，其他區(qū)域?yàn)?6.5%。

不過，新力控股的權(quán)益占比有待提高。今年上半年，新力控股實(shí)現(xiàn)銷售額435.44億元，權(quán)益銷售額為210.61億元，權(quán)益占比48.37%；應(yīng)占權(quán)益銷售面積為147.66萬平方米，同比下降2.7%。

或許是由于依托合營聯(lián)營擴(kuò)張規(guī)模的模式，自2018年開始，新力控股的少數(shù)股東權(quán)益呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，隨即引動了很多財務(wù)數(shù)據(jù)的優(yōu)化，如凈負(fù)債率從23.9%下降至今年中的66.2%。

盈利能力處行業(yè)中游

但值得留意的是，期內(nèi)新力控股的少數(shù)股東權(quán)益余額從2018年底的8.2億元增加至2020年中的76.8億元，大幅翻漲了9.37倍。但少數(shù)股東損益非但沒有增加，反而從2018年的1.4億元減少到2020年中的0.5億元，呈現(xiàn)“權(quán)益大幅增長、損益(即利潤)大幅減少”的狀況。

此外，新力控股的少數(shù)股東攤薄凈資產(chǎn)收益率也僅有0.65%，相較9.69%的歸屬母公司股東的攤薄凈資產(chǎn)收益率可謂小巫見大巫。

新力控股去年11月上市以來股價表現(xiàn)  數(shù)據(jù)來源：同花順

“這可能存在明股實(shí)債的情況。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，通過合營聯(lián)營公司進(jìn)行債務(wù)表外化處理，能夠大幅降低入表的有息負(fù)債，表面上看凈負(fù)債率能下降很多，并且可以規(guī)避融資層面的限制。

與此同時，少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)低于母公司股東的凈資產(chǎn)收益率，通過讓少數(shù)股東吃虧，并表合營聯(lián)營公司的利潤，讓歸母利潤增多，也是公司豐厚賬面利潤的一種手段。

“少數(shù)股東權(quán)益占一半，但對應(yīng)收益只占不到10%，而大股東占比過高，有點(diǎn)像大股東在套利。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種行為不排除通過少數(shù)股東權(quán)益進(jìn)行利潤操縱的可能。

從目前新力控股的凈利潤數(shù)據(jù)和杠桿數(shù)據(jù)來看，的確有明顯改善，尤其盈利能力在同行業(yè)中處于中等水平，但其中含金量幾何，有待沉淀和觀察。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)