鎂刻?半年報(bào) | 上半年凈利微跌，中海地產(chǎn)年度目標(biāo)不改“逆風(fēng)”而上

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（8月24日），中國海外發(fā)展有限公司（00688，HK；以下簡稱中海地產(chǎn)）發(fā)布的2020年中期報(bào)告顯示，其核心凈利潤同比微增0.3%至179.4億元人民幣（下同）；股東應(yīng)占凈利潤為205.3億元，同比下降3.7%。與此同時，中海地產(chǎn)的毛利率、凈利率也錄得收縮，分別為30.6%和23.2%，同比分別下降4.3和3.5個百分點(diǎn)。

值得一提的是，有著行業(yè)“利潤王”之稱的中海地產(chǎn)，在其歸母凈利潤額增長超過十年后首次同比出現(xiàn)了下跌。不過，在中期業(yè)績發(fā)布會上，中海地產(chǎn)宣布今年4000億元的目標(biāo)不會改變。

凈利微降或與戰(zhàn)略變化有關(guān)

在房地產(chǎn)行業(yè)，中海地產(chǎn)以“穩(wěn)健經(jīng)營”著稱，其財(cái)務(wù)管控能力也十分出色，是“風(fēng)向標(biāo)”一般的存在。這也正是投資機(jī)構(gòu)和業(yè)界同行關(guān)注中海的原因，一方面，能夠觀察這家企業(yè)對沖行業(yè)低迷的舉措；另一方面，這也是預(yù)判行業(yè)未來的一個窗口。

故而，中海地產(chǎn)引以為豪的利潤指標(biāo)全線轉(zhuǎn)向的背后，不僅與中海的戰(zhàn)略變化有關(guān)，也預(yù)示著，全行業(yè)“遍地黃金”的時代已經(jīng)過去。

中海地產(chǎn)中報(bào)截圖

遺憾的是，這一次中海地產(chǎn)的中期業(yè)績發(fā)布會只有短短不到半小時，管理層甚至沒有來得及回答利潤指標(biāo)變化的問題。因此，只能夠從中海當(dāng)期結(jié)算的戰(zhàn)略安排來推斷中海地產(chǎn)利潤下滑的緣由。

事實(shí)上，中海地產(chǎn)今年上半年稅后凈利潤228億元，相比去年同期仍略有增長，但中海地產(chǎn)本期的利潤分配中，分配于非控股權(quán)益的利潤額為22.8億元，去年則為4.4億元，正是這一指標(biāo)的變化導(dǎo)致中海地產(chǎn)的歸母凈利潤額出現(xiàn)下調(diào)。

一位接近中海地產(chǎn)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是因?yàn)椋泻５禺a(chǎn)當(dāng)期結(jié)算當(dāng)中，“合作的項(xiàng)目變多了”致使歸母凈利潤額下調(diào)。

自從中海地產(chǎn)董事會主席顏建國上任之后，中海地產(chǎn)加快了投資的步伐，在規(guī)模的賽道上也跑得十分迅猛。2019年，中海地產(chǎn)全年銷售額為3771.68億港元，同比增長25.21%，錄得近年來的最大漲幅。

但與此同時，負(fù)面效應(yīng)也在顯現(xiàn)。事實(shí)上，為了規(guī)模擴(kuò)張，許多房企都會選擇合作操盤的路徑，但這種模式容易侵蝕凈利潤，近年來龍頭房企萬科也常年因?yàn)榉强毓蓹?quán)益占比過大而備受投資者詬病。

至于毛利潤率、凈利潤率的下滑，則更多的是與市場大勢息息相關(guān)。回顧今年的中報(bào)季，整個行業(yè)利潤額、利潤率下滑是最引人關(guān)注的主旋律。

某TOP30房企的CFO也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“（房地產(chǎn)行業(yè)）不可能一直這么高利潤，那不太現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在是在回歸正常水平。”

今年4000億元目標(biāo)沒有改變

而如果將中海地產(chǎn)的利潤率放之于全行業(yè)對比，中海地產(chǎn)的利潤率水平依然處于行業(yè)前列，這或許也是中海地產(chǎn)不改對未來趨勢的底氣之一。

在業(yè)績會上，中海地產(chǎn)宣布今年4000億元的目標(biāo)沒有改變。不過，中海地產(chǎn)執(zhí)行董事、行政總裁張智超也坦言， 這個目標(biāo)有一定的挑戰(zhàn)性，“需要我們充分努力，加上后面市場契機(jī)，才能更好地去完成”。

不僅如此，中海地產(chǎn)在土地投資端也開足馬力。截至8月21日，共吸納36宗土地，全年土地預(yù)算完成56%，其中50.6%的新增土地位于粵港澳大灣區(qū)、京津冀和長三角都市圈。

過去一個月，中海地產(chǎn)宣布在上海投資590億元城市更新項(xiàng)目，這是中海今年“大項(xiàng)目”戰(zhàn)略的又一次落地。而過去7個月，中海地產(chǎn)的土地投資額為641億元，在房企中僅落后于中國恒大排名第二。

在財(cái)務(wù)管控方面，中海地產(chǎn)也將延續(xù)審慎的策略。在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者關(guān)于房企融資收緊的問題時，顏建國稱，中海沒有觸碰一條紅線，也堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)策略，保持合理的負(fù)債率，保持充裕的現(xiàn)金。

中海地產(chǎn)近一年股價表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源：同花順

顏建國回憶稱，中海地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷過金融風(fēng)暴，曾因?yàn)樨?fù)債率相對比較高面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，教訓(xùn)深刻，因而中海地產(chǎn)從那時候開始的經(jīng)營是“穩(wěn)字當(dāng)頭”，對于負(fù)債率以及現(xiàn)金流都制定了嚴(yán)格的紅線。“過去10多年，中海的資產(chǎn)負(fù)債率一直在60%左右，在手現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比重都在10%以上，負(fù)債率始終保持在行業(yè)的最低的區(qū)間。”

截至2020年6月底，中海的凈資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率是59.77%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率是53.8%，凈負(fù)債比率是32.7%，現(xiàn)金短債比是2.9。從數(shù)據(jù)面來看，中海“三線未觸”。

談及未來發(fā)展時，顏建國表示，“企業(yè)的發(fā)展是一場馬拉松，要穩(wěn)中求好，穩(wěn)中求快。要堅(jiān)守主航道，不盲目多元化擴(kuò)張，有序推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級。”審慎、穩(wěn)健，正是中海“活得好、活得久”的根本所在。

截至今日收盤，中海地產(chǎn)股價報(bào)23.45港元/股，微漲0.86%。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)