杭州對(duì)長(zhǎng)租公寓“下猛藥”：存量托管房源繳30%風(fēng)控金，或加速行業(yè)洗牌

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月17日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）明確，住房租賃企業(yè)從8月31日起將相關(guān)租賃資金均繳入專(zhuān)用存款賬戶(hù)管理，“托管式”住房租賃企業(yè)需在9月30日前根據(jù)要求完成風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交，存量委托房源應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%。

據(jù)了解，早在2019年11月，杭州就發(fā)布了住房租賃資金監(jiān)管辦法，設(shè)立了“租金資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)”和“設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防控金”兩項(xiàng)重要措施。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本次《通知》是對(duì)上一次住房租賃資金監(jiān)管辦法的補(bǔ)充。杭州通過(guò)落實(shí)資金監(jiān)管政策，能有效降低和防范住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)保障租戶(hù)及房東合法權(quán)益起到重要作用。在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，不少城市和地區(qū)都有房地產(chǎn)監(jiān)管賬戶(hù)的要求，以保障交易資金的安全，杭州的做法或引來(lái)更多城市跟進(jìn)。

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)截圖

新規(guī)將有效降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

《通知》規(guī)定，8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入租賃資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)管理。

此外，9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對(duì)2020年新增委托房源，應(yīng)將對(duì)應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位；對(duì)存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%，剩余風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納時(shí)間按規(guī)定順延執(zhí)行。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，以往長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生爆雷，多是因?yàn)槠髽I(yè)大量挪用承租人的租金收房源，而一旦空租率大幅上升或租金收入明顯不達(dá)預(yù)期，則會(huì)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流形成極大沖擊，嚴(yán)重就可導(dǎo)致企業(yè)倒閉，從而侵害到原房東和承租人的利益?！锻ㄖ芬?ldquo;租賃資金繳入專(zhuān)用存款賬戶(hù)”，這樣可以用資金的用途進(jìn)行有效管控，將明顯減少上述風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

對(duì)于《通知》中“對(duì)存量委托房源繳交30%風(fēng)險(xiǎn)防控金”的規(guī)定，張波認(rèn)為，這一措施相當(dāng)于“雙保險(xiǎn)”，在保障租賃資金安全的同時(shí)，對(duì)于企業(yè)的資金安全進(jìn)行強(qiáng)制性風(fēng)險(xiǎn)防控金提存要求，一旦企業(yè)出現(xiàn)異動(dòng)，可以最大程度保障相關(guān)利益群體的相應(yīng)權(quán)益。

另外，《通知》還指出，對(duì)未按本規(guī)定做好住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的住房租賃企業(yè)，將按2019年11月下發(fā)的《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）第十條的規(guī)定進(jìn)行處理。即將視情節(jié)輕重，采取約談、列入風(fēng)險(xiǎn)警示名單、暫停辦理網(wǎng)簽備案、取消資金扶持資格、記入企業(yè)誠(chéng)信檔案等方式進(jìn)行處理。

值得一提的是，據(jù)《政策解讀》文件，《通知》制定主要是因?yàn)槭苄滦凸跔畈《疽咔橛绊?，住房租賃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重困難。為減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，幫助企業(yè)有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、渡過(guò)難關(guān)，支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，適當(dāng)延遲《辦法》中針對(duì)租賃住房企業(yè)的資金監(jiān)管開(kāi)展、風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交時(shí)間，更有利于降低住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障租客、房東權(quán)益，促進(jìn)租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

或加速長(zhǎng)租公寓行業(yè)洗牌

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次《通知》的出臺(tái)，對(duì)杭州的長(zhǎng)租公寓企業(yè)提出了更高要求，租賃資金一旦進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，就不能擅自挪用。“由此，一些自有資金不足的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，后續(xù)或?qū)⒚媾R資金短缺問(wèn)題。”

此外，張波還認(rèn)為，嚴(yán)格的資金監(jiān)管，對(duì)租賃機(jī)構(gòu)的二房東模式（即先從原房東手里租下整套房子，然后再整體或分房轉(zhuǎn)租給他人從中獲利）也提出了相應(yīng)挑戰(zhàn)。

據(jù)了解，現(xiàn)在絕大部分的長(zhǎng)租公寓還是采用二房東經(jīng)營(yíng)模式。在剪刀差之外，長(zhǎng)租公寓企業(yè)還設(shè)置了付款時(shí)間差，對(duì)租客付款時(shí)間比較嚴(yán)格，一般要求租客半年押一、一年押一或者高租金月付租金貸的方式，給房東的付款方式一般為押一付三或者月付。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

正是依賴(lài)這個(gè)付款時(shí)間差，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可以得到一筆沉淀資金，然后再利用這筆沉淀資金繼續(xù)在市場(chǎng)上跑馬圈地或挪用于金融運(yùn)作。

“高收低租模式、盲目擴(kuò)大規(guī)模，或致使某些長(zhǎng)租公寓公司資金短缺。一旦遇到資金鏈的時(shí)間差，就可能造成流轉(zhuǎn)問(wèn)題，從而引發(fā)爆雷。”張波指出。

近年來(lái)，杭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，而同時(shí)，杭州的長(zhǎng)租公寓企業(yè)也頻頻“爆雷”。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，此前杭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上已經(jīng)有樂(lè)伽公寓、鼎家、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等長(zhǎng)租公寓公司接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。

一位從事長(zhǎng)租公寓的人士認(rèn)為，隨著《通知》的出臺(tái)，以及更加細(xì)化的舉措出臺(tái)，對(duì)以往盲目擴(kuò)張、缺乏監(jiān)督的杭州長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠起到規(guī)范市場(chǎng)秩序的作用。

而長(zhǎng)租公寓企業(yè)要想更大層面地增加市占率，勢(shì)必會(huì)增加相應(yīng)的收房成本。上述人士表示，目前租賃市場(chǎng)租金上漲動(dòng)力偏弱，簡(jiǎn)單的二房東模式并沒(méi)有產(chǎn)生相應(yīng)的收益差，市面上大部分長(zhǎng)租公寓都面臨虧損狀態(tài)，如今杭州這項(xiàng)更加嚴(yán)厲的舉措出臺(tái)，將使長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨更大挑戰(zhàn)，同時(shí)，或?qū)⒓铀匍L(zhǎng)租公寓行業(yè)洗牌。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)