廈門“隱形地王”樓盤即將入市，拿地四年后賠本銷售

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 甄素靜 李凈翰    

在全國(guó)樓市中，廈門可以說(shuō)是一個(gè)“低調(diào)”但又不容忽視的城市。

?

今年4月，廈門首場(chǎng)土拍就拍出一個(gè)史詩(shī)級(jí)的百億地王，成交樓面價(jià)高達(dá)50599元/平方米。不到兩個(gè)月后，這個(gè)紀(jì)錄再次被刷新，旭輝拿下的一宗地塊樓面價(jià)達(dá)到成交樓面價(jià)50603元/平方米。

?

這些地王是否又會(huì)成為“賠本賺吆喝”的案例？畢竟，這樣的例子在廈門已不是新鮮事。

?

鎂編獲悉，廈門本地國(guó)企下屬的廈門海投房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海投房產(chǎn)”）在2016年底拿下的一宗島外地王預(yù)計(jì)將于8月15日入市銷售。

?

在8月5日，該項(xiàng)目拿到了首批預(yù)售證，均價(jià)在32658元/㎡-39798元/㎡，而其當(dāng)時(shí)的隱形樓面價(jià)就達(dá)到了38505元/㎡。

?

高價(jià)拿地難逃賠本命運(yùn)

2016年12月14日，海投房產(chǎn)以總價(jià)19.83億元競(jìng)得廈門海滄H2016P02地塊，明面上的成交樓面價(jià)為31476.19元/㎡。但因地塊要求需無(wú)償提供商品住宅11500㎡，該地塊的隱形樓面價(jià)實(shí)際高達(dá)38505元/㎡，成為海滄乃至整個(gè)島外隱形單價(jià)地王。

?

圖片來(lái)源：企業(yè)公眾號(hào)

到如今，38505元/㎡的樓面價(jià)仍然是廈門島外的單價(jià)地王。該地塊位于馬鑾灣片區(qū)灌新路與新景西路交叉口東北側(cè)，土地面積25478.663㎡，計(jì)容建筑面積63697㎡，容積率2.5。

?

該地塊的項(xiàng)目案名為海投·白鷺灣。預(yù)售證信息顯示，本次白鷺灣首批獲批了四棟樓，共計(jì)309套住宅房源，戶型在79㎡~126㎡。

?

根據(jù)廈門克而瑞統(tǒng)計(jì)，白鷺灣的平層預(yù)售單價(jià)區(qū)間為32658-37488元/㎡，整體均價(jià)約34800元/㎡，復(fù)式預(yù)售單價(jià)區(qū)間為336888-39798元/㎡，整體均價(jià)約38000元/㎡。

?

鎂編以購(gòu)房者的身份致電聯(lián)系白鷺灣項(xiàng)目處時(shí)也了解到，項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在8月15日正式對(duì)外開放，均價(jià)在3萬(wàn)多/㎡。

?

廈門資深地產(chǎn)評(píng)論人吳寅在接受鎂編采訪時(shí)表示，（“面包低于面粉價(jià)”出售）這并不是廈門第一個(gè)這么做的樓盤，并且也不是最后一個(gè)。這個(gè)項(xiàng)目（白鷺灣）也激發(fā)了海投房產(chǎn)產(chǎn)品變革的決心，進(jìn)行了一些自我改變。

?

海投房產(chǎn)拿下這宗島外單價(jià)地王的2016年，正是廈門樓市瘋狂的時(shí)代。胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，廈門樓市曾在2016年年度房?jī)r(jià)漲幅45.5%，2017年年度房?jī)r(jià)漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱為中國(guó)樓市的“領(lǐng)漲王”。

?

那一年，廈門陸續(xù)誕生了總價(jià)地王、單價(jià)地王，還有多個(gè)片區(qū)的單價(jià)地王。除了海投房產(chǎn)，拿下地王的還有萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、融僑、泰禾、融信、禹洲等等。

?

2016年8月26日，融僑集團(tuán)以總價(jià)42.18億元奪得廈門翔安區(qū)2016XP04地塊，樓面價(jià)38345元/㎡，溢價(jià)率 140%，成為當(dāng)時(shí)廈門的單價(jià)地王。該項(xiàng)目在2019年3月開盤，銷售均價(jià)為37500元/㎡。

?

“當(dāng)年同時(shí)期拿地的房企沒(méi)有誰(shuí)逃得過(guò)這賠本銷售的命運(yùn)，只是有人想明白的早，有人還希望再做些掙扎。” 吳寅續(xù)稱。

?

虧本銷售后地王仍層出不窮

其實(shí)在廈門，只要是2016~2017年拿下的高價(jià)地項(xiàng)目，都可能會(huì)出現(xiàn)“賠本賺吆喝”的情況。

如翔安金茂悅，當(dāng)時(shí)成交樓面價(jià)達(dá)29450.7元/平方米，原計(jì)劃以超過(guò)40000元/平方米的價(jià)格岀售，最后卻以28000元特價(jià)銷售。

?

易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕分析認(rèn)為，2016年的廈門是當(dāng)時(shí)的全國(guó)樓市四小龍之一，樓市成交火熱、房?jī)r(jià)大漲，房企為戰(zhàn)略布局考慮，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，拿地有些“不計(jì)成本”、缺乏理智。由于廈門島內(nèi)地塊稀缺供應(yīng)極少，房企只能在島外拿地，2016下半年島外地王頻出。

?

熟悉樓市的廈門本地人士梁天告訴鎂編，2015~2016年，廈門島內(nèi)的房?jī)r(jià)從兩三萬(wàn)一下漲到四五萬(wàn)，島外從一兩萬(wàn)漲到兩三萬(wàn)，“現(xiàn)在廈門的房?jī)r(jià)是很多本地年輕人承受不了的”。

?

?

2017年3月29日，廈門出臺(tái)了史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，包括非廈門戶籍買房，須提供前4年內(nèi)連續(xù)3年納稅或社保證明，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化住房信貸政策等。此后廈門樓市快速降溫陷入低迷，直到2019年部分板塊才開始回暖。

?

沈昕進(jìn)一步表示，在這種情況下，2016年下半年樓市瘋狂期成交的地王項(xiàng)目多數(shù)虧損入市也不足為怪。

?

經(jīng)過(guò)2016年那一輪“賠本賺吆喝”，房企似乎仍然對(duì)廈門有不小的期待。廈門克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020上半年廈門共成交8幅住宅用地，總建約73.50萬(wàn)㎡，吸金255.40億元，平均溢價(jià)率約26.9%，成交樓板價(jià)上升至34750元/㎡。

?

2020年上半年舉行3場(chǎng)土拍會(huì)，共成交8幅商住用地。其中，6幅島外宅地被本土國(guó)企包攬，2幅島內(nèi)宅地被民企競(jìng)獲。

?

?

今年4月，廈門首場(chǎng)土拍就拍出一個(gè)史詩(shī)級(jí)的百億地王，成交樓面價(jià)高達(dá)50599元/平方米，成為廈門新總價(jià)和單價(jià)地王。不到兩個(gè)月后，這個(gè)紀(jì)錄再次被刷新，旭輝拿下的一宗地塊成交樓面價(jià)達(dá)到50603元/平方米，地塊限售價(jià)格在70800元/平方米。

記者|黃婉銀?編輯|甄素靜 李凈翰 王嘉琦

來(lái)源：鎂刻地產(chǎn)（微信號(hào)：Real-estate-Circle）