祥生地產(chǎn)布局加碼，新增土儲(chǔ)一二線城市占超8成

5月14日，14.55億元首進(jìn)合肥；5月13日，24.61億元加碼寧波；5月12日，6.62億元精耕紹興。3天連下3城，讓整個(gè)市場(chǎng)看到了祥生地產(chǎn)加碼一二線城市布局的態(tài)度與穩(wěn)定的企業(yè)實(shí)力。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-4月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比回升至0.35，較3月末上漲0.7，回升至2019年均值。而各梯隊(duì)房企拿地意愿均有不同程度的上行，其中TOP21-30名房企拿地銷(xiāo)售比上升最為顯著，梯隊(duì)內(nèi)的祥生、濱江、龍光拿地均相對(duì)積極，尤其是祥生1-4月新增土地貨值同比增加133.29%，顯示出良好的韌性。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年新年前后受疫情影響，行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，但從目前市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，上半年或?qū)⑹且粋€(gè)不錯(cuò)的拿地窗口期。大有機(jī)會(huì)，但更考驗(yàn)房企實(shí)力。資金充裕、債務(wù)結(jié)構(gòu)良好的企業(yè)如果能把握這個(gè)窗口，將為下半年的業(yè)績(jī)帶來(lái)積極影響。

的確，隨著土地市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，不少城市迎來(lái)了新一輪的房企角逐，祥生就是其中之一。一直主張穩(wěn)健發(fā)展的祥生地產(chǎn)，近期的一波拿地操作，得到了行業(yè)的關(guān)注與認(rèn)可。目的精準(zhǔn)，出手果決，這輪聚焦浙江與長(zhǎng)三角核心城市的土儲(chǔ)加碼，更像是祥生戰(zhàn)略性的節(jié)奏調(diào)整，其背后更有優(yōu)化深耕布局結(jié)構(gòu)的陽(yáng)謀。

新增土儲(chǔ)一二線城市占比超8成

分析祥生此次的布局路徑便不難發(fā)現(xiàn)，浙江省仍是其布局的核心區(qū)域，而這也契合了其“1+1+X戰(zhàn)略”中的第一個(gè)“1”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從3月中旬至今短短2個(gè)月的時(shí)間里，祥生已先后獲得8幅土地，拿地總金額近135億元。其中，不乏杭州、寧波、合肥、溫州這些極具市場(chǎng)潛力的準(zhǔn)一線、強(qiáng)二線及二線城市。更值得關(guān)注的是，祥生近期的新增土儲(chǔ)中準(zhǔn)一線、強(qiáng)二線及二線城市的占比超過(guò)了85%。

很明顯，在經(jīng)過(guò)一輪“蟄伏期”后，各家房企的投拓節(jié)奏均有加快，且拿地更偏好核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊。從祥生地產(chǎn)近期的拿地動(dòng)作來(lái)看，大致分為2大方向，深耕與精耕。

所謂深耕，即祥生近期對(duì)杭州、寧波、溫州等城市的加碼。以杭州為例，有公開(kāi)信息顯示，自祥生2015年進(jìn)入杭州展開(kāi)布局至今，已擁有近20幅土地，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的杭州市場(chǎng)已留下了像杭州·京杭府、杭州·云境這樣的優(yōu)質(zhì)作品。

今年3月，祥生再度加碼杭州，其浙北區(qū)域公司成功獲取下沙兩幅地塊。按照祥生的布局策略，每進(jìn)入一個(gè)適合祥生的潛力城市，就要聚焦、深耕，形成品牌影響力與口碑，養(yǎng)成良性的發(fā)展循環(huán)，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展進(jìn)階。就比如在杭州，祥生聚焦下沙、崇賢、之江等板塊精準(zhǔn)落子，就是為了做熟做透區(qū)域，為城市與客戶(hù)帶去更合適配的產(chǎn)品。

更值得關(guān)注的是，對(duì)于新一輪深耕的對(duì)象，祥生精確地鎖定了一些已有布局的準(zhǔn)一線、強(qiáng)二線及二線城市。對(duì)其自身而言，對(duì)這些城市的持續(xù)深耕不僅可以深入布局，更能實(shí)現(xiàn)對(duì)公司土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。

除了深耕，近期祥生獲取的土地中，還包括諸暨、宿州這樣的三四線城市。這就是其拿地布局的另一大方向，即精耕的部分。面對(duì)三四線城市，祥生的落子越來(lái)越清晰，在城市選擇上更關(guān)注城市的產(chǎn)業(yè)、人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更聚焦優(yōu)質(zhì)、了解、熟悉、有把握的城市。例如祥生在諸暨的精耕從情懷講是回歸初心，飲水思源；從策略講則是基于對(duì)城市、對(duì)市場(chǎng)前景的思考與判斷。

在深耕與精耕這兩大主題下，祥生的土地儲(chǔ)備不僅得到了補(bǔ)充，更有效地實(shí)現(xiàn)了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。而當(dāng)下這些土儲(chǔ)的積累也將為祥生下半年的發(fā)展提供有力的支撐與積極的影響。

新階段 新節(jié)奏

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)疫情特殊階段“洗禮”后，大部分企業(yè)開(kāi)始重新審視城市發(fā)展周期，資源、人口聚集的城市優(yōu)勢(shì)將被進(jìn)一步放大，長(zhǎng)三角、東部沿海的一二線城市在樓市迅速?gòu)?fù)蘇、政策利好、優(yōu)質(zhì)地塊方面的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)更加顯著。

而當(dāng)下，祥生地產(chǎn)的拿地節(jié)奏與市場(chǎng)周期不謀而合。后千億階段，祥生鎖定規(guī)模與品質(zhì)雙優(yōu)的發(fā)展目標(biāo)，對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)等體系展開(kāi)了一輪升級(jí)。現(xiàn)階段的土地加碼則能為后續(xù)的品質(zhì)發(fā)展提供更優(yōu)質(zhì)、廣闊的伸展空間。

值得關(guān)注的是，在祥生近期布局的城市當(dāng)中，還出現(xiàn)了新的角色，從首入南通核心到成功布局合肥，祥生的“1+1+X”戰(zhàn)略再拓新版圖。用“謀定而后動(dòng)”來(lái)形容現(xiàn)在的祥生在精準(zhǔn)不過(guò)。

以南通為例，在布局南通市如東縣完成試水后，祥生將布局的腳步向城市核心地段轉(zhuǎn)移。這一舉動(dòng)足以見(jiàn)得，祥生在項(xiàng)目落子的過(guò)程中，深刻把脈城市，為未來(lái)向更有價(jià)值的板塊移動(dòng)做足準(zhǔn)備。

成功首入合肥則是祥生對(duì)優(yōu)質(zhì)二線城市補(bǔ)倉(cāng)的好選擇。一直以來(lái)，祥生都以浙江為大本營(yíng)，聚焦長(zhǎng)三角發(fā)展，合肥可以說(shuō)是長(zhǎng)三角布局版圖中必不可少的一個(gè)。盡管一直作風(fēng)低調(diào)，但該出手是祥生同樣果決，可謂“穩(wěn)健和積極并存”。

不難看出，當(dāng)下祥生采取的策略是提高拿地質(zhì)量，傾向獲取規(guī)模在十幾萬(wàn)平方米的土地，通過(guò)精細(xì)化管理，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，保證現(xiàn)金流穩(wěn)健，通過(guò)精準(zhǔn)拿地提高周轉(zhuǎn)效率。

從提高發(fā)展速度，到提升發(fā)展質(zhì)量，后千億階段祥生所追求的“規(guī)模與品質(zhì)雙優(yōu)”，與各個(gè)環(huán)節(jié)息息相關(guān)。而敢于頻繁出手獲取土地的背后，也有祥生各項(xiàng)實(shí)力提升作為支撐。無(wú)論是對(duì)土地的精準(zhǔn)投決、對(duì)產(chǎn)品的迭代升級(jí)，亦或是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)的效率提高，祥生均實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的發(fā)展。

以產(chǎn)品為例，面對(duì)市場(chǎng)和客戶(hù)的需求升級(jí)，祥生地產(chǎn)展開(kāi)了一次聚焦產(chǎn)品的內(nèi)生迭代。經(jīng)過(guò)近一年的打磨，完成了將原有7大產(chǎn)品線迭代升級(jí)為如今的樾系、府系、云境系和TOP系4條產(chǎn)品線的新結(jié)構(gòu)。致力于以更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，匹配城市與客戶(hù)的需求。

在組織構(gòu)架方面，祥生建立了“集團(tuán)總部—區(qū)域平臺(tái)—項(xiàng)目集群（含事業(yè)部及直管項(xiàng)目）”為主體的2.5級(jí)組織管控架構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“精總部、強(qiáng)一線、快集群”。截至目前，祥生已形成浙北、浙東、浙南、蘇皖、安徽、環(huán)滬、華中，內(nèi)蒙、山東九大區(qū)域公司。未來(lái)在“1+1+X”戰(zhàn)略指引下將進(jìn)一步推進(jìn)全國(guó)化布局。

在行業(yè)快速洗牌的當(dāng)下，房企的發(fā)展除了穩(wěn)健，更要有精準(zhǔn)的判斷。只有足夠了解自身當(dāng)下的發(fā)展需求和未來(lái)的發(fā)展方向，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)，亦如現(xiàn)在的祥生。