郁亮“千億市值”指令下，萬科物業(yè)的資本故事猜想

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（5月13日）早間，萬科集團(tuán)合伙人、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全發(fā)表《致全員信|新十年》，信中提及萬科物業(yè)已確立CS社區(qū)空間、BS商企空間、US城市空間“三駕馬車”的新規(guī)劃，物業(yè)調(diào)整為公司業(yè)務(wù)層內(nèi)容之一。

而且從今往后，萬科物業(yè)這家坐穩(wěn)了十來年物業(yè)行業(yè)頭把交椅的企業(yè)，將不再對(duì)外披露除萬科集團(tuán)上市公司年報(bào)物業(yè)分部報(bào)告之外的其他業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

而就在今日下午，中指研究院發(fā)布的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)名單中，已經(jīng)找不到萬科物業(yè)的身影。

“沒有千億市值，不會(huì)上市”

萬科物業(yè)不再止步于住宅，而是將運(yùn)營邊界拓展至商企、城市，最重要的原因在于郁亮對(duì)物業(yè)板塊的寄望。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，萬科物業(yè)是唯一一家沒有上市的頭部企業(yè)，盡管屢屢有IPO的傳聞傳出，但郁亮始終堅(jiān)定：“沒有千億市值，不會(huì)上市。”

“千億市值”并非遙不可及。在新冠疫情之后，物業(yè)企業(yè)的價(jià)值被資本市場(chǎng)再次發(fā)現(xiàn)，隨著股價(jià)的躥升，目前港股上市的碧桂園服務(wù)市值已經(jīng)超過千億港元?？紤]到萬科物業(yè)的營收規(guī)模要高于碧桂園服務(wù)，現(xiàn)在未必也不是萬科物業(yè)上市的時(shí)機(jī)。

但萬科物業(yè)想要講一個(gè)穩(wěn)扎穩(wěn)打又受資本青睞的故事，現(xiàn)時(shí)的它未必已經(jīng)符合郁亮的期望。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)無新事，資本市場(chǎng)當(dāng)下最重視的指標(biāo)依然是規(guī)模和服務(wù)。然而，萬科物業(yè)自2015年開啟市場(chǎng)化之路以來，在住宅領(lǐng)域可以繼續(xù)大幅對(duì)外拓展的標(biāo)的，已經(jīng)不多了。

熟悉萬科物業(yè)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“跑馬圈地”的時(shí)代已經(jīng)過去了，再（在住宅領(lǐng)域）拓展下去，不僅管不過來，服務(wù)品質(zhì)也會(huì)下降，這是“不愿意看到的”。

事實(shí)上，萬科物業(yè)也是跟隨了市場(chǎng)的選擇。住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域盡管集中度依然不高，但經(jīng)歷過頭部企業(yè)的掃蕩之后，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已寥寥無幾。

大規(guī)模收并購的負(fù)面作用也已經(jīng)在部分上市企業(yè)中顯現(xiàn)，例證之一是雅生活，依靠幾宗大收購案，雅生活的規(guī)模有了飛躍，但財(cái)務(wù)指標(biāo)卻隨之出現(xiàn)下滑。

雅生活2019年物業(yè)管理服務(wù)收入的毛利率出現(xiàn)了下滑，原因在于積極進(jìn)行外拓項(xiàng)目的承接，使得項(xiàng)目前期投入多，加上收并購回來的企業(yè)毛利水平相對(duì)較低，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)的毛利率從2018年的27.4%下滑至25.3%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

瞄準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)科技“獨(dú)角獸”？

住宅物業(yè)發(fā)展遇到瓶頸，向商業(yè)管理以及城市運(yùn)營拓展似乎自然而然。保利物業(yè)、招商積余都也在尋求更高的發(fā)展邊界，也在向非住宅業(yè)態(tài)的領(lǐng)域發(fā)展，這些以住宅物業(yè)服務(wù)的企業(yè)暫時(shí)站在了同一條起跑線上。

商業(yè)物業(yè)和城市服務(wù)雖然不是新事物，但對(duì)以住宅服務(wù)見長的企業(yè)來說，都需要一步一步前進(jìn)。

萬科目前都還在起步和摸索階段，而它的對(duì)手在某些領(lǐng)域發(fā)力已久。

例如保利物業(yè)，其2019年的公共及其他物業(yè)管理面積已經(jīng)達(dá)到1.4億平方米，甚至微超住宅物業(yè)管理。這至少表明，保利物業(yè)在非住宅服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)具有先手優(yōu)勢(shì)，且央企的背景也讓保利物業(yè)具有較好的談判能力。

萬科物業(yè)的終極目標(biāo)，或許不僅是規(guī)模，是服務(wù)，而且是技術(shù)。這或許是萬科物業(yè)將要為資本市場(chǎng)講的新故事。

朱保全在全員信中提到了一個(gè)細(xì)節(jié)，他說前段時(shí)間鏈家左暉先生回復(fù)上海加盟商客戶投訴的帖子感同身受，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)以技術(shù)提升質(zhì)量的路有多難，在空間服務(wù)的路上只有更難。公司會(huì)投入更大力量于技術(shù)研發(fā)，也會(huì)以CS、BS、US空間為域嘗試技術(shù)服務(wù)，而萬科最熟悉的物業(yè)業(yè)務(wù)則調(diào)整為公司的業(yè)務(wù)層內(nèi)容之一。

朱保全提到的鏈家所處的行業(yè)與萬科物業(yè)有相似之處，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)、物業(yè)服務(wù)行業(yè)都是人力密集且極其注重線下服務(wù)的行業(yè)，但鏈家憑借著“樓盤字典”建立行業(yè)內(nèi)第一個(gè)真房源數(shù)據(jù)庫之后，確立了其行業(yè)的霸主地位。且發(fā)展至今，無論是融資或是估值，鏈家都向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)看齊。

作為萬科旗下科技板塊的負(fù)責(zé)人，朱保全去年在萬科南方區(qū)域的媒體交流會(huì)上提到，萬科的科技板塊接下來可能會(huì)承載一個(gè)更重要的詞，叫Protech(不動(dòng)產(chǎn)科技)。他還提到，接下來無論是5G還是物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域里，可能醞釀著一個(gè)誕生“獨(dú)角獸”的機(jī)會(huì)。

不動(dòng)產(chǎn)技術(shù)領(lǐng)域的“獨(dú)角獸”，萬科物業(yè)的野心或許就在于此。但萬科物業(yè)至今沒有過多透露過在這一板塊的業(yè)務(wù)發(fā)展情況，短時(shí)間內(nèi)，它將還是以“泥腿子”的物業(yè)企業(yè)面貌示人。至于“獨(dú)角獸”的猜想，那會(huì)是另一個(gè)故事。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)