港龍地產(chǎn)赴港IPO“二進(jìn)宮”，中小房企上市如何邁過“三大門檻”？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月12日晚間，港龍（中國）地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱港龍地產(chǎn)）向港交所遞交新版招股書，華高和升財(cái)務(wù)顧問有限公司擔(dān)任獨(dú)家保薦人。這也是繼4月22日首份招股書失效之后，港龍地產(chǎn)再次向港股IPO發(fā)起沖刺。

值得注意的是，近兩年遞交招股說明書的多家房企中，港龍地產(chǎn)、海倫堡等房企招股書均已處于“失效”狀態(tài)，且尚未更新；于2019年第二次申請(qǐng)上市的奧山控股、第四次申請(qǐng)上市的萬創(chuàng)國際，至今也無新的進(jìn)展。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，中小房企頻頻沖擊IPO卻不斷失利，可見港交所對(duì)于這些企業(yè)的上市門檻在逐漸抬高，相關(guān)企業(yè)披露信息的完善度、可信度也有待提高。熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移、選手素質(zhì)降低、市場(chǎng)趨冷，這是中小房企沖刺港股IPO需要面臨的“三大門檻”。

資產(chǎn)負(fù)債率連年大幅攀高

企業(yè)在港股申請(qǐng)IPO時(shí)，招股書出現(xiàn)“失效”，可能因?yàn)閷徲?jì)報(bào)告有效期滿等原因所致。58安居客房地產(chǎn)研究分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，擬發(fā)行人依然可以通過更新資料重新申請(qǐng)并激活上市程序。也就是說，港龍地產(chǎn)一直未放棄上市，且已經(jīng)準(zhǔn)備好了再?zèng)_一次。

但其信心似乎并未表露在數(shù)據(jù)中。據(jù)最新招股書顯示，港龍地產(chǎn)截至2018年及2019年12月31日止年度，錄得來自經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流凈額分別約為-6.26億元及-67.56億元，資金依然緊張。

據(jù)招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%；2017年、2018年及2019年借款總額（包括銀行貸款和其他借款）分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元。其2019年底銀行及其他借款加權(quán)平均實(shí)際利率為8.8%，債務(wù)壓力不小。

數(shù)據(jù)來源：港龍地產(chǎn)招股書

從目前港龍地產(chǎn)的規(guī)模來看，2017~2019年物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別為4.33億元、16.59億元、19.78億元；凈利潤分別為3283萬元、3.31億元、4.70億元；同期毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%。

招股書顯示，2007年在常州成立的港龍地產(chǎn)，目前業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)周邊城市，包括江蘇省常熟、鹽城及南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興等城市，并在2018年進(jìn)入上海以及河南省和貴州省多座城市。

目前，港龍地產(chǎn)在21個(gè)城市的53個(gè)項(xiàng)目的總土地儲(chǔ)備為544.44萬平方米，其中可銷售及可出租建筑面積為26.08萬平米，開發(fā)中項(xiàng)目的建筑面積為475.17萬平米，持作未來開發(fā)物業(yè)的建筑面積為43.19萬平米。

中小房企赴港IPO門檻提升

根據(jù)港交所發(fā)布的上市規(guī)則，顯示為“失效”的上市申請(qǐng)將在新上市公司查詢的“沒有進(jìn)展”一欄中顯示，此前刊登的上市文件內(nèi)容將無法獲得。根據(jù)規(guī)定，公司需要更新申請(qǐng)資料后重新提交，更新內(nèi)容一般包括財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及其他需要披露的信息。

從港交所公布的新上市-每年指數(shù)的綜合索引統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2019年申請(qǐng)港股IPO企業(yè)還有130多家企業(yè)處于“失效”狀態(tài)。而這一數(shù)據(jù)在2014年為19家，2015年為41家，2016年為69家，2017年為104家，2018年增至180家，增長(zhǎng)速度可見一斑。

數(shù)據(jù)來源：港交所

而“規(guī)模小”被業(yè)內(nèi)分析為諸多房企沖刺港股上市不順利或失敗的主要原因。就港龍地產(chǎn)而言，就是一個(gè)“小盤子”。

“地產(chǎn)是（港龍地產(chǎn)）主營業(yè)務(wù)，在現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)調(diào)控、沒有松懈的前提下，很多投資人對(duì)于小型開發(fā)商的發(fā)展前景存有疑慮，這就導(dǎo)致其在發(fā)展層面會(huì)遇到較大瓶頸。”張波指出。

“其實(shí)，優(yōu)質(zhì)的房企獲得資本市場(chǎng)青睞，仍有空間。但現(xiàn)在剩下的企業(yè)，規(guī)模小、資金緊、負(fù)債高，問題比較多，市場(chǎng)只會(huì)更謹(jǐn)慎對(duì)待。”一位不愿具名的券商分析師認(rèn)為，市場(chǎng)存量資金有限，資金自然會(huì)追求高估值、高回報(bào)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的行業(yè)，這就使得純地產(chǎn)的資金減少，整個(gè)市場(chǎng)趨冷。

該券商分析師同時(shí)指出，香港是國際市場(chǎng)，大部分是國際發(fā)售，疫情之下部分資金全都收回保本土業(yè)務(wù)，這就使得資金有限。在市場(chǎng)趨冷的情況下，企業(yè)所提供的數(shù)據(jù)有效期就是6個(gè)月，超過6個(gè)月的數(shù)據(jù)來進(jìn)行發(fā)行，對(duì)投資人來說也是不負(fù)責(zé)任的。

張波則認(rèn)為，港股上市的門檻在提高，熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移、選手素質(zhì)降低、市場(chǎng)趨冷，這是中小房企沖刺港股IPO需要面臨的“三大門檻”。審核過程的步驟和涉及點(diǎn)會(huì)更多，今年上市的房企對(duì)去年變化的程度了解不夠透徹，一些機(jī)構(gòu)的更新程度也不夠，這就需要去反復(fù)遞表來達(dá)到相應(yīng)要求。

此外，張波還指出，和內(nèi)地房企不同，港資房企大都更為重視公司整體合理負(fù)債水平以及持續(xù)性盈利能力，而非規(guī)?；俣龋虼嗽缧┠旮酃墒袌?chǎng)的投資者以往會(huì)以評(píng)判港資房企的態(tài)度來審視內(nèi)地赴港上市的房企。但由于不少內(nèi)地房企赴港上市的重要訴求就是融資，同時(shí)往往負(fù)債水平偏高，在此背景下也導(dǎo)致了后續(xù)內(nèi)地房企上市門檻不斷提升，難度不斷增大。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)