鎂刻·年報深讀| 融創(chuàng)：灑脫的一年

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

融創(chuàng)今年17歲，還未成年，發(fā)展史上也不曾遭遇金融風(fēng)暴的重創(chuàng)，一路順風(fēng)順?biāo)５珓?chuàng)始人孫宏斌，是經(jīng)歷過人生起起落落、大風(fēng)大浪的。

萬科王石之后，孫宏斌是房地產(chǎn)行業(yè)僅存敢言的意見領(lǐng)袖之一。

他有一眾擁躉者，很多買入融創(chuàng)的中小股民，實為被老孫的個人魅力吸引，相信這家公司在他的帶領(lǐng)下有十足的實力和潛力。

即使融創(chuàng)在2019年交出的僅是一張及格線以上的成績單，但持有的股民們依舊叫好聲一片，有意無意地忽略和淡化了融創(chuàng)年初承諾的營運目標(biāo)。

年報發(fā)布當(dāng)日，資本市場反應(yīng)平穩(wěn)，融創(chuàng)股價隨市微升，報收37.6元/股，微漲0.53%。

從主要營運數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)的確是交卷的龍頭房企中增速最快的一家。2019年全年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入1693.2億元，同比增長35.7%；毛利達414.1億元，同比增長約33%；歸母凈利潤創(chuàng)歷史新高達260.3億元，同比大增57.1%。

從收入類型來看，住宅銷售占絕對權(quán)重，全年收入1594.7億元，占比94.2%；文旅城建設(shè)及運營收入28.5億元，占比1.7%；物業(yè)管理收入及其他收入70億元，占比4.1%。

與此同時，融創(chuàng)依然保持了充裕的流動性，截至2019年底在手現(xiàn)金1257.3億元。經(jīng)過并購，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)連續(xù)三年實現(xiàn)大幅增長，2019年底達1141億元。

此外，融創(chuàng)也擁有低成本、高質(zhì)量的土地儲備，截至2019年年末，融創(chuàng)超過82%貨值的土儲位于一二線城市，總土地儲備約為2.39億平方米，權(quán)益土地儲備約為1.53億平方米，平均土地成本僅4306元/平方米。

融創(chuàng)以擅長收并購立于地產(chǎn)江湖，去年獲取的土地儲備中，收并購獲取6741億元貨值，占2019年總新增土儲的50%。

泛海資產(chǎn)包、環(huán)融資產(chǎn)包，是融創(chuàng)去年備受矚目的兩宗并購案。環(huán)融資產(chǎn)包中，融創(chuàng)確權(quán)的土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平方米——這在同類布局中幾乎是行業(yè)最低的土地成本水平。

但“遍地都是金子”的時代過去了。

這家中國房地產(chǎn)發(fā)展史上規(guī)模躍進最迅猛的房企，即將告別蒙眼狂奔，更加注重精耕細作。孫宏斌下了命令，往后融創(chuàng)要將利潤放在第一位，要降負(fù)債、穩(wěn)健經(jīng)營以及提高綜合競爭力。

規(guī)模發(fā)展至今，孫宏斌認(rèn)為融創(chuàng)沒有再進一步的必要了。“前五名，挺舒服。銷售排名沒有意義，但往后跑也不愿意。”

融創(chuàng)找到了它最進退可守的位置。

2019年，融創(chuàng)連同其合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額約為5562.1億元，同比增長約20.7%，今年的銷售目標(biāo)是6000億元.

6000億元，增長僅8%，對于今年擁有可售貨值8200億元的融創(chuàng)來說，很輕松。

融創(chuàng)主動調(diào)低了增速，不僅是因為大環(huán)境的影響，還因為今年它的經(jīng)營重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移。融創(chuàng)今年要做的三件事情是：降融資成本、調(diào)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、拿優(yōu)質(zhì)土地。

孫宏斌已經(jīng)認(rèn)識到，收并購的大門正在逐漸關(guān)上。

孫宏斌對2020年的判斷，“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購機會會增加，但是好的標(biāo)的可能不會太多，所以公司拿地會謹(jǐn)慎，不賺錢的活不干。”

在房地產(chǎn)收并購領(lǐng)域，沒有人比孫宏斌有更高的發(fā)言權(quán)。融創(chuàng)近期陸續(xù)有在接觸、調(diào)研一些項目，但由于各種原因，最終都選擇放棄。孫宏斌說，融創(chuàng)會非常認(rèn)真、非常謹(jǐn)慎地選擇并購項目。

收并購領(lǐng)域經(jīng)過市場掃蕩之后，融創(chuàng)也很難有好機會了。

融創(chuàng)崛起之本，是順勢猛加杠桿，但江湖已變、洗牌加速，是審慎前行的時候了。喊了多年的降杠桿，過去可能是安撫股東和市場的托辭，現(xiàn)在也是時候真正提上日程了。

過去一年，融創(chuàng)已有意識地、盡可能地降杠桿。

截至2019年12月31日，融創(chuàng)調(diào)整后的資本負(fù)債率為63.3%，近三年實現(xiàn)了三連降。不過凈負(fù)債率依然是上升趨勢，由2018年的149%上升至2019年的172%，如此看來，的確存在很大的優(yōu)化空間。

由于融創(chuàng)貫用信托融資，融資成本也略高于其他頭部房企，目前大約在6%～8%，孫宏斌說，未來希望可以多發(fā)債、銀行貸款，今年融資成本目標(biāo)是降1～2個百分點。

因為收并購，融創(chuàng)吃進的不僅有低成本土儲，也有眾多持有型重資產(chǎn)。雖然中長期前景良好，但短期很難帶來現(xiàn)金流，“輕裝上陣”的第一步，孫宏斌預(yù)備甩賣部分持有型項目。

“今年處置資產(chǎn)是融創(chuàng)要做的比較堅決的一個事。今年流動性好，是一個好的處置機會。”孫宏斌說。優(yōu)化資產(chǎn)，融創(chuàng)從去年持續(xù)推進，孫宏斌透露，2019年底融創(chuàng)成功賣掉了一個酒店，還有4個酒店短期內(nèi)也會成交。

盡管在多元化領(lǐng)域也有成為標(biāo)桿的愿景，但未來很長一段時間，融創(chuàng)的野心依然是做大做強地產(chǎn)業(yè)務(wù)。孫宏斌說，希望未來更聚焦主業(yè)的發(fā)展，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)將協(xié)同支持主業(yè)。弦外之音，不言自明。

面對當(dāng)前的不確定性，孫宏斌沒有豪言壯語，只有謹(jǐn)慎求穩(wěn)。老孫穩(wěn)重了，融創(chuàng)也小心翼翼地駛?cè)?020年，以灑脫、輕盈的姿態(tài)，迎接即將到來的成人禮。

封面圖片來源：企業(yè)供圖