新力控股“官宣”陳凱加盟，“明星經(jīng)理人”如何駕馭地產(chǎn)“黑馬”？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今天（3月2日）上午，新力控股(集團)有限公司（02103，HK；以下簡稱新力控股）發(fā)布公告稱，陳凱已獲委任為聯(lián)席董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事。

被行業(yè)視為“明星經(jīng)理人”的陳凱，有著在華潤置地、龍湖地產(chǎn)、復星地產(chǎn)、陽光城和中南置地等眾多房企就職的豐富經(jīng)驗。早在2月22日，中南置地方面即回復《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，陳凱有了新的人生規(guī)劃，準備辭去中南置地董事長。陳凱本人回復記者時則稱，“中南現(xiàn)在很穩(wěn)定了，我可以抽身花點時間在自己身上。”

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，陳凱的加盟對于新力的好處最顯而易見。但對于當下的新力來說，更為重要的是如何用好這位“明星經(jīng)理人”來穩(wěn)住2020年的銷售業(yè)績和市場溢價。

實際上，最能反映目前新力上述兩項能力的就是股價。新力控股的股價自去年11月15日上市首日破發(fā)后，便持續(xù)在3.90~4.10港元間波動，一直未能突破發(fā)行區(qū)間的最高價位（4.25港元）。

那么，陳凱的加盟能否給手握“千億門票”的新力控股更高的預期和價值？

新力控股公告截圖

準千億業(yè)績與不溫不火的股價

成立于2010年的新力控股，于2019年11月15日正式登陸港交所后，成為最年輕的港股內(nèi)房企。

截至今日收盤，新力控股的股價報4.12港元，而上市當日的股價為3.95港元。就是說，自上市以來，新力控股的股價累計漲幅為4.3%。在綠鞋機制的保護下，股價雖無大幅上漲，但也沒有過分下滑。

而就新力控股31倍的靜態(tài)估值來看，在平均估值5~9倍地產(chǎn)股里，還享受著剛上市的新股估值溢價。畢竟與新力控股同一陣營的龍光地產(chǎn)（03380，HK）和佳兆業(yè)集團（01638，HK），估值僅在6.7倍和4.9倍。而“地產(chǎn)一哥”碧桂園的靜態(tài)估值也僅5.5倍。

但多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，新股的估值優(yōu)勢不會一直持續(xù)，隨著2019年結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤的公布，高靜態(tài)估值或?qū)⒊蔀闅v史。

就2019年的業(yè)績而言，上市后的新力控股并沒有每月披露銷售表現(xiàn)。而在克而瑞公布的榜單中，2019年新力地產(chǎn)的全口徑銷售額為987.3億元，距“千億”門檻僅一步之遙。

上市以來新力控股股價表現(xiàn)  數(shù)據(jù)來源：同花順

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016~2019年，新力控股的合約銷售金額分別為161.3億元、428.1億元、887.3億元和987.3億元，復合增長率高達82.9%。也因此，新力控股也被業(yè)界稱為一只不折不扣的“黑馬”。

2月17日，國際投行招銀國際發(fā)布的一份關于新力控股的研究報告認為，該公司未來3年將維持良好的項目交付節(jié)奏，預計2019~2021年股東應占凈利潤分別為14.68億元、27.39億元和36.18億元，3年的復合年增長率將達到106%。

上述報告還預計，2020財年末，新力控股每股資產(chǎn)凈值為8.69元。因此，招銀國際給予新力控股集團買入評級，目標價定為4.83港元。目前，新力控股較招銀國際目標價還有將近20%的向上空間。

陳凱加盟后新力如何改變？

一位不愿具名的頭部房企IR告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，股價會和業(yè)績掛鉤，但除了業(yè)績之外，市場會偏好低負債的地產(chǎn)股，并給予相對高的估值，這也是房企不遺余力降負債的原因。

從負債看，中報顯示，2019年新力控股的中期資產(chǎn)負債率82.74%，流動負債在總負債中的占比提升（同比增幅約11%）。同時，流動比率和速動比率，以及現(xiàn)金到期債務比等反應短期償債能力的指標都有降低。

從償債指標來看，新力控股的現(xiàn)金短債比快速提升，截至2018年底，其現(xiàn)金短債比為109%。這一指標低于成熟穩(wěn)健的龍頭房企，意味著新力控股的資金有較高的運用率，現(xiàn)金足夠覆蓋短期債務，整體財務管理能力保持穩(wěn)健。

在上述頭部房企IR看來，資本市場對上市公司高管的看法會一定程度上影響溢價，市場目前已經(jīng)消化了這個利好，所以長期還是看公司的基本面，即綜合業(yè)績、安全性、未來成長性等情況。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

從目前情況來看，截至2019年7月31日，新力控股共計有110個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項目，合計建筑面積約為1500萬平方米。其中已竣工土地面積約為27.59萬平方米，處于開發(fā)中物業(yè)的土地面積1170萬平方米，持作未來開發(fā)物業(yè)的總建筑面積約為300萬平方米。

以新力控股目前接近1.5萬元/平方米的銷售均價計算，這意味著未來至少能夠釋放出超過2250億元貨值，今年將大概率實現(xiàn)“千億”目標。

“新力控股已經(jīng)展現(xiàn)出了作為二線房企的成長性，短期內(nèi)股價應該不會出現(xiàn)向下波動的情況。”上述頭部房企IR表示。

不過張波指出，目前新力在品牌、產(chǎn)品等的溢價上沒有太多建樹，后續(xù)面臨的問題不但是銷量、體量，市場美譽度也尤為重要。

而眾所周知，在2017年陳凱加盟中南置地任董事長后，讓中南置地的銷售額很快從500億元跨過千億元，2019年的合同銷售金額達1960.5億元。

而隨著陳凱的加入，下一步新力控股在鞏固經(jīng)營、優(yōu)化溢價、沖擊“千億”等層面，或有不小的動作。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)