云南城投：將借助集團(tuán)混改積極籌劃公司資產(chǎn)重組

2月23日，云南城投（600239.SH）就上交所問詢函中提及的去年四季度利潤大幅下滑、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確性以及業(yè)績虧損的解決方案等問題進(jìn)行了回復(fù)。

云南城投稱，受金融監(jiān)管政策收緊及公司原董事長許雷嚴(yán)重違紀(jì)違法事件影響，公司融資額明顯下降，2019年全年僅實(shí)現(xiàn)111億元融資額，同比下降41%，后續(xù)開發(fā)資金嚴(yán)重不足，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期拉長、竣工結(jié)轉(zhuǎn)延后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入不足以覆蓋全年?duì)I業(yè)成本費(fèi)用。2020年公司資金將優(yōu)先向周轉(zhuǎn)速度快、收益高的在建項(xiàng)目傾斜，并借助集團(tuán)混改，積極籌劃公司資產(chǎn)重組，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，增強(qiáng)盈利能力。

事實(shí)上，自明確以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向、保利入局混改后，云南城投已先后多次對旗下資產(chǎn)進(jìn)行重組。截至目前，云南城投已取證待開發(fā)的土地面積為6132畝。

優(yōu)化資產(chǎn)配置

針對2019年前三季度歸母凈利潤虧損與2019年預(yù)計(jì)全年歸母凈利潤虧損差額較大的原因，云南城投在回復(fù)函中表示，2019年三季度起，房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼，市場降溫明顯，銷售增幅持續(xù)回落，與此同時(shí)，隨著金融監(jiān)管政策全面收緊及公司原董事長事件影響，公司融資額明顯下降，2019年全年僅實(shí)現(xiàn)111億元，較2018年的融資額188億元下降41%。

事實(shí)上，自云南城投提出從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)向康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)為主的新的戰(zhàn)略方向后，近一年來，云南城投多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，優(yōu)化公司資產(chǎn)配置。2019年3月至12月就先后放棄了對成都會(huì)展100%股權(quán)的收購，以及12次轉(zhuǎn)讓旗下子公司的資產(chǎn)或股權(quán)。

進(jìn)入2020年，云南城投加大了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型步伐。1月23日，云南城投發(fā)布了一則關(guān)于公司重大資產(chǎn)重組的公告，就出售公司下屬17家子公司的股權(quán)與控股股東省城投集團(tuán)進(jìn)行了約定。對此，云南城投方面表示，轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)系基于公司發(fā)展需要，瘦身健體，降低資產(chǎn)規(guī)模，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司市場競爭力。

在這17家擬出售的子公司中，有16家為此前云南城投收購的“銀泰系”子公司，2019年前三季度的凈利潤，絕大部分處于虧損狀態(tài)，凈利潤(未審計(jì))合計(jì)只有-1.63億元。據(jù)了解，這17家子公司的部分股權(quán)，涉及資產(chǎn)總額約320億元，有息負(fù)債約226億元，交易收回的價(jià)款將用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，可達(dá)到降低資產(chǎn)規(guī)模及有息負(fù)債、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、節(jié)約資金利息支出、減輕經(jīng)營壓力目的。由于疫情影響，目前擬出售的17家子公司股權(quán)事項(xiàng)工作尚未完成。

在回復(fù)上交所問詢函的兩天后，2月25日，云南城投再次發(fā)布了兩則關(guān)于掛牌轉(zhuǎn)讓下屬子公司西雙版納航投置業(yè)有限公司80%股權(quán)和西安云城置業(yè)有限公司51%股權(quán)的公告。在公告中，云南城投方面表示，通過交易公司可獲取投資收益，實(shí)現(xiàn)資金回收，增加公司現(xiàn)金流。

助攻混改進(jìn)程

云南城投如此頻繁的出售旗下資產(chǎn)和股權(quán)，在業(yè)內(nèi)人士看來或許與保利入局混改云南城投集團(tuán)有關(guān)。

事實(shí)上，自2019年7月保利集團(tuán)簽署協(xié)議參與省城投集團(tuán)的混合所有制改革以來，三個(gè)月時(shí)間里，保利集團(tuán)先后派出衛(wèi)飚任省城投集團(tuán)黨委書記、董事長；鄧長清任省城投集團(tuán)副總裁、黨委委員。此前二人曾擔(dān)任保利集團(tuán)總經(jīng)理助理、副總工程師和保利集團(tuán)副總會(huì)計(jì)師等職務(wù)。

截至2019年末，云南城投資產(chǎn)總額約890億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)93%，有息負(fù)債率74%，自持資產(chǎn)總額232億，占資產(chǎn)總額的26%。隨著自持資產(chǎn)占比上升，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降，財(cái)務(wù)費(fèi)用逐年攀升，對經(jīng)營業(yè)績的負(fù)面影響日益凸顯。

對此，云南城投方面表示，后期將借助集團(tuán)混改，積極籌劃公司資產(chǎn)重組，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，增強(qiáng)盈利能力。與此同時(shí)，2020年，公司將加大對現(xiàn)有商鋪及車位的去化力度，擬通過改造公寓出售、調(diào)價(jià)促銷等多種方法降低存貨占比，預(yù)計(jì)2020年去化約47萬平方米；計(jì)劃新開工面積為136萬平方米，擬竣工面積為72.8萬平方米，資金將優(yōu)先向周轉(zhuǎn)速度快、收益高的在建項(xiàng)目傾斜，加快開發(fā)節(jié)奏，保障項(xiàng)目按計(jì)劃竣工交付。

值得一提的是，早在2017年省城投集團(tuán)承諾：三年內(nèi)，按照相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)政策完成資產(chǎn)的整合梳理，并依法行使股東權(quán)利，提出資產(chǎn)注入的提案，將盈利能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以合法合規(guī)的方式擇機(jī)注入上市公司。

與此同時(shí)，云南城投也表示未來公司將通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目合作、資產(chǎn)置換等多種方式，改善公司資本結(jié)構(gòu)、降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，提升公司盈利能力、融資能力和持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“就過去擴(kuò)張而言，云南城投實(shí)際上是城投類企業(yè)中擴(kuò)張節(jié)奏較快的。”財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，能幫助企業(yè)緩解資金壓力。而隨著保利入局，對資產(chǎn)進(jìn)行梳理，剔除流動(dòng)性比較弱、投資前景不太好的項(xiàng)目，這也有助于后續(xù)混改的推進(jìn)。

重新?lián)P帆啟航

盡管關(guān)于本次混改方案一直未定，合作方式、持股比例等事項(xiàng)也并未有更多消息傳出。但在回復(fù)函中，云南城投表示待混改完成后，云南城投將依托保利集團(tuán)與省城投集團(tuán)擁有的旅游景區(qū)、酒店、醫(yī)療、教育、金融等大健康、大休閑領(lǐng)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源，著力構(gòu)建“文化+土地+開發(fā)”、“旅游+土地+開發(fā)”及“康養(yǎng)+土地+開發(fā)”的三大業(yè)務(wù)板塊。截至目前，公司已取證待開發(fā)的土地面積為6132畝。

雖然目前受疫情影響，可能導(dǎo)致混改相關(guān)進(jìn)程延遲。但慶幸的是，云南省推進(jìn)此次混改的決心很堅(jiān)定。今年1月2日，云南省委副書記、省長阮成發(fā)在昆明會(huì)見保利集團(tuán)董事長徐念沙、總經(jīng)理張振高，雙方圍繞加快云南城投集團(tuán)合作進(jìn)程，推動(dòng)混改全面落地，發(fā)揮各自優(yōu)勢整合資源，共同推動(dòng)云南城投集團(tuán)做強(qiáng)做優(yōu)做大，并在城市建設(shè)、文產(chǎn)、康養(yǎng)、通訊等領(lǐng)域攜手發(fā)展進(jìn)行了深入細(xì)致交流。

此外，關(guān)于云南城投將在此次混改中扮演什么角色：是只管把資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給控股股東，亦或是深度參與混改，仍需等待。

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