萬科張海提出建議：科學(xué)發(fā)展城市軌道綜合物業(yè)

文/余光明

在上海市政協(xié)十三屆三次會(huì)議上，來自各領(lǐng)域和界別的市政協(xié)委員圍繞經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，積極建言獻(xiàn)策。

在此次大會(huì)上，上海市政協(xié)委員、萬科集團(tuán)合伙人、上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海提出建議稱，“可以學(xué)習(xí)國際經(jīng)驗(yàn)，在上海大力發(fā)展‘軌道+物業(yè)’的模式”。

如何準(zhǔn)確理解“軌道+物業(yè)”模式在中國的應(yīng)用，國內(nèi)企業(yè)如何參與和執(zhí)行這一模式對(duì)發(fā)展的推動(dòng)，針對(duì)相關(guān)問題，近日張海提出了建議。

劃定綜合發(fā)展區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì)先行

張海提出，客觀上目前上海存在瓶頸問題，主要集中于兩點(diǎn)，一個(gè)是對(duì)新型復(fù)雜問題限制條件較多，針對(duì)性的規(guī)范條約不足，嚴(yán)重影響開發(fā)效率，增加了開發(fā)成本。

二是軌道交通場站周邊缺少站城一體化系統(tǒng)性規(guī)劃，且大部分軌道交通場站周邊未實(shí)施一體化開發(fā)，導(dǎo)致土地利用效率較低，不僅降低了車站及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也影響了軌道建設(shè)主體緩解公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資壓力的可支配收益。

針對(duì)這些問題，張海提出的建議如下：

（1）建議在上海全市范圍內(nèi)劃定“軌道物業(yè)綜合發(fā)展區(qū)”，特指在上海市主城區(qū)的軌道交通建設(shè)發(fā)展中，根據(jù)市、區(qū)三年行動(dòng)計(jì)劃，需重點(diǎn)推進(jìn)、重點(diǎn)土地綜合開發(fā)利用的地區(qū)。

（2）建議綜合發(fā)展區(qū)用地規(guī)劃指標(biāo)制定規(guī)則設(shè)計(jì)先行。在綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)，站點(diǎn)及周邊物業(yè)在前期確定的彈性控制框架下，聯(lián)合開發(fā)主體，根據(jù)開發(fā)的實(shí)際可行性，先制定項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，經(jīng)主管部門審核批準(zhǔn)后，再根據(jù)方案確定用地具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。簡化后期“調(diào)規(guī)”審批流程，提高項(xiàng)目開發(fā)效率。

（3）建議明確綜合發(fā)展區(qū)范圍劃定方式。建議先由軌道建設(shè)公司會(huì)同市規(guī)劃資源局、綜合開發(fā)主體制定劃定標(biāo)準(zhǔn)，再由各區(qū)規(guī)劃資源局根據(jù)各區(qū)戰(zhàn)略目標(biāo)及發(fā)展計(jì)劃，提出各區(qū)綜合發(fā)展區(qū)具體范圍。

適當(dāng)借鑒成熟TOD經(jīng)驗(yàn) 鼓勵(lì)社會(huì)資本參與

從1993年上海軌道交通一號(hào)線的開工建設(shè)至今，總計(jì)建設(shè)里程達(dá)到700公里，到2023年，預(yù)計(jì)建成后總里程達(dá)到1154公里，上海將成為國內(nèi)城市交通里程最長、站點(diǎn)最多的城市。

但上海的軌道交通場站（包括車輛基地、車站）上蓋物業(yè)開發(fā)覆蓋率僅11.2%，遠(yuǎn)低于香港的50.5%。這意味著，上海TOD建設(shè)在提升開發(fā)建設(shè)效率、實(shí)現(xiàn)更大的商業(yè)價(jià)值上，還有很大提升空間。

對(duì)此，張海認(rèn)為，可以適當(dāng)借鑒國外城市在TOD綜合體上的經(jīng)驗(yàn)。其建議：

（1）創(chuàng)新政策規(guī)定。

結(jié)合《上海市城市更新細(xì)則》對(duì)提供公共開發(fā)空間和提供公共服務(wù)設(shè)施的相關(guān)規(guī)定，可將獎(jiǎng)勵(lì)范圍擴(kuò)大到交通設(shè)施、公共設(shè)施及城市更新改造等多個(gè)方面。同時(shí)建議根據(jù)不同地區(qū)、不同性質(zhì)、不同質(zhì)量的公共設(shè)施給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定。

（2）實(shí)行容積率分區(qū)。

上海目前對(duì)中心城區(qū)實(shí)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，但并不區(qū)分用地性質(zhì)?？砂床煌再|(zhì)、不同區(qū)位條件將城市用地進(jìn)行開發(fā)強(qiáng)度區(qū)分，并規(guī)定容積率的基礎(chǔ)和調(diào)整上限，給予一定的調(diào)控區(qū)間，針對(duì)不同性質(zhì)、不同區(qū)位條件的城市用地提出不同的容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策。

（3）加強(qiáng)軌交線路物業(yè)綜合開發(fā)。

借鑒日本有效經(jīng)驗(yàn)，立體地限定道路范圍，允許軌道交通線路上下物業(yè)進(jìn)行綜合開發(fā)利用。并通過對(duì)建筑規(guī)范、道路交通規(guī)范、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中相關(guān)限制性條款的調(diào)整，允許在軌道交通線路的上下空間內(nèi)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)垂直方向上的土地混合利用，提高空間復(fù)合利用效率和土地使用效率。

同時(shí)張海指出，住建委、消防、交通等審批部門對(duì)綜合發(fā)展區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案中可能出現(xiàn)的“有所突破、有所創(chuàng)新”的內(nèi)容，應(yīng)該尊重規(guī)劃設(shè)計(jì)合理性、予以充分論證，并在合法合理范圍內(nèi)予以支持認(rèn)可。

另外，針對(duì)軌道交通場站的站城一體化開發(fā)中，出現(xiàn)的新型復(fù)雜問題，建議市規(guī)劃自然局、交通局、人防等部門逐步形成配套性規(guī)范文件，切實(shí)推進(jìn)站城一體化的實(shí)施落地。

58安居客首席分析師張波表示，國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，但并不是所有物業(yè)都需要沿用TOD方式來建設(shè)，從上海等一二線城市來看，很多城市TOD同質(zhì)化項(xiàng)目嚴(yán)重，并沒有結(jié)合本地特色和人群商業(yè)作出相應(yīng)的變化，如何避免同質(zhì)化也是建設(shè)者應(yīng)該思考的問題。