廣深寫字樓將迎供應(yīng)高峰 2020年租金及空置率或繼續(xù)承壓

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年曾被不少機(jī)構(gòu)人士稱為近10年以來最具挑戰(zhàn)的一年。作為反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表——寫字樓，2019年在一線城市的空置率就達(dá)到了近10年最高點(diǎn)。

對(duì)于已經(jīng)到來的2020年，多家國際房地產(chǎn)顧問行預(yù)計(jì)，北京、廣州、深圳都將迎來新一輪寫字樓供應(yīng)高峰，平均租金水平將承壓，空置率料將延續(xù)小幅上升。

高力國際報(bào)告顯示，2020年廣州寫字樓新增供應(yīng)達(dá)到頂峰，新增可租賃面積達(dá)到89萬平方米，比2017年至2019年三年的供應(yīng)總和（59萬平方米）還高出51%，空置率預(yù)計(jì)從由5.3%攀升至11.4%；深圳則將有約112萬平方米的新增甲級(jí)寫字樓入市，比2019年高出58%，空置率預(yù)計(jì)從21.2%升至24.9%。

大量新增供應(yīng)推高深圳寫字樓空置率

2019年全年，廣州寫字樓新增供應(yīng)處于低位。高力國際報(bào)告指出，2019年由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，加上全年僅新增19.7萬平方米甲級(jí)寫字樓入市，供應(yīng)的匱乏限制了全年的凈吸納量，且66%集中在第四季度。2019年廣州寫字樓空置率為5.3%。

相較之下，2019年以來，深圳寫字樓市場情況一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年深圳共有107.7萬平方米新增寫字樓面積交付入市，同比擴(kuò)大49.1%，推動(dòng)深圳甲級(jí)寫字樓總存量同比上升17.7%至715.6萬平方米。

第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，經(jīng)濟(jì)增長趨緩與產(chǎn)業(yè)變遷現(xiàn)象，加之全年過百萬平方米的新增供應(yīng)，令供過于求的市場特征凸顯，以致深圳全市空置率結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)至24.6%。

具體到區(qū)域上，深圳福田和南山仍然是寫字樓存量大戶。據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，2018年到2019年，福田和南山寫字樓空置率基本保持不變，分別為16%和19%。而隨著深圳發(fā)展西移和現(xiàn)有企業(yè)搬遷，羅湖寫字樓空置率在無新增供應(yīng)的情況下有明顯上升，從7.2%上升至18.9%。前海則由于是全新區(qū)域有大量新建項(xiàng)目，其甲級(jí)寫字樓空置率始終保持高位。但隨著片區(qū)建設(shè)逐步成熟，空置率從2018年底的63.1%下降至2019年底的56%。

謝靖宇認(rèn)為，2020年深圳甲級(jí)寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰，市場增量持續(xù)擴(kuò)大令現(xiàn)有市場壓力加碼，未來空置率料將延續(xù)小幅上升。2019年12月，深圳實(shí)現(xiàn)全球招商簽約5600億元，有望拉動(dòng)中遠(yuǎn)期對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求，但短期來看效果相對(duì)有限，租賃需求亟待培育。

租金承壓下能否激發(fā)新增需求？

2019年，廣州寫字樓空置率雖處于低位，但租金同樣出現(xiàn)回落。高力國際報(bào)告顯示，受到宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性的影響，寫字樓租金受壓，廣州甲級(jí)寫字樓平均租金較去年同期回落2.4%達(dá)175元/平方米/月。

高力國際報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年由于新增寫字樓面積增加，廣州寫字樓空置率將由5.3%升至11.4%，全市租金亦可能同比小幅下調(diào)0.5%至174元/平方米/月。與此同時(shí)，新增供應(yīng)將為租戶提供更多的選項(xiàng)，將有助于刺激租賃交易，提升寫字樓的凈吸納量。

而對(duì)于深圳在2020年面臨的大量甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)壓力，高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，大量的新增供應(yīng)與相對(duì)較低的租金將吸引更多的新公司及重新選址的租戶搬遷或擴(kuò)充來到南山和前海。除此之外，深圳市政府已經(jīng)制定相應(yīng)補(bǔ)貼政策并啟動(dòng)多項(xiàng)措施來吸引全球的企業(yè)和投資者來深圳發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，這也將激發(fā)出更多新增需求以抵消經(jīng)濟(jì)增速趨緩帶來的不利影響。

不止2020年的新增供應(yīng)，深圳從2020年到2024年的未來5年間，總共會(huì)有約732萬平方米的新建甲級(jí)寫字樓體量入市，且主要集中在南山和前海。

新增供應(yīng)雖然可以帶動(dòng)吸納量上漲，但深圳寫字樓市場仍然處于供過于求的狀態(tài)，如何進(jìn)一步刺激新增需求是關(guān)鍵。由于2019年第四季度業(yè)主以價(jià)換量和政府招商引資的推租策略，支撐深圳全市繼續(xù)錄得正凈吸納量，達(dá)14.2萬平方米。但據(jù)第一太平戴維斯的報(bào)告，深圳全年累計(jì)凈吸納量為48.2萬平方米，同比下降28.9%，需求增長顯疲軟。

顯然，寫字樓租賃市場競爭已經(jīng)升級(jí)。報(bào)告續(xù)稱，各區(qū)政府紛紛推出優(yōu)惠政策以盼吸引并留住優(yōu)質(zhì)企業(yè)，業(yè)主以價(jià)換量的推租策略已然普遍。2019年，深圳全市平均租金連續(xù)四個(gè)季度下調(diào)，同比下跌10.0%至202.6元/平方米/月。

戴德梁行則在《深圳寫字樓市場2019年第四季度》報(bào)告中指出，雖然2019年第四季度市場租賃成交活躍度較三季度略有回升，但成交主要以更低租金、更小面積的換租需求為主，市場整體吸納情況不容樂觀。業(yè)主給予的優(yōu)惠租金及補(bǔ)貼將一定程度抹平違約租期的影響，預(yù)計(jì)2020年對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的爭奪還將持續(xù)，不過隨著換租需求的逐漸消耗及持續(xù)的高供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓的租金及空置率或承受更大壓力，而最終能扭轉(zhuǎn)市場表現(xiàn)的新增需求則將依賴于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善。