一線城市寫字樓空置率達(dá)10年來最高點(diǎn)

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

剛剛過去的2019年，在“房住不炒”、穩(wěn)字當(dāng)頭的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)依舊發(fā)生了許多新的故事，也產(chǎn)生了諸多變化。

2019年，談起房地產(chǎn)時(shí)，我們?cè)撜務(wù)撔┦裁?？《每日?jīng)濟(jì)新聞》從政策、市場、企業(yè)三個(gè)方面出發(fā)，梳理了這一年10個(gè)具有風(fēng)向標(biāo)意義的關(guān)鍵詞，希望以此回顧2019，窺見2020。

關(guān)鍵詞3：空置率

一句話理由：去高檔寫字樓看封條。

機(jī)構(gòu)發(fā)布的2019年寫字樓空置率數(shù)據(jù)有點(diǎn)驚人，尤其是一線城市。比如，北京甲級(jí)寫字樓市場空置率達(dá)到近10年階段性高點(diǎn)15.9%，深圳同比上漲6.33個(gè)百分點(diǎn)至22.04%（兩項(xiàng)數(shù)據(jù)源自戴德梁行），上海這一數(shù)值在2018年的短暫回落后再次沖上19.3%高位（數(shù)據(jù)源自高力國際）。

戴德梁行報(bào)告顯示，2019年全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，達(dá)到近10年最高點(diǎn)，目前平均在10%左右；二線城市寫字樓平均空置率則更高，平均在28%左右。

與之相關(guān)聯(lián)，寫字樓租金情況也不容樂觀。據(jù)中指院，2019年第四季度一線城市商圈寫字樓的租金中，25%環(huán)比上漲，75%環(huán)比下跌；二線城市商圈寫字樓的租金中，50%環(huán)比上漲，40.9%環(huán)比下跌。

香港的情況同樣如此。在這個(gè)全球?qū)懽謽亲钯F區(qū)域，2019年的甲級(jí)寫字樓空置率已上升至5.9%（數(shù)據(jù)源自仲量聯(lián)行），創(chuàng)下2014年以來新高。過去這兩年，高昂租金逼走了香港證監(jiān)會(huì)，也逼走了四大之一的安永，兩者都選擇了便宜些的港島東太古坊。

第一太平戴維斯方面指出，金融及高科技企業(yè)依然是租賃市場的主力軍，這類租戶對(duì)高位租金和租金波動(dòng)的承受能力較高。集中了諸多新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的地區(qū)，泡沫被擠壓，靠資本維持生計(jì)的一些企業(yè)只能紛紛縮減辦公面積，部分或全部退租的案例屢見不鮮。

尤其是那些喜歡租高檔寫字樓撐門面的金融企業(yè)，過去這一年P(guān)2P行業(yè)的綜合整治著實(shí)令其“傷筋動(dòng)骨”，北京、深圳都有大批撤走的案例，再加上新增供應(yīng)大幅增加，導(dǎo)致寫字樓空置率上升。

僅以深圳為例，2019年年中，其寫字樓空置率問題曾一度令輿論嘩然。然而，深圳的第二產(chǎn)業(yè)占比在一線城市中最高，隨著制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)占比抬升，寫字樓需求也有望提升。

只不過在當(dāng)前背景下，可見的供應(yīng)壓力將迫使業(yè)主作出更大的租金讓利，甲級(jí)寫字樓的空置率也將承受更大壓力，而最終能扭轉(zhuǎn)市場表現(xiàn)的新增需求，還將依賴于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善。

關(guān)鍵詞4：業(yè)主維權(quán)

一句話理由：這屆業(yè)主很優(yōu)秀。

2019年年末的千萬豪宅水泥一摳就掉，將幾乎貫穿一整年的房屋質(zhì)量和業(yè)主維權(quán)問題推向輿論頂點(diǎn)，最新進(jìn)展是：兩大開發(fā)商表態(tài)將清退總包，接受退房。

相比于那些涉及人事調(diào)整、業(yè)務(wù)變更的大事兒，業(yè)主維權(quán)幾乎每天都有發(fā)生。僅2019年12月，據(jù)媒體報(bào)道，就有包括萬達(dá)、碧桂園、新城、路勁、新力等眾多知名房企在內(nèi)的項(xiàng)目遭遇業(yè)主維權(quán)。原因五花八門，綠化面積縮水、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)都是常態(tài)，更有大量鋪設(shè)“植草磚”當(dāng)作綠化地，“人工湖”由塑膠制成等奇葩問題，以及為了車位配比達(dá)標(biāo)，在社區(qū)引入“縮水版”兩層機(jī)械車位等等。

在這個(gè)開發(fā)商自己都吐槽“房屋質(zhì)量最差”的年頭，業(yè)主維權(quán)若沒有點(diǎn)創(chuàng)意，甚至都沒法引發(fā)輿論關(guān)注。

在龍湖的2019年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，有一位業(yè)主千里迢迢自費(fèi)從長沙奔赴香港維權(quán)，現(xiàn)場質(zhì)問龍湖地產(chǎn)高管“您是否知道，龍湖在長沙是維權(quán)的代名詞？龍湖在長沙所有的樓盤都在維權(quán)，無一例外？……我非常欽佩你，我聽說你是因?yàn)橘I了房子不滿意，所以創(chuàng)建了龍湖，但我不知道為什么會(huì)成這個(gè)樣子。”龍湖事后作出了積極回應(yīng)，目前雙方已達(dá)成和解。

而南昌的業(yè)主則組織了一場新力禧園維權(quán)媒體發(fā)布會(huì)，第一排預(yù)留了媒體席，從網(wǎng)上流出的圖片看，桌簽上的名字包括人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、今日頭條等主流媒體，以及“工程質(zhì)量安全監(jiān)督局”。

這類奇葩的維權(quán)，有些已經(jīng)成為現(xiàn)象級(jí)傳播案例，業(yè)主們向開發(fā)商營銷部門“致敬”而又有所超越。這些費(fèi)盡心思的維權(quán)，透盡了業(yè)主們的艱難，還有行業(yè)的種種暗傷。

在各個(gè)城市，每天都有房子不分晝夜地建設(shè)，也有不計(jì)其數(shù)的房子流轉(zhuǎn)，但交房即維權(quán)幾乎在每個(gè)開發(fā)商身上都得到了演繹。不論是高周轉(zhuǎn)、降標(biāo)減配，還是資金困難，由此導(dǎo)致的房屋質(zhì)量問題沒有任何理由被忽視。

維權(quán)的原因縱然千千萬，但總結(jié)起來，如果不是買家秀和賣家秀的差距過大，誰愿意耗費(fèi)心力去維權(quán)？

關(guān)鍵詞5：渠道費(fèi)

一句話理由：“夜壺”究竟是何物？渠道費(fèi)年年有，今年?duì)幾h特別多。用左老板的話說，“開發(fā)商一直有房地產(chǎn)‘夜壺論’，其實(shí)渠道也是開發(fā)商的‘夜壺’，市場不好拿出來用用，市場好了就放回去。”

這波爭議，源自2019年11月8日一條關(guān)于“天津市住建委召開內(nèi)部會(huì)議，建議更改新房中介傭金點(diǎn)位，新房中介傭金點(diǎn)位不得超過二手房的傭金點(diǎn)位，10天內(nèi)就做調(diào)整”的信息，如同定時(shí)炸彈般投向地產(chǎn)營銷圈。

市場很大，涉足新房渠道營銷的公司太多，我愛我家、鏈家、貝殼、安居客等等幾乎都涉及新房營銷渠道。有開發(fā)商營銷人員說，“渠道已經(jīng)成了我們甲方的甲方了，現(xiàn)在一些負(fù)責(zé)人要到處跑中介公司門店，求帶客。”就在2019年10月，北京亦莊某知名商住項(xiàng)目開出了10%的渠道費(fèi)率，每賣出一套500萬元的房子，渠道最高可以從開發(fā)商手中拿走50萬元提成，這甚至超過了一些新盤。而該項(xiàng)目相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人的回應(yīng)是“噱頭，希望造出轟動(dòng)效果，只是階段性措施”。

但無論如何，敢于提出10%的渠道費(fèi)向競品施壓，已經(jīng)成為北京樓市現(xiàn)狀的縮影，畢竟市場競爭慘烈，“落袋為安”才是硬道理。

從理論上看，發(fā)展到一定階段后，渠道確實(shí)可以把持話語權(quán)。比如，某渠道公司在一個(gè)區(qū)域大面積布局后，通常是可以掌控區(qū)域帶客情況的，從而在一定程度上形成壟斷，這極易招致同行的不滿。今年這輪爭議中，類似事件也不是沒有過。

渠道的生存邏輯再簡單不過了，“重賞之下，必有勇夫”。作為開發(fā)商與市場的博弈手段，行情上行之時(shí)，沒有開發(fā)商會(huì)愿意支付高額渠道費(fèi)；行情下行期才是開發(fā)商愿意支付高額費(fèi)用的前置條件。如果套用世聯(lián)行董事長陳勁松的意思，啟動(dòng)渠道后，營銷費(fèi)用上升了6倍。

渠道和開發(fā)商的相愛相殺。

關(guān)鍵詞6：白菜價(jià)

一句話理由：低到“觸目驚心”的數(shù)字看看也挺好。

今年的樓市有一股泥石流，名曰“白菜價(jià)”，一些名不見經(jīng)傳的小城市幾乎以一己之力將自己送上熱搜。比如，乳山和鶴崗。

沒有“面朝大海，春暖花開”的浪漫，只有“買完就后悔”的憂傷。以海景房聞名的威海乳山當(dāng)?shù)夭糠侄址績r(jià)格只有新房價(jià)格的一半左右，各地看房團(tuán)成為新房購買主力。樓層高一些的二手房，價(jià)格甚至還不如10年前，一套頂層閣樓的交易單價(jià)，可以低至1800元/平方米。

而再往北，由于一位舟山網(wǎng)友的買房過程網(wǎng)絡(luò)直播，鶴崗這座東北四線小城市爆紅，爆紅的原因是5萬元就能買一套房。面對(duì)鶴崗的房子，大多數(shù)人的心情都是“難以置信”，有網(wǎng)友甚至戲稱“正好有鶴崗?fù)卤硎居H戚家房子出租，冬天只要租客付取暖費(fèi)就不收房租了”。

不過，說乳山海景房白菜價(jià)可能略顯夸張，畢竟跌回10年前1800元單價(jià)的還是少數(shù)，并且這個(gè)地方如今還有大批單價(jià)萬元的新盤，但以鶴崗為代表的一批小城市，房屋白菜價(jià)卻非常真實(shí)。

由公開資料可知，2019年12月的二手房均價(jià)，鶴崗在51個(gè)城市中排行倒數(shù)第二，為1944元/平方米。房價(jià)與之比較接近的有甘肅玉門1800元/平方米、山西霍州2258元/平方米、廣西合山2666元/平方米，以及黑龍江雙鴨山2843元/平方米、寧夏石嘴山2941元/平方米、遼寧北票2977元/平方米。

究其原因，一是資源枯竭，二是人口流出。在房價(jià)動(dòng)不動(dòng)每平方米幾萬元甚至10萬+，通宵排隊(duì)搶號(hào)新聞層出不窮的當(dāng)下，這些數(shù)字低到“觸目驚心”。

“不用談經(jīng)濟(jì)學(xué)，房子賣出去前提是有人住，有人住的前提是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能養(yǎng)活你。如果你連飯都吃不上了，房子就是墳?zāi)梗?rdquo;顯而易見，沒人去的地方房價(jià)一定不會(huì)高，人人都想去的地方房價(jià)絕對(duì)不會(huì)低。