北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高 租金現(xiàn)近十年最大降幅

12月17日，高力國(guó)際召開“華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)2019年回顧及2020年展望”發(fā)布會(huì)，指出北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體租金收入規(guī)模從2002年的大約30億元左右，增長(zhǎng)到2019年的大約420億元，18年間增長(zhǎng)大概14倍，預(yù)計(jì)到2023年整體理論市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到500億元。

北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高

據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，2019北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)全年供應(yīng)量超過90萬平米，這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現(xiàn)這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時(shí)候，但當(dāng)時(shí)也沒有達(dá)到單年新增供應(yīng)量超過90萬平方米。其中，第三季度的新增供應(yīng)量單季度54萬平米，比2008年到2018年年平均值還要多8萬，比供應(yīng)量低點(diǎn)2012年到2014年的三年供應(yīng)量之和還要多8萬平米。

北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率達(dá)到近十年階段性高點(diǎn)

截止到2019年底，北京甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到15.9%，這也是從2010年以來的最高值。高力國(guó)際分析稱，空置率高企主要就是因?yàn)閺?018年開始，整體市場(chǎng)就進(jìn)入了又一個(gè)供應(yīng)高峰期。2018年的全年供應(yīng)量達(dá)到近81萬平方米，使得整體市場(chǎng)空置率突破10%的市場(chǎng)均衡點(diǎn)，達(dá)到10.6%。進(jìn)入2019年，新項(xiàng)目陸續(xù)入市，加之2018年尚未完成去化的累計(jì)面積，導(dǎo)致空置率在一年間上升了5.3個(gè)百分點(diǎn)接近16%。同時(shí)，得益于相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，空置率的攀升得到了有效控制，但需要指出穩(wěn)定的吸納量得益于高品質(zhì)新項(xiàng)目入市前的提前預(yù)租，預(yù)租對(duì)于空置率的影響大概在1%左右。預(yù)計(jì)本輪供應(yīng)高峰將在2020年底基本結(jié)束，整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。

北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)首現(xiàn)十年最大租金降幅

雖然是最大的租金降幅，但整體租金回調(diào)幅度依然有限，截止到2019年底整體市場(chǎng)平均租金是383元每月每平方米，年降幅4%左右。面對(duì)市場(chǎng)如此大量的供應(yīng)，以及不斷抬升的空置率水平，可以看出北京市場(chǎng)的租金表現(xiàn)依然堅(jiān)挺，市場(chǎng)租金已經(jīng)進(jìn)入階段性調(diào)整時(shí)期，整體調(diào)整時(shí)間或持續(xù)一年到兩年左右。

綜合所有數(shù)據(jù)，高力國(guó)際認(rèn)為從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量的角度看，中國(guó)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量依然還有很長(zhǎng)的路要走，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)也正在從粗放的追求發(fā)展速度向精細(xì)化管理，追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變。北京不僅在2019年迎來了創(chuàng)歷史記錄的新增供應(yīng)量，同時(shí)隨著新的高品質(zhì)項(xiàng)目入市，整體寫字樓品質(zhì)又得到進(jìn)一步提升，例如北京第一高樓（528米）中信大廈（中國(guó)尊）和亞投行總部所在地亞洲金融大廈。同時(shí)，隨著軌道交通的不斷完善，樓宇區(qū)位優(yōu)勢(shì)的影響會(huì)逐步減小，樓宇品質(zhì)，周邊配套，物管理念，租金水平等因素將會(huì)在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演更加重要的角色。

36氪 許千慧

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