深圳“飛地”揭牌一周年 “小馬拉大車”下房?jī)r(jià)先飛？

每經(jīng)記者 黃婉銀 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“你認(rèn)了幾個(gè)籌？我認(rèn)了三個(gè)都沒(méi)買到”。

“我認(rèn)識(shí)一個(gè)收廢品的老板，他認(rèn)了四個(gè)籌。”

在深圳市深汕特別合作區(qū)（簡(jiǎn)稱“深汕合作區(qū)”）的中心城區(qū)鵝埠鎮(zhèn)，幾乎人人都知道近期開盤的深汕合作區(qū)001號(hào)、002號(hào)樓盤。

在馬路上，飯館里，隨處都能夠碰到拿著戶型圖、認(rèn)購(gòu)書的人們。即使沒(méi)有親自參與到這場(chǎng)“搶房”盛宴，這兩個(gè)樓盤也是鵝埠鎮(zhèn)上人們茶余飯后的談資。

沒(méi)有任何懸念，001號(hào)樓盤歷經(jīng)半天的選房，最終日光；002號(hào)樓盤目前仍在選房階段，1000多套房認(rèn)了5000多個(gè)籌，如無(wú)意外，也將全部售罄。

兩場(chǎng)火熱的“選房”活動(dòng)，既像是一場(chǎng)預(yù)熱活動(dòng)，又像是一次焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移。2019年12月16日，是深汕合作區(qū)揭牌一周年的紀(jì)念日。炒房的人們并不關(guān)心，一周年了，產(chǎn)業(yè)、配套的建設(shè)情況如何，他們更關(guān)心的是，“你選到房了嗎”？

但他們是當(dāng)局者，我們是旁觀者。

我們更想知道，一年來(lái)，這片熱土歷經(jīng)了什么樣的變化，工作、生活在這片土地上的人們有什么樣的感受。

于是“鎂刻地產(chǎn)”記者深入合作區(qū)的每一條街道，與深圳選調(diào)到合作區(qū)的工作人員深談，與鵝埠鎮(zhèn)上的土著居民交流，希望從細(xì)微處，還原這片土地的發(fā)展故事。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

“閉著眼睛就認(rèn)籌了”

這些年來(lái)，炒房客從東莞、惠州、中山一直進(jìn)擊到深汕合作區(qū)。但凡有規(guī)劃利好，就會(huì)被他們視為是“發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)”。炒房客們盯著概念炒作，卻不甚關(guān)心概念最終落地的情況。

其實(shí)，深汕合作區(qū)在由深圳主導(dǎo)之時(shí)，為了維持特別合作區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，防止炒房客擾亂正常的市場(chǎng)秩序，從2017年5月開始就凍結(jié)了合作區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，新房和二手房均不能過(guò)戶，戶口只能遷出不能遷入。

局面是在合作區(qū)掛牌一年之際被打破的。

今年12月2日，深圳市深汕特別合作區(qū)管理委員會(huì)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“管委會(huì)”）發(fā)布了“解凍通知”。公告顯示，為妥善解決好2017年5月深汕合作區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)凍結(jié)以來(lái)產(chǎn)生的遺留問(wèn)題，推動(dòng)合作區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，促進(jìn)合作區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)，市政府同意啟動(dòng)合作區(qū)過(guò)渡期商品房銷售工作。

在限購(gòu)方面，管委會(huì)要求：家庭在合作區(qū)內(nèi)限購(gòu)2套，成年單身人士限購(gòu)1套（均含公寓）；合作區(qū)購(gòu)買的商品房套數(shù)不計(jì)入深圳其他區(qū)限購(gòu)；實(shí)施銷售價(jià)格指導(dǎo)；住宅、商務(wù)公寓限售5年。

開閘放水后，精明的投資客發(fā)現(xiàn)深圳居然還有均價(jià)在11000元/平方米的地方，即便這個(gè)地方距離深圳市中心有大約120公里。

001號(hào)、002號(hào)兩個(gè)樓盤相隔不遠(yuǎn)，面向社會(huì)銷售的房源分別是376套、1031套，認(rèn)籌者分別達(dá)到2618批、5335批。因?yàn)榫嚯x深圳太遠(yuǎn)，炒房客們有些甚至連沙盤、樣板間都沒(méi)看過(guò)，也不曾來(lái)到這里，“閉著眼睛就認(rèn)籌了”。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

不僅閉著眼睛認(rèn)籌，001號(hào)樓盤的購(gòu)房者也幾乎是閉著眼睛購(gòu)房。每位購(gòu)房者被要求選房時(shí)間僅僅只有兩分鐘，現(xiàn)場(chǎng)銷售們還會(huì)不斷敦促購(gòu)房者盡快做決定。如果兩分鐘內(nèi)未能成功選房，將被視為自愿放棄選房資格并離場(chǎng)。

“進(jìn)去選房時(shí)整個(gè)過(guò)程都是蒙的，都在催你趕緊、快快快，根本來(lái)不及細(xì)看。”一名購(gòu)房者表示。

愿意為“深汕合作區(qū)”概念買單的人們不僅來(lái)自于深圳。記者在現(xiàn)場(chǎng)遇到過(guò)來(lái)自浙江、新疆的外地客，也見(jiàn)到來(lái)自湖南、福建的車牌。

但中山大學(xué)港澳珠江三角洲研究中心副主任林江覺(jué)得，不必過(guò)度擔(dān)憂放開房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)影響到深汕合作區(qū)的建設(shè)。“如果說(shuō)，炒房可以，那惠州那些地方早就起來(lái)了。再換句話說(shuō)，如果房地產(chǎn)這么大的產(chǎn)業(yè)在這里能夠發(fā)展起來(lái)也未必是壞事，對(duì)粵東經(jīng)濟(jì)也是促進(jìn)作用。”

小馬能否拉動(dòng)大車？

2018年12月，深汕特別合作區(qū)正式揭牌，由深圳、汕尾兩市共管共建轉(zhuǎn)由深圳全面主導(dǎo)，也正式成為深圳的“經(jīng)濟(jì)飛地”。深汕合作區(qū)由汕尾市海豐縣鵝埠、小漠、鲘門和赤石四鎮(zhèn)共同組成，總面積468.3平方公里，人口約7.73萬(wàn)人。

深汕合作區(qū)黨工委書記產(chǎn)耀東稱深汕合作區(qū)這一模式是扶貧“5.0”版本，前面四個(gè)階段是給錢給物、扶貧“雙到”、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園、全面對(duì)口幫扶。

因?yàn)樯俏查L(zhǎng)期以來(lái)都是廣東GDP排名倒數(shù)的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，也是深圳對(duì)口幫扶的對(duì)象。根據(jù)管委會(huì)方面披露的數(shù)據(jù)，截至目前，深汕合作區(qū)已供地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目83個(gè)，這其中有76個(gè)來(lái)自深圳。

事實(shí)上，早在2008年，深圳就在如今的深汕合作區(qū)中心地帶之一的鵝埠鎮(zhèn)建立深汕產(chǎn)業(yè)園區(qū)，鵝埠鎮(zhèn)也是深汕合作區(qū)當(dāng)下的起步區(qū)和先行區(qū)。

可以說(shuō)，深汕合作區(qū)變化在鵝埠鎮(zhèn)，而鵝埠鎮(zhèn)的變化在建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的變化則被縮影在創(chuàng)新大道、創(chuàng)業(yè)大道、創(chuàng)富路、創(chuàng)元路和創(chuàng)文路等等這些創(chuàng)字頭新路上。產(chǎn)業(yè)是合作區(qū)的根基和基礎(chǔ)，這些創(chuàng)字頭新路將會(huì)成為合作區(qū)模式的試金石。

在創(chuàng)字頭新路，“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”“來(lái)了就是深圳人”“創(chuàng)新引領(lǐng)發(fā)展，實(shí)干再造新城”“深圳自住創(chuàng)新拓展區(qū)”等等具有濃厚深圳氣息的標(biāo)語(yǔ)比比皆是。

但與火熱的口號(hào)相比，目前創(chuàng)字頭新路上不乏已建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和企業(yè)，但仍然清清冷冷，除建筑施工人員外，少見(jiàn)企業(yè)員工。

騰訊、華潤(rùn)、華為等大型企業(yè)都有項(xiàng)目落地在創(chuàng)字頭新路上，但無(wú)一例外都是數(shù)據(jù)中心或者云計(jì)算基地。記者在騰訊的基地走了一圈，見(jiàn)到的除了保安，就只有送貨的大叔。一名同行的小伙伴笑稱，“在騰訊的基地，唯一工作的人就是保安了。”

晚上的深汕合作區(qū)是沒(méi)有燈的。晚間8點(diǎn)，沿創(chuàng)文路，經(jīng)創(chuàng)新大道到創(chuàng)業(yè)大道，除了大貨車呼嘯而過(guò)的聲音，人影也見(jiàn)不著一個(gè)，黑燈瞎火。

產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，一些已經(jīng)進(jìn)駐的材料、電子產(chǎn)品都在大量招聘普工，“這邊很著急要人，要的也多”，薪資范圍多在4000~6000元/月；另一方面，已經(jīng)建成的廠房也都在全面招商，不過(guò)目前多數(shù)處于空置狀態(tài)，一個(gè)名為“智安居“的建材家居廣場(chǎng)給出的月租金是25~30元/平方米。

一位材料公司的員工老陳在今年6月從深圳被派來(lái)深汕合作區(qū)，“本來(lái)4月份就說(shuō)要來(lái)了，我一直拖著。”他坦言，跟他同一崗位的員工已經(jīng)有四五個(gè)離開了，原因都是因?yàn)楣べY不高，沒(méi)有“額外的機(jī)會(huì)”。

所謂“額外的機(jī)會(huì)”也就是臨時(shí)兼職。老陳說(shuō)，他在深圳雖然每個(gè)月工資跟這邊差不多，都是5000~6000元，但在深圳晚上可以做很多兼職，送貨、打零工等等，每個(gè)月加起來(lái)收入可以到7000~8000元，“這邊晚上哪有這些可以做？只能拿死工資，現(xiàn)在這錢都不是錢，不經(jīng)用??！”

管委會(huì)近期披露的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，深汕合作區(qū)已供地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目83個(gè)，這其中有76個(gè)來(lái)自深圳?，F(xiàn)已投產(chǎn)項(xiàng)目23個(gè)，擬投產(chǎn)項(xiàng)目7個(gè)，已動(dòng)工建設(shè)項(xiàng)目26個(gè)，已供地未動(dòng)工項(xiàng)目20個(gè)，正在招拍掛項(xiàng)目7個(gè)，計(jì)劃總投資超過(guò)380億元，全部達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)年產(chǎn)值達(dá)680億元、預(yù)計(jì)年稅收約58億元，將提供3.6萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。

老陳在深圳待了十來(lái)年了，從南山到羅湖再到光明，他幾乎見(jiàn)證了深圳的發(fā)展和變遷。“深汕合作區(qū)要發(fā)展起來(lái)起碼十年起步，但不會(huì)變得跟深圳一樣，深圳只有一個(gè)。”

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

“熱鬧仿佛是他們的”

跟小陳不太一樣，周莉是直接來(lái)深汕合作區(qū)的事業(yè)單位應(yīng)聘的，“感覺(jué)就相當(dāng)于來(lái)創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)業(yè)區(qū)吧”。

雖然是事業(yè)單位，但實(shí)際的工作卻還是比較想象中忙碌。周莉說(shuō)，從去年12月合作區(qū)揭牌后被深圳全面接管，單位被要求對(duì)標(biāo)深圳，工作多要求也高。“這邊很多配套設(shè)施還沒(méi)起來(lái)，但是包吃包住也還挺好的。”

她和同事就住在距離001號(hào)樓盤不遠(yuǎn)的地方，但幾乎都沒(méi)考慮去認(rèn)籌這個(gè)樓盤，“我們很多都是剛來(lái)，要待多久還不確定呢，如果確定在這邊工作時(shí)間長(zhǎng)的可以考慮。”

對(duì)于合作區(qū)的未來(lái)，周莉表示，“規(guī)劃設(shè)計(jì)都很好，但要發(fā)展起來(lái)還是需要很長(zhǎng)時(shí)間的，不過(guò)說(shuō)實(shí)在挺難的，還是跟深圳不太一樣。”

今年4月30日，華潤(rùn)置地在與深汕大道相連接的228國(guó)道旁，開業(yè)了一個(gè)商業(yè)體——赤河廣場(chǎng)。“就去過(guò)一次，剛開始的時(shí)候去看了除了麥當(dāng)勞就沒(méi)啥了，之后再也沒(méi)去過(guò)。”一位本地居民說(shuō)。

赤河廣場(chǎng)目前除了一家私房菜店、麥當(dāng)勞、冰沙店和室內(nèi)游樂(lè)設(shè)備門店，剩下的華潤(rùn)萬(wàn)家超市、太平洋咖啡、萬(wàn)象影城均屬于華潤(rùn)旗下門店，多數(shù)鋪位都處于空置中。有本地居民形容，“這看起來(lái)就像高速路上的服務(wù)區(qū)”。

對(duì)部分鵝埠鎮(zhèn)本地居民來(lái)說(shuō)，深汕合作區(qū)揭牌一周年，建設(shè)速度是變快了，粵B牌照的車也越來(lái)越多了，房?jī)r(jià)也在日益上漲。鵝埠鎮(zhèn)一套兩房的自建房目前租金在1500元/月，而汕尾市區(qū)一套三房的租金才800元左右，“價(jià)格就是這一兩年起來(lái)的。”

但對(duì)他們的生活其實(shí)沒(méi)有太多的改變，“很多年輕人都還是在廣州、深圳工作。（合作區(qū)）對(duì)我們來(lái)說(shuō)沒(méi)什么特別大的改變，醫(yī)保這些現(xiàn)在還是汕尾這邊，戶口現(xiàn)在還沒(méi)正式變成深圳戶口。”

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

工作、生活在這里的人們每天去的依然是熟悉的菜市場(chǎng)，習(xí)慣住在自己的自建房里。“深汕合作區(qū)”的落地似乎與深圳人關(guān)系更密切，而生活在這里的人們和新區(qū)的關(guān)系似乎是割裂的。

他們多數(shù)沒(méi)有因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的落地而得到工作機(jī)會(huì)，沒(méi)有因?yàn)槿肆鞯脑龆喽梢宰鳇c(diǎn)小生意。

“熱鬧是他們的，我們什么都沒(méi)有”。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）