三度流拍后債主欲再打六折售債權(quán) 廣州CBD“印鈔機(jī)”級商場為何無人問津？

每經(jīng)記者 王帆 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 宋思艱    

說起大型購物中心，它可謂是大城市CBD標(biāo)配，經(jīng)營佳、人氣旺的購物中心會被視為提振周邊商業(yè)活力的利器。

然而，今年以來，廣州CBD珠江新城最大的單體購物中心——太陽新天地的日子卻并不太平，債務(wù)纏身、管理混亂、商戶退租，甚至多次拍賣和變賣物業(yè)資產(chǎn)、價(jià)格一降再降，但仍無人愿意接盤。

太陽新天地入口

11月15日，在經(jīng)歷兩次拍賣、一次變賣均流拍后，頗為“無奈”的太陽新天地債權(quán)方再次尋求新出路，在廣東金融資產(chǎn)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓總額約30億元的債權(quán)，但掛牌價(jià)格僅18億元，相當(dāng)于打了六折。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，太陽新天地曾被譽(yù)為珠江新城“印鈔機(jī)”級別的購物中心，一年租金收入可達(dá)3億元；商場區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于珠江新城東北部，周邊分布有大量高端住宅區(qū)、高校和寫字樓，業(yè)內(nèi)也不乏對該塊物業(yè)資產(chǎn)看好的聲音。那么，如此一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為何落到一再打折仍無人問津的地步？

公開拍賣，0人報(bào)名

太陽新天地購物中心是廣州CBD珠江新城最大的單體購物中心，位于廣州市天河區(qū)馬場路的珠江新城東部核心區(qū)，周邊覆蓋有暨南大學(xué)、廣州馬場美食城、珠江公園及高端寫字樓和住宅區(qū)，緊鄰地鐵五號線和華南快線，區(qū)位可謂占據(jù)優(yōu)勢。

11月14日，記者實(shí)地探訪了該購物中心。商場入駐有優(yōu)衣庫和H&M等快時(shí)尚服飾品牌、無印良品和美思佰樂等零售品牌、星巴克和外婆家等餐飲品牌，以及中影集團(tuán)旗下影院，是集購物、餐飲、娛樂等于一體的一站式購物中心。

太陽新天地建筑外景，前方為入駐品牌標(biāo)志

然而，這樣本應(yīng)被視為“香餑餑”的商場，卻頻頻面臨變賣和轉(zhuǎn)讓，并且如同“燙手山芋”一樣，無人愿意接盤。

11月15日，廣東金融資產(chǎn)交易中心披露了一則掛牌信息，項(xiàng)目名稱為興業(yè)銀行-廣州太陽新天地物業(yè)收益權(quán)投資單一資金信托之特定物業(yè)收益權(quán)債權(quán)資產(chǎn)，債權(quán)總額為30.41億元，而掛牌價(jià)格僅為18.08億元，相當(dāng)于六折轉(zhuǎn)讓。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本次債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓委托方為五礦國際信托有限公司，債務(wù)人為廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱華駿實(shí)業(yè)），而華駿實(shí)業(yè)則是太陽新天地購物中心的產(chǎn)權(quán)人。

這并非太陽新天地相關(guān)資產(chǎn)第一次被處置。在近5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，太陽新天地可謂是“命運(yùn)多舛”。

今年6月28日，太陽新天地共計(jì)813套房產(chǎn)、車位被公開拍賣，起拍價(jià)28.84億元，相比于41.20億元的估值，折價(jià)約三成。阿里司法拍賣網(wǎng)站顯示，該次拍賣共有20186次圍觀但0人報(bào)名，最終流拍。7月25日，太陽新天地上述資產(chǎn)以一拍價(jià)格的八折即23.07億元進(jìn)行二次拍賣，也是以流拍告終。

兩次拍賣未果后，8月28日～10月27日，上述資產(chǎn)按照二拍價(jià)格進(jìn)行變賣，再次流拍。

辦公室有兩派人馬辦公

11月18日，太陽新天地產(chǎn)權(quán)人華駿實(shí)業(yè)的控股股東廣州百嘉信集團(tuán)有限公司（以下簡稱百嘉信）人力行政總監(jiān)范杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，太陽新天地最鼎盛的時(shí)候一年租金收入可達(dá)到3億元。

記者留意到，曾有說法稱太陽新天地是“印鈔機(jī)”級別的購物中心。那么，如此的“現(xiàn)金奶牛”，為何淪落到三度處置資產(chǎn)都無人問津的境地呢？

太陽新天地內(nèi)景，人流并不多

范杰告訴記者：“我們對沒有人參與拍賣感到非常遺憾和痛心。拍賣和變賣的過程不順利，主要是因?yàn)楣蓶|的糾紛導(dǎo)致商場經(jīng)營出現(xiàn)各種各樣的問題，沒有人敢進(jìn)來接手商場。”

記者了解到，百嘉信的股東分為兩個(gè)陣營，一是持股40%的瑞晟房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司，二是合計(jì)持股60%的上海訾希商務(wù)信息咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）和北京萬士豐實(shí)業(yè)有限公司組成的控股股東陣營。范杰作為后者的授權(quán)代表，同時(shí)是百嘉信的人力行政總監(jiān)，他向記者講述了前者盜竊百嘉信公章、驅(qū)趕其他股東的派駐人員、轉(zhuǎn)移商戶租金導(dǎo)致商場經(jīng)營受阻的情況。記者嘗試聯(lián)系另外一方股東進(jìn)行核實(shí)，但其公開電話未有人接聽。

盡管股東糾紛尚未明朗，但在商場經(jīng)營現(xiàn)場存在雙方對峙的情況確實(shí)存在。記者11月14日走訪太陽新天地M層的管理處辦公室時(shí)，發(fā)現(xiàn)在安保上存在兩方分歧的情況。有員工向記者證實(shí)，辦公室有兩撥人在辦公，彼此所屬股東不同，日常交流工作存在障礙。

此外，商場經(jīng)營的式微也顯露無遺。一位近幾年多次光顧太陽新天地的顧客告訴記者：“太陽新天地今年相比前幾年的變化比較大，關(guān)了很多店，人流也不如以前多。”記者走訪發(fā)現(xiàn)，商場內(nèi)有較多正在封閉施工的區(qū)域，多是此前被撤的店鋪原址。

太陽新天地商場內(nèi)部有封閉施工區(qū)域

范杰告訴記者：“商場管理日趨混亂，如商場的布局結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變得不合理，本來是規(guī)劃好某一層屬于什么商戶類型，后來就全打亂了，沒有任何經(jīng)營理念；有大量的商戶退租，也有商戶保證金無法退回。此外，商場的安全風(fēng)險(xiǎn)也比較高，設(shè)施的維護(hù)不到位，有一些銅皮鐵皮都已經(jīng)翹起來，煙霧探測器無故報(bào)警在六七月時(shí)也發(fā)生了四五次。”范杰認(rèn)為，股東的分歧導(dǎo)致難以凝聚力量去經(jīng)營管理，是造成現(xiàn)狀的主要原因之一。

記者從太陽新天地獲得的多份資料顯示，多位太陽新天地員工在今年4月向勞動監(jiān)察部門發(fā)出聯(lián)名信，反映了其自2月開始被拖欠工資的情況，并指出原因是業(yè)務(wù)方陷入債務(wù)糾紛。

新天地員工向勞動監(jiān)察部門發(fā)出的聯(lián)名信截圖（已隱去簽署人姓名及手印）

此外，廣州供電局4月16日發(fā)出的一份欠費(fèi)停電通知書顯示，太陽新天地產(chǎn)權(quán)方華駿實(shí)業(yè)于2019年4月16日9時(shí)前有約311萬元電費(fèi)未繳。

廣州供電局對太陽新天地產(chǎn)權(quán)方華駿實(shí)業(yè)欠費(fèi)停電通知書

或面臨債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

那么，經(jīng)歷三次拍賣和變賣失敗之后，太陽新天地能否借助本次債權(quán)轉(zhuǎn)讓順利易主呢？

記者了解到，華駿實(shí)業(yè)債權(quán)方并非僅有上述的掛牌委托方一個(gè)。而在有多個(gè)債權(quán)人的情況下，新的債權(quán)受讓方能否順利實(shí)現(xiàn)債權(quán)，獲得華駿實(shí)業(yè)旗下太陽新天地這塊最主要的資產(chǎn)仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

上海明倫律師事務(wù)所王智斌律師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“對于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，債權(quán)受讓方將要面臨兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：一是受讓債權(quán)后存在執(zhí)行不能的風(fēng)險(xiǎn)，即在受讓之后要求法院去執(zhí)行，可能會執(zhí)行不到；二是如果存在多個(gè)債權(quán)人，或者將來發(fā)生重大訴訟，導(dǎo)致破產(chǎn)重整的風(fēng)險(xiǎn)，將統(tǒng)一由破產(chǎn)受理法院處理相關(guān)執(zhí)行案件，這樣可能導(dǎo)致前述的債權(quán)受讓方在短時(shí)間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)。”

王智斌進(jìn)一步表示：“正因?yàn)橛羞@個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，所以債權(quán)轉(zhuǎn)讓會有折價(jià)，折價(jià)多少取決于受讓方對風(fēng)險(xiǎn)的評估。”

記者留意到，掛牌轉(zhuǎn)讓的公告也披露的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，其中包括債務(wù)人可能不履行或不能履行以物抵債協(xié)議和/或原債權(quán)文件；債務(wù)人和/或擔(dān)保人和/或第三方可能存在破產(chǎn)、被解散、被注銷、被撤銷、被關(guān)閉、被吊銷、未成立、歇業(yè)、下落不明以及其他主體存續(xù)性瑕疵的情形等。

另外值得注意的是，掛牌轉(zhuǎn)讓公告顯示，信息披露期為2019年11月15日10時(shí)～22日10時(shí)；若期滿后未征集到意向投資方，并非信息發(fā)布終止，而是將延長信息發(fā)布，直至征集到意向投資方。債權(quán)方寧愿折價(jià)也要退出的決心可見一斑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，目前華駿實(shí)業(yè)共有8條執(zhí)行信息，并且有2次被列為失信被執(zhí)行人。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝