合生創(chuàng)展“載不動”的舊改夢

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

合生創(chuàng)展“蘇醒”了。今年以來，許久未在公開市場拿地的它開始變得積極，在它頗具造詣的城市更新領(lǐng)域，也動作頻頻。今年以來，它連續(xù)拿下了位于廣州、東莞的多個城市更新項目。

這是沉寂許久、徘徊百億多時之后，合生創(chuàng)展動作最大的一年。這多少意味著掌舵者對它在規(guī)模上提出了高增長的需求，但通過加碼舊改的方式在短時間內(nèi)沖擊規(guī)模或許并不現(xiàn)實。

舊改的A面是高利潤率，B面則是進(jìn)程緩慢。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查廣州多個合生創(chuàng)展的城市更新改造項目發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展在財務(wù)報表上有體現(xiàn)的（即已確權(quán)的項目）多數(shù)進(jìn)度不及預(yù)期；而于今年簽約的鷺江村、康樂村舊改目前尚處于前期階段，離進(jìn)入開發(fā)進(jìn)程尚需時日。

合生創(chuàng)展留給業(yè)界的印象向來是“手握好地”，但“開發(fā)緩慢”?；蛟S不是合生創(chuàng)展不想快，而是這些土地盤活起來需要很長的時間。它也由此錯過了地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”。

推進(jìn)之慢

2019年10月20日，廣州市海珠區(qū)康樂橋兩旁人來人往。人們聚集于此，或是為了尋找加工的生意，或是為了招工，這里是廣州最大的紡織專業(yè)市場，每天有無數(shù)服裝面料、輔料發(fā)往全國各地。

康樂橋所在的康樂村是一個已被合生創(chuàng)展簽下的城市更新項目。2019年4月，合生創(chuàng)展與廣州市海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟聯(lián)合社，簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協(xié)議。它是一個“巨無霸”項目，據(jù)公開資料，項目的總占地面積高達(dá)107.69公頃，現(xiàn)狀建筑量約330萬平方米。

舊改已被證實，也絲毫沒有影響到在這里生活與工作的人們。2019年10月20日，《每日經(jīng)濟新聞》在鷺江村、康樂村走訪時看到，一些城中村的房屋依舊在進(jìn)行裝修翻新，部分商鋪則剛轉(zhuǎn)手在進(jìn)行布置，紡織小作坊依然如火如荼地運轉(zhuǎn)著。

鷺江村牌坊/鷺江村內(nèi)的宣傳欄、小作坊，招工信息隨處可見。圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

租客們和工人們被問及，是否知道這里即將進(jìn)行舊村改造時，多數(shù)都表示，“不清楚”“不知道”，即使知曉這一消息，他們也不甚關(guān)心舊改的進(jìn)程，“不太清楚（什么時候進(jìn)行改造）”，是他們常見的回答。

看起來，短時間內(nèi)，鷺江村、康樂村依然是紡織產(chǎn)業(yè)的重鎮(zhèn)，否則工作、居住于此的人們不會對舊改的到來漠不關(guān)心。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從鷺江村、康樂村的舊改辦公室所獲取的資料顯示，這一項目目前已經(jīng)完成的進(jìn)程是以97.19%的通過率同意進(jìn)行全面改造及合作改造，且已于2019年6月3日完成入戶測量，片區(qū)策劃方案初稿也已經(jīng)完成編制。

然而，這僅是萬里長征的第一步。從立項到規(guī)劃，合生創(chuàng)展要完成的步驟還有很多。一名TOP10房企投資部的人士在了解這一項目之后表示，“（測繪）相當(dāng)于立項階段，按照正常的流程來走，從立項到規(guī)劃通過就至少要兩年多。”

而一名重倉廣深的舊改房企人士則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“入戶測繪是前期的（階段），后面才是物業(yè)拆賠。談拆賠是一個漫長的過程，是最久的。”

“平均是8~10年，但項目本身又很大，估計要更久。”上述舊改房企人士指出。

舊改困局

合生創(chuàng)展在廣州的版圖之中，前進(jìn)路云桂村項目是為數(shù)不多在年報上有所體現(xiàn)的城市更新項目。合生創(chuàng)展于2012年8月成為這一項目的合作企業(yè)，但截止至2019年10月20日，推進(jìn)這一項目目前依舊停滯于拆賠階段。

這是一個體量不算龐大的項目。據(jù)公開資料，這一項目的用地面積為5.4萬平方米，已于2015年2月1日啟動改造簽約。

熟悉這一項目的人士曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這一項目之所以推進(jìn)緩慢原因在于，這一片區(qū)有平房超過百年歷史且屋主已經(jīng)出國聯(lián)系不上，因此進(jìn)展較為緩慢；另外，部分物業(yè)確權(quán)較難，也對項目推進(jìn)造成了影響。

2019年10月20日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從前進(jìn)路云桂村舊改項目辦公室看到，已有公證處在這一項目設(shè)置了服務(wù)站，據(jù)現(xiàn)場獲得的資料，他們將為這一項目的繼承權(quán)公證提供幫助。

前進(jìn)路云桂村項目，已有公證處進(jìn)駐服務(wù)。圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

在財報中，合生創(chuàng)展旗下的TIT科貿(mào)園項目目前也處于未動工狀態(tài)。這是一個“總體量達(dá)到82萬平方米，包括購物中心、甲級寫字樓、五星酒店、酒店式公寓和SOHO公寓等”。合生創(chuàng)展稱，在TIT國際科貿(mào)園項目上，集團投下了重金和人力，并預(yù)計這個項目將于2016年完工。

TIT科貿(mào)園項目部曾經(jīng)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，這一項目未能夠動工的原因在于，“因為政府對這一片區(qū)的規(guī)劃一直未能夠最終落定。”

而據(jù)《中國經(jīng)營報》，這一項目未動工的原因是，一方面合生TIT科貿(mào)園項目7年未動工的原因是該項目已過審批但未符合供地條件，另一方面，該項目2010年注資參與開發(fā)大型商業(yè)綜合體項目卻與2009年政府對各區(qū)企業(yè)下達(dá)“退二進(jìn)三”相關(guān)政策文件存在沖突。

變速回旋？

從上述新近簽約與過往項目的進(jìn)展來看，寄望于盤活舊改項目來迅速做大規(guī)模，對于眼下的合生創(chuàng)展似乎并不現(xiàn)實。它毫無疑問是有著優(yōu)質(zhì)的土地資源的，但推進(jìn)的進(jìn)程卻很難跟上節(jié)奏，這或許是它在百億附近徘徊的重要原因之一。

但這似乎沒有解釋所有的緣由。同樣以舊改見長的佳兆業(yè)，2018年全年的銷售額已經(jīng)突破了700億元，十年前，它的銷售額僅有31億元，那時候合生創(chuàng)展已經(jīng)是百億軍團的成員了。

從合生創(chuàng)展進(jìn)入百億俱樂部之后，它就一直在被趕超，從2004年的第一名跌落至2018年的百名開外，它的規(guī)模至今都沒有突破兩百億元。

合生創(chuàng)展還能夠跟上快周轉(zhuǎn)的節(jié)奏嗎？

如果以佳兆業(yè)為它效仿的模板，這幾年除了在舊改領(lǐng)域持續(xù)加碼之外，佳兆業(yè)也沒有錯過在公開市場的投資機會——今年以來，佳兆業(yè)憑借招拍掛的方式，進(jìn)入了多座此前未曾進(jìn)入的城市，對于合生創(chuàng)展而言，這或許是突破口。

合生創(chuàng)展開始看到了公開市場的機會，去年底以來，它在北京（聯(lián)合金茂）、廣州、佛山、江門以及太倉等地的招拍掛市場都有所斬獲。從招聘網(wǎng)站的公開信息也可以查詢到，合生創(chuàng)展在土地投資方面的需求較大——它在北京、杭州、昆山和惠州等地，都有土地投資拓展崗位的需求。

不過，“江山易改本性難移”，合生創(chuàng)展的企業(yè)基因決定了它即使在規(guī)模的追逐上有著向前邁進(jìn)的渴望，在周轉(zhuǎn)速度上可能在未來的很長一段時間也不會讓外界看到明顯的變化。

2019年年中的業(yè)績發(fā)布會上，合生創(chuàng)展的管理層在被問及是否加快周轉(zhuǎn)時肯定地回答，合生一向風(fēng)格穩(wěn)健，整體開發(fā)戰(zhàn)略不會有大調(diào)整，但周轉(zhuǎn)速度會有加快。

“不會過分追求片面高周轉(zhuǎn)，基于穩(wěn)健現(xiàn)金流和充沛投資回報的基礎(chǔ)上加快周轉(zhuǎn)速度。我們已經(jīng)儲備充沛資金，下半年可能會有更大投資力度，我們力度再大也是在財務(wù)和現(xiàn)金流允許范圍內(nèi)，而不是單純依靠債務(wù)加快拓展。戰(zhàn)略來看在加快但是穩(wěn)健和追求利潤的目標(biāo)不會變。”合生創(chuàng)展的管理層表示。

2019年10月10日，合生創(chuàng)展披露銷售數(shù)據(jù)，截至9月底，公司的合約銷售金額約150.72億元，較2018年同期113億元上升33.4%，這一增速無驚無喜。去年底，它的銷售額增速曾經(jīng)是62%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者就合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略安排、舊改動向等相關(guān)問題向合生創(chuàng)展方面發(fā)送采訪函，對方確認(rèn)已收悉，截止至發(fā)稿未收到回復(fù)。

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封面圖片來源：吳抒穎攝